福州买房贷款年限长好还是短好三盛璞悦湾75㎡-108㎡复式小高层即开盘

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-06-29 16:52:54

贷款年限越久越好，真的是这样吗？贷款购房已经成为一种趋势。根据政策和购房者自身经济实力的不同，房贷贷款的年限也会有所不同。贷款年限会受到房龄和借款人年龄等因素的影响，购房人可根据自身需求选择适合自己的年限。影响房屋贷款年限因素有哪些呢？

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一、影响房屋贷款年限因素有哪些？

1、银行对贷款年限的*长限制期限

银行对房贷*长年限有要求，通常是不超过30年，但是今年信贷政策收紧，有一些银行缩短了贷款*长年限。要知道，同样贷款额，基准利率不变的前提下，贷款期限长，付出的总利息就多，期限短，每月房贷月供多压力大。

2、房屋性质

普通住宅*长贷款年限为30年，商业用房和写字楼，贷款年限*长为10年，私有产权转让房、拍卖房*长贷款期限为20年。

3、土地使用年限

土地年限也会影响贷款年限，贷款的年限不能超过土地使用年限（不同的银行规定也不相同。土地使用年限是从开发商拿地备案的时候就开始计算的）。部分情况下开发商拿到地之后受到企业或是政策的影响，会将土地搁置一段时间，比如开发商破产，土地走清算过程可能卖给下家，这样一个流程可能要好多年，这样子土地的使用年限是仍在流失的。

举例子：甲开发商买了A块土地用于住宅建设（70年使用权）由于各种原因未开发（为防止这种现象出现，现在很多地方规定开发商拿到土地必须在两到三年内开发）。假设这块地搁置了45年，第50年的时候楼盘建成并出售，那么，该土地使用年限只剩下20年，这样子话，如果乙先生选择购买A块地的楼盘，那么贷款较高只能贷20年。

4、贷款利率变化调整

贷款利率不是固定不变的数值，贷款利率会影响房贷期限。如果遇到央行提高商业贷款基准利率，购房者用于还房贷的月供也会随之增加，在这种情况下，有资金储备的借贷人可能会选择缩短还贷年限来减少贷款利率上升所带来的损失。

5、贷款人年龄

一般来说，贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁（或70岁），不同地方不同银行的规定略有不同。

按照各个银行针对个人贷款的规定，在我国购房贷款的年龄限制是18周岁以上，但是实际操作时可能是必须年满20周岁，实际贷款者的年龄和贷款年限不能超过65岁的，个别银行可能有所不同，具体情况请咨询相关银行工作人员。总体来说，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。

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在目前的中国房地产贷款规则里，个人住房贷款长期限为30年；个人商业用房贷款长期限为10年；男士年龄不超过60岁，女士年龄不超过55岁。

说买房贷款年限越久越好，是什么意思？

准备买房的朋友都会听一些有买房经验的前辈们说，房贷欠得越多、越久就赚得越多。那事实真的是这样的吗？我们来看看这些前辈们的买房贷款思路。

他们认为，合理的负债，是一种资金在机会成本上的“套利”，你从低成本的地方拿到钱，放到相对更高的地方。

依据此，你问房贷应该贷20年还是30年，他们告诉你当然是30年；你问*应该付5成还是3成，他们告诉你付3成，越少越好；你问为了不要欠债的心理负担，提前还款好不好，他们告诉你这个选择从财务上看并不太好。

这样说并不是没有道理。

但是这个“套利”，首先取决于你对于房价上涨的判断。因为如果房价的涨幅高于银行贷款的利率，那么贷款买房就是赚钱的，贷款的性放大了这种效应。但如果房价的涨幅低于贷款的利率，也会放大亏钱的效应，所以说这需要依赖对未来房价走势的判断。

但是现实的情况是如何的呢？

小编从身边的买房人的情况看，真正选择能贷多久贷多久的，并不是大多数。那真实的情况是怎样的呢？

从目前接触到的购房人来看，那些选择1-10年还款的购房者，很多都是高收入人群，他们可能目前没有较高的经济压力，但又不愿意白白支付银行过多的利息，要知道贷款时间越长，所对应要支付的利息也就越高。

