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二手房贷款流程及问题 买二手房如何办理贷款

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2017-06-02

贷款买房已经成为众多购房者的购房方式,相比新房,二手房具有即买即住的特点,但二手房交易流程比较复杂,尤其是办理贷款,很多人对此并不了解,因此在买房之前应该熟知二手房贷款流程以及可能会存在的问题。现在,我们讲讲二手房怎么办理贷款?贷款的流程是怎样?提前了解贷款过程中关键的4个问题能让二手房贷款变得简单。

问题一、二手房贷款政策是什么?

目前我们国家支持三种贷款方式买房:个人住房商业性贷款买房、住房公积金贷款买房、个人住房组合贷款买房。二手房和新房是基本相同的,三种贷款方式都可以选择。无论哪一种贷款方式,一般而言对于限购城市,首套房贷款比例为70%,对于 非限购城市,首套房贷款比例为80%。

但相比新房一般可以达到30年的年限来说,二手房可贷年限受到更多因素的影响,例如借款人年龄、房龄、土地使用年限、借款人的经济实力等。虽然不同城市或银行具体规定有所不同,但常见的为如下几种:二手住房贷款期限长不超过30年;二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年;不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限;贷款期限与借款人年龄之和不得超过60年(65年、70年)。

问题二、买二手房的首付比新房高?

普遍情况下买二手房的首付比新房高,这是因为新房首付是按房屋销售额比例计算。二手房的首付比例是按照房屋评估价来计算的。二手房的首付=评估价*首付比例+销售价和评估价的差额。

举例说明:某城市首套房贷款首付比例为30%,购房者意向新房总房价为100万,二手房总房价为100万元(评估价为80万元)。

新房首付=100万*30%=30万

二手房首付=80万*30%+(100万—80万)=44万

问题三、二手房是不是一定要评估?

除了特殊情况之外,出于安全考虑都会对二手房进行评估。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右,公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。影响评估价格的因素一般包括:面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等。

问题四、二手房评估价越高越好吗?

由于二手房评估价越高,贷款额度也就越高,因此有些购房者会认为二手房评估价越高,缴纳的首付就越少,也就越划算。其实不然二手房评估价并非越高越好,因为评估价还影响交易税费:增值税、契税、个税等的缴纳,评估价越高,意味着缴纳的税费也高。

综上所述,如果购房者打算贷款买二手房,确定地段之后要了解二手房的评估价格大概是什么样子,提前做好资金准备,以免由于准备不足,而无法顺利进行二手房交易。