福州房产网：买房注意用上技巧开发商卖房有哪些套路

来源：吉屋网综合整理发布时间：2017-09-22 11:15:16

自古以来，往往是“买的不如卖的精”，购房者在与开发商斗智斗勇的过程中，通常都处于下风，为了能扳回一局，建议你先看看这本“置业秘笈”，识破开发商的“套路”，并学会应对方法！给大家聊一聊开发商卖房的那些套路，以及购房人可以应用到的谈判技巧。

买房注意事项,买房注意事项有哪些,开发商卖房的套路

一、开发商常见套路有哪些？

套路一：双合同

这个套路大家应该都知道了，开发商按要求申请预售证，但房子这么便宜他们肯定不干，必须从其他地方找补回来。*常见的就是装修款和车位款。

不仅如此，如果你不能够掏出这两笔钱，开发商还能给你提供资金，玩得钱生钱的套路。这个资金的成本可比4.9%高得多。

套路二：买房不是你说了算

开发商按照规定卖房子，但是房子便宜，愿意买房子的人就很多。开发商在面对这么多的购房者时，自然不愿意老老实实摇号选择购房者了。他们会选择找机构合作，筛选购房者，简单说购房者需要出“买路钱”，给了这笔钱就能在开盘过程中取得优势地位，排名靠前，选更好的房子。名义有很多，玩法都一样。

套路三：新房变二手房

这种套路是相对精明的套路，一般分为两种。

一是开发商应用自有资金，找自己人买下来，这批房子就变成了二手房，二手房没有新房的许多条条框框。卖多少钱开发商说了算。

二是开发商将项目打包，由专业机构接手运作，转为二手房，同样可以按照市场行情卖房子。

购房者买到的是新房子，实际付的是二手房的价格，可是比新房要贵不少。

套路四：开发商转战三四线

限购令配合其他套路，共同让一二线楼市降温，而三四线还是相对自由的，开发商在三四线大干特干，实际上是抬高了当地的房价，购房者要买房子就得花更多钱。虽然*客不值得同情，但买房子的还有不少当地人呢！

开发商在三四线可算是赚得盆满钵满，上半年销售额排行榜中，排名靠前的房企，三四线贡献了主要收入。在整体房地产销售中，三四线销售额占比已经达到了75%，去年只有66%。

要知道，在中国，一二线城市毕竟在于少数，而三四线城市占了中国城市中的一大部分。限购令是中国楼市带来的影响是好是坏，还尚需斟酌。

现在有价无市，开盘的极少，开发商不急，在压着市场，冷眼旁观市场，看这个市场究竟向何处发展。而急于购房者，想买房，只能多挣钱。

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二、智斗开发商的谈判技巧

技巧一：了解楼盘的实际销售情况

只有提前对楼盘详情和房价走势多做了解，才能更准确地判断出销售是不是为了争取一些谈判空间而要了更高的价钱。正所谓知己知彼百战百胜，买房要想砍价成功，首先要尽可能多地了解开发商、销售商和预购房屋的情况，这是砍价成功的前提。

具体的了解渠道可以是楼盘广告、售楼书、入住的购房者、房地产业内人士等。需要了解的内容包括开发商、销售商（开发商和销售商有时不分，有时为两家甚至多家）和楼盘的情况，包括它们的背景、经济实力、资质和信誉等情况，必要时还要实地考察。

技巧二：不要轻信美好的承诺

在购房时要注意选择证件齐全的房地产企业开发的楼盘，不要轻信路边乱发的小广告上的消息。在进入售楼处后，应注意楼盘中是否展示了开发商的营业执照以及《国有土地使用权证》等。应注意其土地使用证上的使用年限，避免购买产权年限大幅缩水的楼盘。

另外，在看房时，应保留楼盘的宣传广告单，作为日后收房后的证据。对于销售人员的口头承诺，好能留下书面证据，或者进行录音，留作日后维权证据。

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技巧三：不要轻易被看穿

来到售楼，可以先看看，比如户型图、楼盘沙盘、项目介绍等，等销售员过来找你。千万不要一进销售就急吼吼拉着店员坐下来杀价，那会让人家一眼就看出你是铁了心想买，想不宰你都不好意思。

为了对你的背景进行深入了解，并取得你的信任感，销售往往会对你以往的购房经历、家庭背景、经济实力、购房关注点、决策行为类型等信息进行了解。当然，他们更专业是好事，但如果想要更多的主动权，就不要轻易和盘托出。

技巧四：做一个挑剔的购房人

在洽谈中，购房者应多暴露房屋的各种缺点、毛病，略微夸大这些缺点、毛病的危害性。购房者还要流露出担忧的表情，同时要注意观察对方的表情，及时调整策略，做到进退适度，从容不迫。

你需要把自己扮成购房行家，参照预购房屋周围物业情况，计算出所选房屋的价值，做到心中有数。洽谈时，可以识破对方的一两个“花招”，给销售人员“你很专业”的暗示，才能砍出一个理想的价位。

技巧五：与销售人员打心理战

为了不让顾客取得主动权，销售往往会拒绝顾客的名列前茅个建议，购房者不要被销售的谈判手段影响到，该要的优惠和折扣一定要尽力争取。

在进行讨价还价的过程中，为了避免局面尴尬，销售往往会采用“一个唱红脸、一个唱白脸”的方法相互，就是为了有效的向你施压，这个时候一定要保持冷静。

在不想让步的时候，销售为了表明自己实在无能为力，往往会将决定权推到上面，借助高层的力量拒绝让步，但大部分时间这只是一种谈判的技巧。

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技巧六：不要指望一步到位

买房要砍价，但不能赤裸裸的指望一步到位，比如，卖4500的房子，有些直接一次砍价到4000元，这不仅让开发商很难从心理上接受，而且还容易被认为没有购物诚意，这样很难销售。

所以砍价要层层递进，一步步将价格压下来。比如购房者可以试探性咨询低销售价格，比如说一次性付款可以优惠几个点，或者通过找“关系”咨询房子的低价格。

另外，在砍价的过程当中要一直观察置业顾问的表情，如果置业顾问表现的没有耐心，可能价格基本见底了。一般来说慢慢磨是比较合理的砍价方式，也是容易成功的方式。

技巧七：合同约定尽量详细

关于交房时间，精装修等内容，一定要在合同中注明。

开发商不按约定时间交房，根据相关法条规定，逾期交付使用房屋的，在一定日期内，出卖人按日期计算向买受人支付房价款万分之几（具体看合同中表述）的违约金，而超过合同中的约定日期，买受人有权退房。收房时不到位的细节，开发商必须整改，如因整改导致延期收房，开发商仍需负责任。

购买精装修住房时要签订详细的合同，合同中要核心明确精装修标准。尽量避免使用“”、“高档”、“相当于”、“不低于”等含糊字眼。约定的内容要尽量详细，包括地板、厨卫用具等用材的品牌型号，如果有赠送电器，也应该落实到具体品牌和型号上。

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