集体土地流转的政策解读

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-03-19 16:25:58

一些地市为了大力发展规模型农业，加快农村土地承包经营权的正常有效流转，同时促进第1产业比重较大的地区经济的发展与产业的优化调整升级，发展现代化农业，推出了一系列的相关集体土地流转的政策，在文中吉屋网将为大家讲解集体土地流转的政策方面的问题的解读。

集体土地流转

(一)农村土地流转农户享受财政奖补的条件、标准

2013年1月1日以后，土地年流转价格不低于1000~1200元/亩，流转期限在5年以上，且土地流转合同已在所辖乡镇土地流转服务站和市土地流转服务核心备案、审批，流转时间已满1年，流转*按合同约定每年均向流出方(农户)兑现，土地流转集中连片在200亩(含200亩)以上的，按每亩300元标准对流出方(农户)给予一次性奖励。农村土地流转财政奖励资金直补到农户。

(二)现代农业示范区内农村土地流转经营主体享受财政奖补的条件、标准

对 2013年1月1日以后，在新郑市现代农业示范区内，单个经营主体利用流转土地进行集中连片规模经营，面积达到1000亩(含1000亩)以上，土地年流转价格不低于1000~1200元/亩，流转时间已满1年，流转期限在5年以上的农业企业、农民专业合作社、家庭农场、专业大户等各类经营主体，且土地流转合同已在所辖乡镇土地流转服务站和市土地流转服务核心备案、审批，流转*按合同约定每年均向流出方(农户)兑现，在郑州市政府奖补基础上，自土地承包经营权流转之日起5年内，每亩每年给予300元奖励，经营主体主要用于生产经营、基础设施建设、新技术新品种示范推广、教育培训等。

(三)乡镇、村(社区)农村土地流转服务组织享受财政奖补的条件、标准

乡镇、村(社区)要重视土地流转工作，成立农村土地流转服务组织，制度健全，服务优质，按照《农村土地承包法》、《农村土地流转管理办法》及有关规程等开展工作，能够及时提供指导和服务，流转合同档案管理规范，建立土地流转台账。土地流转合同、委托书等资料登记、电子备案及时，信息数据录入准确，档案齐全。没有因土地承包和土地流转发生群众上访事件，土地承包、流转等纠纷调处率达到100%。当年辖区内新增土地流转集中连片规模经营面积在1000亩(含1000亩)以上，对所在乡镇、村(社区)农村土地流转服务组织按每亩100元标准整体共给予一次性奖励。当年全市新增土地流转规模经营面积达到5000亩(含5000亩)以上，对市农村土地流转服务核心一次性奖励10万元。

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1998年修订的《土地管理法》规定了土地使用权可依法转让(包括采用出让，转让和出租等形式)，并对集体土地使用权转让规定了限制条件。但至今，国务院对农村土地使用权的出让和转让办法尚未作出具体规定。即使是2002年颁布的《中国农村土地承包法》也是一样，规定过于笼统，有关内容和程序不够具体明确。缺乏可操作性，一旦在流转中出现纠纷，广大农民的合法权益就得不到充分保护。

如果不推行农业规模化经营，将导致很多严重后果：(1)农民收入增长缓慢，甚至处于停滞状态。由于落后的经营模式造成生产成本急剧上升，而农业特别是粮食生产的比较*下降。据统计，按可比价格计算，中国农村人均净收入从1995年起至今就处于停止不前的发展状态，而城镇居民的人均收入则每年以相当块的速度在增长，中国的基尼系数已经达到0.45。这不仅导致农民收入增长缓慢，城乡贫富差距拉大，而且可能影响农村经济的发展和社会稳定;(2)导致农民抛荒严重，土地资源的极大浪漫。由于依靠种地*太低，很多农民就抛弃自己承包的土地，纷纷进城务工，但他们还得向集体组织交纳税金，这又导致加重农民负担，同时也给城市的就业、教育、交通等带来巨大的压力。

而据记者了解，对此，一些城市也进行了先期探索和尝试。如重庆市推出了基于“计划+市场”的双轨制试点“地票模式”，其做法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，面向社会公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票。

除此之外，更有业内人士表示，现在的试点大部分仍然在现行法律框架内进行，而土地流转能否容纳工商企业进入，能否作为抵押等都有待突破，十八届三中全会的提法会进一步明确改革方向。

事实上，由于新土改涉及对房地产市场中土地要素进行制度性改革，在土地市场价格过热的市场环境下，自然也承载各方降低土地价格的期望。

按照中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计，目前农村集体建设用地估计约有18万平方公里，这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。

集体土地流转政策的相继出台，促进地方土地流转的有序化，希望各地政府不只是响应核心号召，更多的是为本地的百姓谋福，经济的进步使力，而不是轰鸣雷声之后没有了具体的促进措施，集体土地流转制度的推荐实施也是农村经济发展的基础，如果有效有益，将对地方经济发展起到很好的促进作用。