福州买二手房要注意哪些问题 老旧二手房该不该买

新房二手房都是我们核心考虑的对象。并且随着城市的发展，因为占据着极其有利的地理以及交通优势，二手房的成交量正在逐年攀升。到底应该买新房还是二手房，它们分别有什么优点与缺点呢？二手房因其房源信息透明度越来越高，而且能省去长时间的收楼等待期，因此越来越多购房者会倾向于购买二手房。那么，该如何选购二手房呢？在购买二手房过程中有哪些事项是值得注意的呢？

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新房和二手房的优缺点？

1、二手房

好处

（1）住房交易直接

买二手房前可以到房产部门检验卖家的土地和房屋所有权证书，不用担心是否五证不全，开发商跑路、烂尾等问题。与购买期房相比，降低了一定的风险。

（2）工程质量一目了然

二手房是现房现卖，所有的都摆在明处，并且都是经过了几年的使用期，房子潜在的问题很容易看出来，如：漏水，地面塌陷等。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。另外，一些老房子虽然户型设计不太好，但质量通常还是不错的。

在这里要提醒大家的是，买二手房的时候要着重检查房子的质量问题：

1）房屋有没有渗水漏水，可以在卫生间，阳台的地上浇一些水，看看能否通畅地排向出水口；

2）房屋屋顶、地面和墙面有无裂缝；

3）将房屋门窗开关检验，看是否关得严；

4）看市政配套，水、电、燃气、暖气管道是否破裂。

（3）二手房住着方便

二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段。经过多年建设，周边的配套设施非常成熟，*、医院、交通、商业样样都有，绿化也成型了。老人就医、大人上班、孩子上学都很方便，平常买菜、逛街抬腿就能到。

不像有些新的小区，只有住房孤零零地耸立在那里，周边什么都没有。在一些已经开发完成的地段，由于土地被全部占用，已经没有了新房建设的空间。如果需要购买当地的房产就只能选择二手房产。

（4）户型适中，总价低

从市场上看，中小户型的二手房*受青睐，总价低是较大优势。此外，碰到那些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。

（5）装修费用相对少

如果在购买二手房时悉心留意认真挑选，很多二手房的装修都可以利用前房主的装修，只是在此基础上稍加装饰。而且，二手房买房交易成功后可以直接入住，而新房装修后还要等一段时间才能入住，在此之前只能租房。要知道，租房也是一笔不小的费用呢。

装修也是一件费心费力的事情，每个装修过的人恐怕都知道装修的苦和累。二手房一般都带有装修，在这个倡导“轻装修重装饰”的时代，完全可以把钱花在家居装饰上面。而部分一手房，买家购买后必须自己装修，期间的苦和累则是难以用语言表达的了。

2、缺点

（1）物业陈旧

很多年代稍远的二手房小区物业都是由一些规模较小的公司来管理，管理水平不高。而房屋陈旧相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，实际购房成本将增高。

（2）房屋陈旧影响贷款

更重要的原因是，如果二手房太旧了，还会影响银行贷款。目前银行对二手房贷款的房龄要求比较严格，一般情况下，商业贷款要求贷款年限和房龄之和不大于50年。而房龄超过30年，就只有个别银行能贷给你了。

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二、新房

1、优点

（1）新房更潮流，设计更合理

外观新颖、现代感强，颇具视觉冲击力，屋里宽敞的客厅、充足的壁橱、主客分用的洗手间等人性化的设计。

买家对新房子的某些布置或室内装饰有自己的特殊要求，还可以向建造商提出，只需很低的费用，这些要求都可以满足。

（2）新房极其配套设施更安全

据统计，新房子屋主受火灾而伤亡的机会远远小于居住于旧房子的人们。而且，所有对人体健康产生不良影响的建材，如石棉，含铅的油漆和发出甲醛气味的木板等，都被禁止使用。

（3）新房品质担保有保证

目前的新房在节能环保方面比二手房要出色得多，如拥有更好的能源系统，更好的隔热系统、密封系统等，这也对环保有益，新型建筑将会减少二氧化碳的排放。当然，这些低能源消耗也减少了房主的支出。

新屋建造商是直接提供房屋品质担保的，会通过向保险公司购买保险来提供类似的保证，一般在十年内出现的建筑上的缺陷都可以得到赔偿。屋主们在入住后的*初几年内可以不用做任何维修，只要平常稍加注意，做些简单的保养工作即可。

（4）物业服务更加完善

物业配套设施相对较成熟，如小区绿化环境、保安巡逻、停车位的管理、大堂电梯间的服务等方面都较为完善。同时，在聘请物业公司时，往往也会选择那些信誉好、服务品质高的公司。

2、缺点

（1）承担风险更大

由于预售制度的存在，目前购房者所购买的新房通常是所谓的“期房”，而购房者只能看到开发商提供的样板房，凭空想象未来的家，而一旦交房入住后购房者就会发现房屋的某些细节方面与开发商*初承诺的不相符合，不免让人产生上当受骗的感觉。

