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福州房产网:五大楼市指标创新低 楼市下行趋势基本确立

来源:房天下   发布时间:2017-11-21 16:21:36

10月份金融数据、楼市指标纷纷出炉,可谓“全军覆没”,为楼市严重失色的“金九银十”给出了解释。

M2增速出现断崖式下跌,支撑楼市上行的货币基础已经实质性地由“放”转“收”。而从强监管、严控金融风险的官方态度来看,货币回归大幅宽松的空间几乎不复存在。中国楼市无论是价格、销售量还是*增速都在政策的影响继续下行,这种趋势还会持续很久。
“2018年楼市或将整体下行,市场防大起大落,房企须护好资金链。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌给出市场预判。北京师范大学金融研究*主任钟伟在一番分析后,也得出了“2018年甚至到2020年都是房地产小年”的结论。
楼市小年,或许已经是对中国房地产*乐观的预判。 
M2增速断崖式下跌
央行11月13日公布数据显示,10月末,广义信贷(M2)余额为165.34万亿元,同比增长8.8%。当月新增人民币信贷6632亿元,社会融资规模增量为1.04万亿元,比9月减少7800亿元。 
自有数据统计以来,我国M2增速长期保持在10%~30%两位数的增速区间,今年10月末8.8%的增速刷新了30年以来(央行从1986年开始才系统地对外公布M2数据)的历史新低。 
M2增速的放缓反映了央行稳健中性的货币政策走向。央行在此前发布的二季度中国货币政策执行报告中就指出,当前M2增速比过去低一些,需要全面客观认识。过去M2增速高于名义GDP增速较多,与住房等货币化密切相关,而目前住房商品化率已经很高,货币需求增长相应降低。同时,M2增速有所降低,正是加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套的合理反映。 
招商银行资产管理部分析师刘东亮分析表示,2016年后,货币政策已经明显出现转向,*明显的是央行扩表的速度变慢,央行事实上执行了中性偏紧的货币政策,货币投放转为谨慎,M2增速出现断崖式下跌,货币供给总量既受到外汇占款的影响,也受到央行主动缩减供给的影响。 
“十九大强调健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,意味着未来除非经济出现严重恶化,否则货币政策回归大幅宽松的空间几乎不存在,货币政策逐步由放到收,这也是全球主要央行未来几年的一致方向。”刘东亮预计。 
房地产销售增速继续走弱
房地产销售规模已经连续4个月下滑。 
国家统计局数据显示,今年1~10月,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,增速比1~9月份回落2.1个百分点;商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点(销售面积增长36.5%,销售额增长55.9%)相比,增速大幅收窄。 
其中,10月单月房地产销售面积为14248万平方米,销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后,又一次出现同比下降。
10月又有一批城市陆续加入限售行列,以二线省会城市和大城市圈周边城市居多。限售解禁时间多为2~3年,对*投机需求的打击更为直接。 
交通银行一等分析师夏丹预计,年末商品房销售增速将会进一步走弱。
个人按揭贷增速首现负增长
信贷收紧及*贷、消费贷严查严打之下,个人按揭贷款同比增速也出现了近3年来的头次下降。
国家统计局数据显示,1~10月份,房地产开发企业到位资金125941亿元,同比增长7.4%,增速比1~9月份回落0.6个百分点。其中,与房地产销售有关的定金及预收款38632亿元,同比增长14.8%;个人按揭贷款19586亿元,同比下降1%。
对于个人按揭贷款首现负增长的原因,欧阳捷认为,销售面积下降自然导致了按揭贷款增速的下降,而且由于央行在控制整个贷款的额度,所以银行现在也没钱,到年底的后两个月,基本上银行也不太会放款,所以按揭贷款增速还会继续下降。 
刘东亮预计,始于2016年的金融强监管政策,未来数年可能常态化,特别是十九大及近期重要会议均特别强调了“守住不发生系统性风险底线”的原则,未来金融监管环境甚至可能会进一步收紧。 
开发商新开工动力不足
与销售相比,房地产开发*增速的下滑并不平稳。在经过8月的持平,9月的提升后,房地产*增速在10月再度出现下滑。 
国家统计局数据显示,1~10月份,全国房地产开发*90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1~9月份回落0.3个百分点。其中,住宅*61871亿元,增长9.9%,增速回落0.5个百分点。 
开发商新开工动力不足。1~10月,房屋新开工面积同比增长5.6%,增速回落1.2个百分点;房屋施工面积同比增长2.9%,增速回落0.2个百分点。 
房地产开发*增速并未出现大幅下滑主要原因在于房企拿地热情依然高涨。1~10月份,房企土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比1~9月份提高0.7个百分点。
不过,拿地款增速出现下滑。1~10月份,房企土地销售价款9695亿元,同比增长43.3%,增速回落3个百分点。
一线城市新房价格环比下降
销售进入低迷状态,房价出现拐点也就为期不远了。
国家统计局数据显示,10月份,70个大中城市中15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落。北京、上海无锡郑州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10个城市新建商品住宅价格同比下降;北京、广州、深圳、南京、郑州、武汉、厦门等14个城市新建商品住宅价格环比下降。
作为楼市风向标的一线城市,深圳10月新建商品住宅价格同比下降3.3%,环比下降0.1%;北京新建商品住宅价格同比下降0.2%,环比下降0.2%;广州新建商品住宅价格环比下降0.2%。
从二手房价格来看,北京依旧是四个一线城市中降幅较大的(二手房价格环比下降0.5%),也是连续数月运行在下行通道的城市。四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。
行业龙头万科在不久前的一次电话会议上对2018年做了展望:明年的房地产市场很可能迎来双降,即销售面积和销售金额均出现下滑;一二线城市房价趋稳,上涨的可能性不大,但是也不会大幅回落;三四线小城因缺乏人口支持,房价会下跌。
一旦房地产市场的“双降”成真,对于那些业绩压力大的开发商来说,只有一条路可以走,那就是降价走量。

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