买房必知！楼层越高公摊越多？公摊面积越小越好？

来源：吉屋网综合整理发布时间：2019-06-22 10:09:10

对于一些高层住宅来说，套内使用面积和建筑面积也会相差更大，那么为什么楼层越高公摊越多？公摊面积是不是越小越好？

为什么楼层越高公摊越多？

1、电梯

对于高楼层的住户来说，日常出行少不了使用电梯，一般高楼层的房屋都会配备有电梯，而且有可能楼层越高的房屋所配备的电梯数量就越多。因为如果电梯数量不够，倘若有一部出现故障无法使用，那么整幢楼的日常出行和生活就会受到很大的影响，从高层走楼梯上下楼那可可是非常辛苦的。所以现在目前就有很多高档小区中的高层都要配备三部电梯以上，故而公摊面积也会相对应增加。

公摊面积.jpg

2、承重墙投影

由于高层住宅的整体高度比较高，因此承重墙要承担的压力也很大，所以大多数高层住宅的墙体也会比多层或小高层的墙体厚。而套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积都是共有建筑面积，因此高层住宅楼的公摊面积也就越大。

3、消防面积

相较于低楼层的住宅来说，高楼层的住宅住户也比较多，如果遇到火灾或其他紧急情况，需要逃离的人就更多，因此开发商在建设高楼层住宅的是，会增加安全通道的宽度，这同时又会增加一定的走廊面积，住户所要承担的公摊面积也会随之增加。

公摊面积是不是越小越好？

其实，公摊面积并不是越小越好，房屋的公摊面积影响着我们房屋居住的舒适度。如果房屋的公摊面积比较小的话，那么该栋楼的公共面积也不会太，比如楼梯、大堂、过道等都会受到一定的影响。因此，虽然公摊面积越小购房者需要支付的房款就越少，但是对于房屋整体而言，美观和居住舒适度上有一定的影响。

一般来说，楼层不同的房屋公摊系数也不同，普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10％－15％；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15％－20％；高层住宅相对更高一些，约在20％－25％。

公摊面积是怎么算出来的？

公摊系数＝需要分摊的公用面积之和（总建筑面积-总套内面积）/各套内建筑面积之和

公摊面积＝套内建筑面积*公摊系数

套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积 +阳台面积

还有就是：

公摊面积=建筑面积-套内建筑面积

套内建筑面积除以建筑面积，就是我们通常所说的得房率。

得房率是买房比较重要的一个指标。得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。

一般得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

各建筑公摊比例多少合适？

根据我国的《住宅设计规范》：4-6层的建筑，被成为多层建筑；10层以上的建筑，被成为高层；小高层是人们通俗的一种叫法，指的是7-11层的楼房。

在这些建筑里，公摊比例也是不一样的。比如：多层建筑的是8%-15%；小高层的是10%-20%；高层的公摊大约是15%-30%。买房的时候可以拿这些当参考值。

公摊面积都包括哪些呢？

主要有电梯井、过道走廊、管道井、公共门厅过道、楼梯间、共同墙体还有设备间。

哪些不能计入公摊面积？

独立使用的地下室、车棚、车库等和作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。

与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，也不得分摊到本幢房屋内。

举例来说，小区物业在某一栋楼里设置了物业办公室，而该物业办公室服务的是整个小区，那么该办公室的面积就不计算在该楼住户的房屋公摊面积里。

公摊面积的误区

1、公摊面积越小越好

其实并不是的，公摊面积小，就意味着通道窄了、楼梯窄了、电梯小了……整体居住舒适度大大降低。

2、得房率高不一定就是公摊面积少

目前，由于建筑设计的提升，不少户型中都有了赠送的空间，无论是地下室、阳台还是飘窗，很多开发商会将赠送面积算入到套内面积计算，由此计算对于公摊来说，面积不光一点都没减少，相反却能获得很高的得房率。为此，高得房率≠公摊面积少。

3、“零公摊”是骗人的

这是开发商的一个噱头，怎么可能没有公摊呢，大家千万要询问清楚，避免吃亏上当。

购房合同上的预测面积与实际建筑面积发生面积误差怎么办？

公摊面积怎么算.png

面积误差在±3%之内，多退少补；

如果面积大了，并且误差超过了3%，比如多了4%或者5%，那么3%以内多退少补，3%以上的部分不补钱；

如果面积小了，并且少了3%以上，那么这3%以内正常补偿，超过3%的部分双倍赔偿，或者可以选择退房。

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