而选择尽量30年还款的购房者，有一部分是具有眼光，看好未来经济水平和工资水平上涨的购房者。但是还有很大一部分，是因为属于刚需，必须要买房，但是手里的钱确实不够，每月的工资也不算高的人群。

对他们来说，贷的时间越久，给银行的利息越多，对于他们而言，真的如一些段子手说的，得像蜗牛一样一辈子背着房子过了。

二、那么实际贷款年限多少比较合适？

买房贷款年限并不是说越长越好，大家需要分情况考虑这个问题。比如到底是因为什么而买房，未来的收入变化，是否有其他的渠道等。

例如购房自住并且长期都不打算卖掉房产或更换新房的，贷款时间在能力所及的范围内越短越好。

一般我们建议自住房屋的还贷期限，购房者选择15-20的还款期限比较合适，支付的利息总额比较合理，而且自己正常的生活水准不会受到很大的影响。

如果打算短期持有，抱有增加资产目的。这个时候要看你认为你能从中取得多少利润，如果觉得房产将延续大牛市，房价继续飙升，能取得很高的*，那么贷款年限越长越好；如果认为房产时代已经结束，未来增长步入低速，比如8%左右或者更低，那么贷款年限越短越好。

怎么选择合适的贷款年限？

借款人选择贷款年限要考虑这几个方面：自身经济能力、利息的可承受程度、能力等。

1、自身经济能力

借款人申请贷款，自己要考虑对应的月供能不能承受，银行也要对借款人的还款能力做评估，防范自身风险。

月供占借款人月收入30%左右时，不会对借款人生活产生太大影响；银行要求借款人在贷款时提供收入证明，且需要满足月收入能够覆盖月供及其他负债的2倍，也就是说借款人的月供不能超过借款人月收入的50%。

2、利息的可承受程度

在贷款方式、额度、利率都一样的情况下，贷款年限越长所需支付的总利息越多。

3、能力

借款人的能力对贷款的影响，主要体现在*率和贷款利率的差值。如果在同等期限内，*于贷款利率，借款人选择较长的贷款期限，不会因为总利息多而产生较大的心理不平衡。

贷款初期在选择贷款年限的时候可以根据当时自身实际情况选择，在贷款后期，如果经济情况变好，可以选择提前还款同时缩短贷款期限，也可以达到减少贷款利息的效果。

1.公积金贷款长贷款年限

按以下三种计算方式结果，取短年限为申贷人的长贷款年限。

1)按贷款人年龄计算

一般住房公积金：70-夫妻双方年龄较大的一方；

2)按房龄计算：

砖混（混合）：47-房龄；钢混（混合）：57-房龄。

3)贷款长30年

注：当借款人的月缴存额达到上限时，长贷款年限缩短。

2.商业贷款长贷款年限

按以下三种计算方式结果，取短年限为申贷人的长贷款年限。

（1）按贷款人年龄计算

65（部分银行可放宽到70）—借款人年龄。

（2）按房龄计算

50（各银策有差异）—房龄。

（3）长不超过30年

注：北京银行、招商银行、中信银行、交通银行、中国银行、民生银行、建设银行、工商银行等规定，借款人所购房屋为二套的，长贷款年限不能超过25年。具体情况请咨询各地区分行。

3.组合贷款长贷款年限

组合贷款买房，计算贷款年限时需要分别计算出公积金贷款和商贷的可贷年限，取两者较短的。

三、贷款年限越长越好吗？

贷款年限越长，月供压力越小，所还利息越多；贷款年限越短，月供压力越大，所还利息越少。

例如：A申请商业贷款买首套住宅，根据其年龄和所购房屋房龄计算高的贷款年限是30年。若A贷款100万元，利率为4.9%，贷30年好还是贷25年好？

经比较，A若选择贷款30年，比贷款25年少481元的月供压力，但是总利息要多还174127元。若借款人贷款200万元，月供和总利息的差值会更大。

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