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5月40城共发50次调控政策 70城房价变化情况如何

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2018-06-11 14:45:21


2018年1-5月,全国房地产调控政策发布次数多达159次,比2017年1-5月增加60%。5月全国各地楼市调控政策发布次数刷新单月纪录。为何政策发布如此频繁?这一波调控有哪些新变化?房价未来会怎么走?这都是民众颇为关注的问题。

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购房人在楼盘看沙盘并咨询售楼工作人员。中新社发 汤彦俊 资料图


40城、50次!5月楼市调控政策发布次数创纪录

中原地产研究*统计数据显示,2018年1-5月,全国房地产调控政策发布次数多达159次,比2017年1-5月增加60%。
其中,5月份,全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。
记者注意到,5月份发布调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等,主要以三四线城市为主。


为何政策发布如此频繁?
中原地产领头分析师张大伟说,近几个月,虽然一二线热点城市房价依然平稳,但三四线城市房价出现波动,这是政策密集发布的*核心原因。
国家统计局数据显示,4月,一线城市新房和二手房价格环比分别持平和下降,三线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。
5月份房价变化情况如何?国家统计局根据日程安排在6月15日公布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》将给出答案。



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4月份70城新房销售价格指数。来自国家统计局官网


不过在成交量方面,楼市正出现交易回暖势头。据易居研究院监测,5月份40个典型城市成交面积环比增加12%。4个一线城市新房成交面积环比增加29%;18个二线城市新房成交面积环比增加11%;18个三四线城市新房面积环比增加12%。


三四线、部分二线城市楼市为何升温?
地方棚改政策带动了三四线城市的住宅销量,一季度部分三四线城市推进棚改力度仍然较强。川财证券报告指出,国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产,大幅提升居民购买力,拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求。
“各地人才政策吸引人才过来之后,也增加了购房的需求,供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”张大伟说。据不完全统计,仅5月份,就有南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策,其中近半是三四线城市。
“政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度。”社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强说,但随着去库存政策逐渐退出,预计下半年三四线市场调整将会出现。


这一波楼市调控有何新变化?
记者梳理发现,各地发布调控政策的内容包括收紧限购和限售、强化商品房预售价格管理、调整贷款比例、发展租赁市场等。
例如,哈尔滨规定,对主城6区3年内新购商品住房实施限售;成都提出,将限购对象由自然人调整为家庭;东莞对原限价政策升级,规定新房售价一经备案不得上调;青岛提出,支持房企将经营方式从销售向租售并举模式转变,将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。
相比传统的限购限贷,今年楼市调控一大变化是,实施摇号购房的城市不断增加。截至目前,已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州7个城市发布了摇号购房政策。


5月,一些摇号购房城市的部分楼盘出现排长队买房、中签率创新低,甚至违规操作的现象。例如,由于报名人数太多,杭州部分楼盘中签率低于10%,有的热门楼盘中签率甚至不到2%。而西安某楼盘公开摇号时存在违规销售行为,部分公职人员受到处分。
58安居客房产研究院领头分析师张波说,摇号可保障购房者更为公平地获得购房权利,也能从侧面打击收取“茶水费”、内部关系买房等行为。抢号和中签率低并不是摇号制度本身的问题,是由于 新房限价,比二手房价格低。


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湖南长沙一楼盘土地上,推土机正在作业。 中新社记者 杨 华峰 资料图


未来如何调控?更多城市买房要摇号吗?
4月底和5月初,住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。被约谈城市主要集中在东北、中西部,以及出台自由贸易政策的海南,而不是房地产市场传统的一线和强二线城市。
目前,被约谈的合肥、佛山、哈尔滨、长春、贵阳、成都、太原等城市已出台调控政策予以回应。多位业内人士分析,这代表住建部“预警——约谈——问责”机制的落地实施。
易居研究院报告显示,5月份,7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新房成交面积环比减少2%;11个本轮未调控或弱调控(只限售)的三四线城市新房成交面积环比增加20%。
上述报告中的18个三四线城市为:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。
张波指出,“因城施策、分类调控”的政策还将持续,房价上涨明显城市的调控力度会加强。限购力度并不会减弱,限购加码的城市还有可能增加。
“供需紧张、房价上涨的城市均有可能会实行摇号购房,预计未来将有超过20个城市会执行官方摇号的售房政策。在摇号时,刚需、无房户将优先选择房源。”张大伟说。
张波也认为,在楼市调控的大背景下,一定会有更多城市跟进摇号买房,摇号买房会出现在两类城市,一类是楼市热度较高的城市,包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市,以新一线城市和部分热点三四城市为主;另一类是存在较多楼市乱象亟待规范的城市,违规现象包括捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等,通过摇号可以同步加强规范。

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  2018年5月,地方城市进入土地政策发布密集期,一二线城市的土地成交量一再萎缩,三四线城市土地成交持续上行。整体来看,土地市场成交规模出现上升,土地成交的溢价率也回到高点,但受成交结构变动影响,成交楼板价跌至两年以来较低点。

  6月9日,克而瑞地产研究院公布数据显示,5月土地市场供应小幅回升,全国330城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平方米,环比上涨19%,但与去年同期对比来看,供应面积下跌8%。另一方面,本月供应地块2980宗,环比上升14%,同比则下降11%。

  综合前5月数据来看,土地市场呈现成交“大小月”的走势,4月份市场走低后,5月成交规模同环比均表现为上涨,年内1、3、5月份的成交规模相对较高,2、4月的成交则处于低位。

  值得一提的是,从本月土地市场表现来看,整体进入“量涨价跌”的运行状态,主要原因在于一二线城市的土地成交大幅降低,基本上进入“无地可拍”的局面,土地成交频繁遇冷,底价成交的地块激增。

