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商品房买卖合同有范本吗 有什么注意事项呢

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2018-07-30 18:00:07

商品房买卖合同登记是签订商品房买卖合同后必须做的一件事,不过在进行商品房买卖合同登记时,并不只是对合同进行登记,还需要提供其他材料,那商品房买卖合同登记所需材料到底有哪些,商品房买卖合同范本有吗?签订时又要注意什么呢?下面我们一起来看看。

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商品房买卖合同登记所需材料:

商品房买卖合同登记需哪些材料:

商品房买卖合同登记的申报材料有商品房买卖合同登记申请表、双方签订的商品房买卖合同、预售商品房分层分户平面图、银行进帐凭证、开发企业法定代表人授权委托书及代理人身份证明、预购人是法人或其他组织应提交法人登记证书或者授权登记文件及代理人的授权委托书和身份证明、预购人是个人的提交身份证明、所购房屋是现房的须提交《房地产权证》、预购人是境外机构组织人员的提交经重庆市涉及国家安全事项建设项目审批办公室审核同意的《审查意见通知书》原件。

收费标准:住宅:转让手续费3元/平方米;非住宅:转让手续费按成交价的2%计费。(转让双方各承担50%)办理时限为10个工作日。

涉外商品房买卖中登记需提供的资料:

需提供的资料:(资料请自留复复印件)

1、房屋所有权登记申请书;

2、商品房买卖事同示范文本;

3、商品房销售专用发票;

4、进户通知单;

5、商品房结算单;

6、住宅使用说明书较验原件;

7、工程质量保证书较验原件;

8、单户商品房销(预)售许可证;

9、涉外人员公民护照较验原件提供复印件;

10、涉外公证部门的公证书;

11、登记机关认为必要的其他文件。

若委托办理还需提供:(1)委托人,受托人均为个人,提供委托公证书原件和受托人身份证(复印件)校验原件;

(2)委托具有中介资质的房地产中介公司办理,需提供书面委托书原件。

合同违约金该如何计算呢?

一、法律依据:

《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约金支付违约后,还当履行债务。”《解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

《合同法》第114条确定了违约金调整的基本规则:即“低于造成的损失,予以增加;过分高于造成的损失,适当减少。”而《解释》第16条则具体规定了商品房买卖合同这类合同违约金的调整规则:即“过高以违约金造成的损失30%为标准适当减少;低于造成的损失,以违约造成的损失确定违约金数额。”

二、对《解释》第16条的认识和理解

当前,在司法实践中,法律人士对《解释》第16条的理解和适用有很大的分歧,大致有三类:名列前茅类,对该条文中“过高”这一词语的理解在具体案件中的适用标准出现不同;第2类,对违约金调整的计算方法理解不一样;第三类,根本质疑该条文中将违约金与实际损失相联系起来的做法的合理性与科学性。

笔者以为,要正确理解和把握该条文的涵义和立法宗旨,必须从合同法理论中有关合同违约责任承担形式、违约金的特征以及赔偿损失的特征入手理解、判断。

1、合同违约责任承担形式。

合同违约责任承担形式,是指合同当事人违反合同义务后,按照合同的约定或者法律的规定承担违约责任的具体方式。当事人只要违反合同,就应当承担违约责任。合同违约责任的承担形式可分为:继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金等形式。在司法实践中,确定合同违约责任的承担形式,一是要根据当事人合同中的约定或者法律规定;二是要根据当事人的诉讼请求,三是要结合个案的具体情形而定。

2、违约金的特征。

违约金是指不履行或者不完全履行合同义务的违约方按照合同约定,支付给非违约一定数量的金钱。违约责任是我国《合同法》确定的合同违约方应当承担违约责任的方式之一。违约金具有以下特征:(1)、违约金是由合同当事人约定的。根据我国《合同法》确定的合同自由原则,违约金应当根据合同当事人意愿协商确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。(2)、违约金的数额是由合同当事人预先确定的。违约金作为合同违约方违约后承担的一种方式,必须在签订合同时或在履行合同义务前先予确定。当违约方出现不履行或不完全履行合同时,非违约方可以按照合同双方对违约金的约定得以补偿。(3)、违约金条款是否适用,取决于合同当事人是否违约。当合同一方当事人违约时,违约金条款才能适用。合同当事人没有违约行为,违约金条款就不适用。此外,违约金条款适用还必须符合法定的生效条件。如果主合同无效、被撤销或不成立,违约金条款就不能生效。

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签订商品房买卖合同的注意事项:

许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远,或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定,无从追究开发商的责任。因此,认真签好商品房买卖契约,是保护自己合法利益的名列前茅道屏障。

签合同时有一个观念是要修正的,那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从,大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的,具有普遍适用性,但并不具有针对性。

建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出:商品房销售应当签订书面合同,开发商不得使用强制性的格式合同,购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此,购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同,修改的内容作为原格式合同的补充协议,与原格式合同具有同等的合同效力。

签合同时第2个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示,商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏,结构裂缝,墙皮或面砖脱落,装饰装修粗糙,器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细,较好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的,对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。

总之,签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。

较后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产不动产的转让登记具有绝对效力,可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说,即使你签约在先,并已交足房款,但如果开发商再将同一房产转让他人,并已抢先登记,虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任,但你预想中的房屋必然落空,为买房所作出的种种努力也将付之东流。

合同范本:

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