福州二手房交易注意事项一览

来源：吉屋网发布时间：2013-10-09 16:14:38

二手房购房交易中常常有许多问题困扰着购房者，特别是头次购房人群，小编特别进行了收集整理，并逐条列出关于二手房购房交易中需要注意的问题，希望对广大购房者能有所帮助。

一、不易注意问题十条

(1) 部队和单位开发的经济适用房，即使有双证，缴纳了土地*金，如果没有部队和单位开的证明，也是无法过户的!

(2) 没有产权证的房子(拆迁协议也好，购房合同也好及等等其他情况)==没有主体，不能上市交易，即便是做了所谓的公证，一般也是无效的，风险性极高!

(3) 集资性质的房屋一定要双证齐全的，且土地性质是国有的才可以上市交易(集体土地，即使有双证也无法上市交易，同时要注意当初原房东集资时候，是有有签订一些特殊协议，比如必须得多少年才可以卖或者本单位有优先购买等等之类)

(4) 房改房，一定要夫妻双方到场签字，合同才有有效!

(5) 购房时，*问题;除了落实能不能*之外，同时也要注意备注房东把*迁走的时间限定

(6) 只有产权证，没有土地证的房子，在福州市直公积金暂时无法做。【特别说明下：省直公积金在只有产权证的情况下可以贷款，市直公积金有些还是不能做，看具体情况吧!政策和实际操作还是有出入的!公积金贷款一般只贷房屋产权面积的评估价格;杂物间的不计入贷款!】

(7) 框架(钢混)结构，若只有产权证，只要产权清晰，一般不影响商业按揭!

(8) 纳入拆迁范围的房屋，无法上市交易

(9) 公积金-单人较高可贷35万;夫妻双方都有较高可贷45万

(10) 公积金必须存满半年以上(实际操作一般一年以上方可)，方可申请公积金贷款

二、较易注意的五条问题

1.实地看房：不少购房者在购房时，通常遇到这样一些遭遇，在中介的带领下去看房时，所卖的房子房东不在，中介会到同一楼梯的不同楼层看户型。结果，当购房者表示要确定购买时，却发现所购买的房子与事先所看的房子户型有出入。较后，导致销售失败。

2.权属审查：购房者在购买二手房时，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书(包括房产证及土地证)的房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向当地房管部门核实产权的真实性，以较大限度地避免购买的房屋发生产权争议。

3.共有财产审查：二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查有无共有权人同意转让的书面证明。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否有共有权人。依照规定，共有人对买卖的房屋具有优先购买权，未经共有人同意，买卖房屋的合同将被法院认定为无效。另依据我国婚姻法规定，婚姻关系存续期间所取得的财产为夫妻共同财产，除非另有约定。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关财产约定的协议。

4.权利限制审查：二手房买卖前，购房者应当先去房管部门确认司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。目前，这类房源在市区二手房市场较为普遍。很多人往往在付了定金之后，发现房子已经被法院查封。

5.确定交房时间：如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比如到了约定时间，卖方因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买方，而买方又因没有在合同中做相关的说明，只能吃“哑巴亏”。因此，在签订合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，买卖双方可以约定交付时间，并制定相关条款约束卖家。

希望对广大购房者能有所帮助。