  克而瑞地产研究院分析人士认为,一二线城市地块遇冷的主要原因包括:出让土地性质多为商办地块,且对自持比例要求较高,出让土地位置相对偏远等。此外厦门、成都、天津均有地块由于无人报价而流拍。三四线城市的土地成交量持续走高。

  溢价率方面,5月份整体溢价率为37%,环比大涨14.7个百分点,溢价率在低位运行了7个月以后头次重新回到30%以上,并且达到12个月以来第2高点。

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   全域限购、重拳打击之后,海南再出狠招调控楼市。

  据海南省物价局官方网站,海南省物价局与省住房和城乡建设厅6月6日发布通知,要求商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

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  海南省物价局官方网站截图

  今年以来,房地产政策高压态势仍在持续,全国各地出台房地产调控政策已逾百次,基本上“冒头便打”。近日深圳发布“二次房改”征求意见稿,拟对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。

  值得注意的是,深圳此次制订了面向未来18年的住房发展目标,可谓“史上时间*长”,显示出调控楼市的决心,业界期待深圳“房改”成样板。

  而对于房企来说,进入2018年以来,金融业和房产行业监管双向趋严,日子有点难过。

  

   海南:商品房价格备案后半年内不得调高

  海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅6月6日联合印发《关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》(以下简称《通知》),要求商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

  《通知》明确,达到预售(现售)条件的商品住宅项目,房地产开发企业在办理商品住宅预售许可证(现售备案表)前,应当向所在市县价格主管部门进行预售(现售)价格备案;已申领预售许可证(现售备案表)但未办理销售价格备案的商品住宅,2017年5月1日实施商品住宅销售价格备案工作前已签订商品房认购书、销售合同或网签的,不需再进行价格备案;2017年5月1日后均应在销售前进行价格备案。

  《通知》要求,各市县价格主管部门对项目备案价格难以进行同类同质比对或调高价格备案的,要征询房地产主管部门备案价格意见。2017年7月1日前取得施工许可证的可按毛坯或全装修价格进行备案,2017年7月1日后取得施工许可证的按全装修价格进行备案。按全装修备案的在申报表区分毛坯价格和装修价格。

  《通知》强调,对未按规定备案或超出备案价格、擅自提价的,依照有关规定采取不予发放预售许可证或现售备案表、责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证或现售备案表等行政管理措施。

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  专家:高压政策可能持续到2020年

  自从宣布全域限购以来,海南已多次出手调控楼市,堵住了所有炒房的可能性。其实不止海南,今年以来,全国各地出台房地产调控政策已逾百次,涉及限购、限贷、限价、限售以及摇号政策等,调控地域向二线城市和三四线城市转移,释放出“房住不炒”的强烈信号。

  *近,国家统计局新闻发言人刘爱华表示,稳定房价去库存取得积极成效,房地产领域总体平稳。未来将继续保持政策的连续性、稳定性。将加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,同时加快房地产长效机制建设。

  据《中 国 新 闻周刊》报道,针对当前的房地产政策环境,中国房地产协会会长胡志刚认为,房地产高压政策可能持续到2020年。“*本意是稳定房价,促进房地产市场常态化,而政策是否加码则取决于市场热度。房地产不能*市场化,市场化和政府调节需要结合,政策也要把握力度。”

  近日,深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,向社会各界征求意见,因改革力度大、涉及面广,被舆论称为“二次房改”。

  深圳二次房改,结构改革成“重头戏”。此次深圳把商品房供应比例压缩到40%,保障性住房占60%,是楼市长效管理的积极探索和尝试。

  

   缺钱:中小房企面临生死考验

  楼市强监管叠加金融去杠杆,“缺钱”成为2018年房地产的关键词之一。

  销售回笼和市场融资一直是房地产企业的主要资金来源。当前,这两大渠道都被调控收缩直接拉紧了不少房企的资金链。

  在销售回笼方面,房企的回资周期被拉长。《中 国 新 闻周刊》报道,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,“当前许多热点城市实行限购限价限售限贷的‘四限’政策,个人住房贷款审核趋严,放款时间有所延长。”顾云昌说,“这样一来,开发商销售渠道上的资金回笼速度会有所延迟。”

  在市场融资方面,今年以来,所有房企都感受到融资渠道的步步收紧,无论是融资难度还是融资成本,都让资金部门倍感压力。

  据名列前茅财经报道,以往,开发商拿地自有资金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情况,自从今年的监管政策不断严格后,前端融资几乎杜绝。

  一位信托人士透露,之前帮房企做了一笔信托前融,后来在放款环节出现监管加强情况,直接没有放款成功。

  在开发贷方面,银行基本没有融资额度,包括建设银行、中信银行等银行客户经理向记者表示,已经很久没有帮开发商进行开发贷融资。

  一位房企高管表示,“今年房企*困难的就是资金,很多资金成本已经超过15%,但是依旧很多资方不愿意出钱。”

  在融资困难的情况下,中小房企面临资金考验。

  据数据显示,截至2018年一季度末,A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元,房企整体负债率高达79.42%,已经达到2005年以来的较高点。其中,资产负债率超过70%的企业占比近半,超过80%的企业近40家。

  “当前并非扩张的好时机,中小房企在去年跟风拿地、赌一把高负债都是下错了棋,如今骑虎难下,杠杆高得令人惊讶,资金链断裂的风险非常大。”胡志刚对《中 国 新 闻周刊》直言,“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉。”

  据5月25日发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示,房地产行业进一步洗牌重整,资源持续向龙头靠拢,行业集中度继续提升。

  谈及未来,胡志刚直言:“中小房企已经走向末路了。”



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