农村宅基地流转政策解读

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-04-10 15:29:25

本文就为打击介绍一些关于农村宅基地流转方面的问题，首先里欧阿姐一下农村宅基地流转现状是怎样的，同时在农村找基地流转方面又出现了什么样的问题，关于这些问题是否能够很好的解决，在本文中将为大家提供尽可能多的关于农村宅基地流转方面的信息。

1.农村宅基地流转问题

农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律、法规，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。

农村宅基地流转

2.农村宅基地流转法律滞后

农村宅基地流转从流转条件、范围、方式、期限、*分配及流转后土地产权关系的调整等方面，均缺乏明确的法律法规及政策的规定和指导，这一方面增加了管理的难度，另一方面大量宅基地流转私下进行，扰乱了土地市场的正常秩序。而且自发流转行为和结果不受法律保护，无法律的约束和保障，当转让、出租行为发生后，双方一旦发生矛盾和纠纷，各执一词，如果对簿公堂，法院只能依据大法的规定，判处此项交易不成立，从而不分谁对谁错，一味地维护本村居民(即宅基地使用者)的利益，这在一定程度上损害了承租人或者是买方的利益，助长了村民在处理宅基地交易案件上的无理行为。

3.歧视性制度加剧了城乡二元分割。

在法律规定上，向来以倾向国有土地为主，严格限制农村集体土地的使用和流转，实质上是对农村集体土地的歧视待遇。城镇居民对应的是商品房，而农民对应的是宅基地和农宅，商品房可以作为商品在市场上层通交易，而农宅则无法作为资产进入市场经营，明显体现了城乡差距与分割。按照目前颁布的《物权法》，农村宅基地只能在村集体内部流转，尚不允许城市居民或村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房，也就是说，农民的宅基地使用权还不能转让给城市居民。

农村宅基地流转对策　　1.设计符合我国现实农村国情的宅基地流转的法律制度

农村宅基地是农民安身立命之基础，事关农民的切身利益、农村社会的稳定以及农业的发展，设计一个既符合我国现实农村国情、又具有前瞻性的宅基地法律制度十分重要。农村宅基地上的房屋所有权可以转让，意味着宅基地使用权也可以转让。因为“地随房走”是我国现行法的一项基本原则。建立宅基地流转法律制度，其核心内容是，在保持农村宅基地集体所有的基础上，政府取消原有的限制农村宅基地流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地进入土地交易市场，和城市商品房、房改房一样，合法上市转让。

2.做好农村宅基地流转的基础性工作。

当前，要加强有关农村土地、住宅建设的法律法规宣传，公开审批登记手续，公开收费标准，对符合政策规定的农民现有宅基地和房屋发放土地使用权证和房产证，明确农民资产产权和住宅个人财产权，让农民知道房屋财产有法可依，有章可循。

3.制定宅基地流转的“放开”政策。

在相关法律正式出台之前，地方农村宅基地上市流转可先实行“放开”政策。允许农村宅基地向本集体经济组织内部或者本乡镇范围内的符合申请宅基地条件的人员，或者外地来此长期从事农业生产的准备在此定居住的人员出租或出卖。其租赁或购买农村宅基地价格由双方协商确定，由市场机制调节，与现有的国有土地交易市场逐步接轨，以真正体现农村土地的市场价值。

4.积极稳妥地开展宅基地上房屋的他项权利登记。

一般农民较大一笔财产，即是宅基地上的房屋。如何把其潜在价值变成扩大生产的货币价值，解决农民发展经济资金不足的问题，重要途径就是将其宅基地上的房屋抵押贷款。这与担保法中“为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济”的立法精神是一致的，应当予以支持。为此，要做好房屋权属登记工作;房屋他项权利登记应采用登记要件主义，要增加必要的登记收件，如要求土地所有者提供同意抵押的证明等。这样可以较大限度地保证抵押安全，防止出现纠纷。此外，宅基地上房屋他项权登记要尽可能降低收费标准，切实减轻农民负担。

5.建立合理的宅基地分配机制。

对于新增宅基地可以设计不按户限定标准，而是规定人均面积上限，超出部分根据有待建立的农村宅基地价格体系规定的地价购买。宅基地流转过程中获得的*分为房屋*和宅基地*，前者全部归原宅基地使用者所有，后者应当在国家和集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理分配，大部分留给原宅基地使用者，国家则通过土地税的形式分享。

6.整理农村宅基地。

清理空置住宅，“一户多宅”和闲置宅基地。全面开展宅基地登记发证工作，界定宅基地边界和产权，为宅基地市场提供基础条件，鼓励农民向住宅小区集中，提高土地利用效率。

7.结合村镇规划，合理组织宅基地布局。

许多宅基地布局杂乱无章，零星分散，土地浪费和乱占现象严重，应当鼓励农民建楼房，配套的宅基地面积上限应作相应调整。实行宅基地有偿使用制度，便于对村庄统一规划、加强管理，改变村落破旧零乱的面貌。

8.明确宅基地合法流转范围。

明确农民宅基地的使用权究竟是债权还是物权。如果是债权，永远处于发包、承包的关系上，是不能流转的，使用者无权抵押。如果是物权，则可以流转，要真正保护农民的利益，就要明确其为物权，承认宅基地入市经营。宅基地的所有权仍然属于集体，但是合法使用者享有租赁权和*权，可以将农宅入市买卖租赁。农村村民出卖、出租房屋后，不得重新申请宅基地。

9.建立规范的宅基地流转制度。

合理的农村宅基地流转制度包括农村宅基地流转形式、程序及具体登记、管理措施等的具体规定。

10 .建立规范、有序的农村宅基地市场。

随着社会主义市场经济体制的建立，土地要素市场也从无到有逐步建立起来，初步形成了土地市场体系的框架，但是对于农村宅基地流转方面却是一片空白。在新的形势下，特别是在人地矛盾日益加剧的*，要完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，合理利用土地就必须改变农村宅基地流转方面的制度，建立起规范、有序的农村宅基地市场，要以体现宅基地区位环境质量的差异性为核心，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。