此外，其中较大的风险在于开发商无法办理大产证，从而导致购房者也无法取得小产证。还有就是期房存在“烂尾”的风险，这是由于开发商资金链出现问题，难以继续施工所致。

（2）价格比周围二手房高

新房普遍户型面积较大，单价较高。如果位于市*区域，开发商从追求利润的角度出发，会导致购房成本大增。

（3）远离市区，周围设施不完善

随着市*内可供开发土地的缩减，越来越多的楼盘均开发在偏远区域，新楼盘大都地理位置相对较远。

看完之后，各位小伙伴心中是不是有了更加明确的选择呢？无论是新房还是二手房，都有自己的优点与长处。只有根据自己的实际情况找到*适合自己的才是正确的选择。

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二、购买二手房过程中有哪些事项值得注意？

1、明确房屋产权

在二手房交易过程中会因为买主忽略产权问题或者卖主隐藏产权问题等原因引起产权纠纷。所以买家要事先了解清楚房屋的产权状况，具体方法为：首先要求卖方提供合法的证件，包括身份证，产权证（现为不动产证）等所有证件。

其次还要到房管局查询房屋产权的合法性以及房屋产权变更记录，确保房屋没有被抵押、贷款、查封等，还要确认产权共有人是否同意交易，房屋是否存在一房多卖等情况。凡是涉及产权的问题不能只听中介或者卖主一家之言，要亲自去验证才是上上策。

2、查看房屋质量

二手房相比新手房而言，在年限上是一个弱点，随着时间的流逝，房屋本身的耗损也会很严重，所以在购买二手房时，尤其是对于看中一些偏老旧的小区而言，常见的房屋问题包括管线老化、走线不合理、墙皮裂开、天花板渗水、防水防火性能差等，所以不仅自己要亲自仔细的查验房屋的质量，较好还要带上专业验房人员去检验。

虽然不如新房要求严格，但一些事关紧要的问题还是不能忽略的。

3、选择合适户型

户型决定了后期入住、装修以及生活的舒适度，所以无论是买新房还是二手房，购房者都应在户型的挑选上下功夫。如果对户型的要求特别高的话，建议您选择新房，因为二手房鉴于时代的限制，设计时，可能没有很好的适应现代人的生活理念，包括玄关、飘窗、榻榻米的设计等。

但是既然决定选择二手房，还是用心挑选一下，让绝大部分设计满足自己的居住要求。

4、进行资金监管

二手房交易涉及买家、卖家、中介、银行多方的参与，而且费用也是各种各样的，所以为了保证买房资金的安全性，在二手房交易时一定要采用资金监管。确保在交易过程中，出现问题而致使交易中断时，资金的安全不会受到威胁。毕竟买房是一大笔支出，小心为上。

5、选择信誉良好的中介

对于购房者来说，尤其是二手房买主，通常会选择一家中介公司为自己服务，全程合作。购房中通常会遇到很多的问题，如果你是购房小白，什么都不懂，这时候一个靠谱的中介的作用就发挥出来了。相反，中介选择错误，那么购房这件麻烦事，对购房者来说，就真的成了一个大麻烦。

6、明确户 口迁出期限

在签订合同时，一定要注明卖方迁出户 口的期限。可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出*，就要支付一定数额的违约金。

业内人士强调，在以上六大注意事项中，买房后立即过户尤为关键。业内人士指出，实际上，二手房买卖后，因为不立即过户而可能发生的风险较多。这种风险一旦发生，就极易导致交易无法继续，买方*终无法取得房屋所有权。当然，在一定条件下，买方也可以通过诉讼，*终拿到房产证，但这肯定要付出大量的时间、*和精力。

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三、高龄二手房有哪些优缺点

1、老旧二手房的好处

（1）地理位置好

其一般位于市*交通方便、配套成熟的地段，首先由于处于城市*，所以去到哪里都不会太远；其次，交通方便，可以搭乘的交通工具多，比如公交、出租等；居住在这类房子中，上下班途中耗费的时间短，节省了时间成本。这类房屋周边的居民多，各方面的生活配套都非常齐全，生活非常方便。

（2）对口的*一般都比较好

较先居住在这类房屋里面的，都是一些本地的居民。这类老旧二手房所在的区域，发展的时间比较早且发展的时间长，对口的*办学历史也久，不乏一些核心*。

（3）价格便宜

在房屋的定价上，会考虑到二手房的折旧率。由于房龄老，剩余的土地使用年限短等原因，这类二手房的价格比周边同地段的新房要便宜不少。不少二手房的户型小，60－70平就能做到2房，房屋的总价也低；再加上楼梯房的公摊面积小，套内实际可以使用的面积也比较大。

（4）后期拆迁利润大

城市在不断地发展建设，这类房屋所占的地理位置优越，由于楼层不高，一般在6－8层，不利于土地资源的优化配置且影响市容。房屋未来拆迁，业主可以分得一定数量的房产和*。

2、老旧二手房的坏处

（1）房龄太老会影响居住

老房子意味着剩余使用年限的缩水，购房成本的增加是必然的。举个简单的例子，老房子除了户型差之外，日常生活中遇到的下水管堵塞、管道老化等问题才是影响居住体验的重要因素。

（2）房龄对土地剩余使用年限的影响

土地使用年限只有70年，如果房龄较老，那么说明土地剩余使用年限也会相应缩水，说不定很快就到期了。土地年限到期的问题，目前还没有官方统一的说法，*有可能的是土地使用期满后，房屋所有权人可以继续居住，但需要付出一定的土地费用。这也在无形中增加了购房成本。

（3）邻居的层次参差不齐

买房时，我们的邻居很重要。老旧二手房的居民大多以中老年人为主，生活习惯等各方面，都和年轻人不一样。年轻人居住在此处，难以融于环境，难以认同这种生活氛围。

（4）车位不足，物业管理差

小区的物业费比较便宜，与之匹配的物业服务和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好。车位不足，会导致业主乱停车，大清早经常会有急躁的业主因为别人家的车挡住了路，而不停地按喇叭，影响到整个小区的人休息。

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