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有机构调研指出，未来三四年时间内，中国长租公寓市场将迎来巨大发展空间，机构管理的租赁房间数量的年均复合增长率高达40%-50%。巨大的市场发展空间，驱使越来越多房地产企业与金融机构纷纷涉足长租公寓项目*建设，携手银行撬动房租分期贷款市场。
租赁住房打通四大融资渠道 银行提供万亿元级“弹药”
恒大研究院副院长夏 磊昨日表示，当前我国租赁市场发展迅猛，在*和地方政府政策红利下，针对租赁住房市场的多条融资渠道拓展迅速，已打通四条主要渠道，分别是银行信贷、公司信用类债券、资产证券化和股权融资。
谈及地产租赁金融产品的发展趋势，夏 磊表示，融资渠道各具特色，发展空间不一。银行贷款2017年10月份刚起步，目前意向合作规模已达万亿元级，未来的发展空间较大。公司信用类债券受益于监管机构特设的绿色通道，预计很快有项目正式完成发行。资产证券化从2017年初以来持续创新，产品形式、融资主体和标的资产*多元化。未来公募REITs*值得期待。股权融资起步*早、融资规模近年有显著提升，龙头公寓融资门槛进入“10亿元时代”。
长租房REITs产品升温
3月13日晚，保利集团公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号名列前茅期资产支持专项计划收到认购资金17.17亿元，利率为5.5%。达到约定资金规模。据不完全统计，2017年10月以来，保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、碧桂园等大型房企已经获批的REITs产品规模近500亿元，主要为长租公寓类REITs产品。
以旭辉控股为例，2017年公司长租公寓项目发展迅速，并成立了长租房品牌旭辉领寓，其长租公寓“储架式专项计划资产支持证券化计划”2017年获批，金额为30亿元。旭辉控股总裁林 峰对表示，“储架式”长租房REITs产品以旭辉领寓为主体发行。目前，长租房领域的发展主要有两种模式：一种是轻资产模式，即以租赁物业的方式，通过合作，以比较低成本入驻；另一种是重资产模式，对看好的物业直接购买，发行“储架式”长租房REITs产品就是这个目的。
长租公寓携手银行撬动房租分期贷款市场
“房租分期付，押一付一就入住。”3月份是租房市场旺季，不少租客在寻找长租公寓时都会遇到租房经纪推介绑定银行或第三方平台的租房分期业务。在租房分期贷款发展快速的上海市场，“以贷还租”的分期租客群体已有不小规模。
以贷还租 房钱分期付
在上海市场，各品牌长租公寓公司的推介中，租户选择不同银行提供的分期还房租产品，将享有“押一付一”、“分批返现3000元”、“每月租金减免10%的VIP补贴”等不同优惠。不少人在租房签约时，会直接将租房合同绑定租房分期协议。
上海青客公寓浦东新区一位业务员告诉记者：“八成以上租客会选择分期，仅是在青客公寓上使用分期的租客达到上万户。”长租公寓蛋壳、青客与银行合作的租房分期贷款模式基本一致，可以视作“公寓+金融+互联网”。对于租客来说，只需要在不同的长租公寓上选择租住3个月、6个月、12个月不等的房子，确定入住签约的同时，如果签订12期、24期的分期偿还协议，那么头次支付押一付一的租金，其他租金分期将按月返还。
在具体实施过程中，上述青客工作人员介绍，青客与浦发银行、建设银行、网商银行、上海华瑞银行等达成合作战略，银行将租房分期贷款一次性打至公寓公司，租户再按月返还的分期方式“偿还贷款”给公寓公司，“租户不用多支付一分利息，公司负责偿还全部贷款利息和费用。”浦发银行和上海华瑞银行的工作人员向记者证实了上述说法。
为了加速收款、退款流程，上海华瑞银行与青客公寓联合推出“青客宝”电子联名账户。租户在请客公寓“青客宝”注册之后，通过华瑞银行验证，即可开通该电子账户。租房期间的租金分期情况、各类水电费用等，均可通过这个电子联名账户查询、代扣和付款。长租公寓品牌蛋壳则是与第三方租房分期平台推出“会分期”，也称租客按合约的规定，每月按时还贷，不额外产生任何利息，一旦用户交不起房租，只是租屋不能继续使用，不会对个人征信产生任何 影响。
注意房租分期违约费用
房租分期还，打破了传统住房租赁方式，也减轻了以年轻人为主的长租公寓租客群体的支付压力。不过，以记者走访中接触到的房租分期产品看，都属于个人消费贷款。也就是说，房租分期还，是以还贷款的方式交房租，这也意味着，一旦租户还款逾期，将必然产生逾期费用，比如全额计息、滞纳金等。
租金分期业务将设置账单日、较后还款日，和其它信用卡分期类似，如果租户在较后还款日之前未还清全部欠款，将以每天万分之五计息，还会产生滞纳金。华瑞银行、浦发银行相关工作人员都表示，逾期还款还可能影响个人征信记录。
尽管多家长租公寓工作人员都强调，用户租期结束后，可以便捷结束分期，由长租公寓公司承担分期利息及费用，但是，在记者采访中数位租户均反映，“退房、换房时，涉及的手续繁琐，存在口头承诺分期数和金额与合同不符的情况，有时候会不得不多交付一个月的租金。”上海一家大型律所互金领域律师分析，租金分期对于银行、第三方商户是双赢举措，而对于租户，也多了一种付款方式选择，但租户应该详细阅读分期协议涉及到的风险告知、操作细则，权衡之后，有权自愿选择是否在租房时捆绑以还贷的方式分期交房租。
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