龙湖观宸楼盘评测：这个楼盘值不值得买，适不适合刚需？

龙湖观宸：备案名（龙湖麓宸郡），地处：福州市晋安区化工路北侧、福光路西侧。

项目占地28.9亩，规划3栋18层的住宅，1.5栋公租房，多栋商墅，共117套商品房，355套公租房，有意向的购房者需要注意。主推：148，190平米复式产品。

项目采用一梯两户布局，190平米复式产品，仅位于2，6号楼东端头，预计16套，剩余148平米复式和顶楼平层，复式层高5.9米，1层3米，2层2.9米。

从社区布局来看，可以说非常极致，由于横向矩形地块，住宅以小高层设计，商业部分设计商墅，从而提高利润。

不过这样也让本身面积不大的地块，公共空间有所减小，住宅部分出现损容。从类比来看，与金山的大东海天樾非常类似，都是改善产品+公租房+商墅+验资看房。

2021年5月12日，龙湖以限价6.44亿+竞自持公租房900㎡拿下宗地2021-13号，成交楼面地价16678元/㎡，土地面积：28.96亩；容积率：2.0；建筑限高：60米，地块需配建1万平方米的自持社会租赁住房，商业商务建筑面积不少于9000平方米，商品房销售指导价为31000元/平方米。

分析：今年**次集中供地，龙湖拿下了东二环外的地块，对于这幅地块，也有一定的历史，2013年以宗地2013-49号上市，定位商服用地，被融信拿下，2014年又以宗地2014-06号上市，不过**终的结果是在今年地块面积变大，商服用地变成了住宅，被龙湖拿下。

对于地块而言，与当天首开香悦类似，同样配建公租房，由于竞配900平米，加上地块要求1万平米，相当于公租房10900平米，对比地块建总面积38614平米，公租房比例28%。

对于地块的成交楼面价16678元/㎡，与首开香悦一样，没有扣除公租房部分，同时地块还需要配建不少于9000平米的商业，从土拍公告来看，公租房地价3000元/㎡，商业起始8000元/㎡。

考虑到溢价率30%，做个计算：(64400-(10900*0.3)-(9000*0.8*1.3))/(38614-10900-9000)，商品房楼面价27663元/㎡。

对于当天土拍，东区三幅地块，虽然看上去只有建发楼面价高达2.4W，不过通过计算，会发现3幅地块全部在2.4W以上，可以说略显惊人。

对于地块而言，由于溢价上浮，指导价31930元/㎡，同时商业部分预计也能提高部分利润，不过对比实际楼面价，差价依然不大。

目前来看，唯 一优势在于设计成大户型，房源总量不多，可以靠着周期去化，不过目前东区热度偏低，加上项目区位也略显一般，对于房企而言压力不小。

148平米复式：四房两厅三卫，由于采用复式设计，可以通过倒板做赠送，优势在于没有特别多的承重墙，所以布局可以调整，目前也给出了两种方案，对于一层的硬伤在于唯 一的卫生间对着餐厅，二层的客卫需要通过倒板，目前未画出。

190平米：五房两厅三卫，对外的户型图相对凌乱，就大概标一下实际的效果图，一层与148平米类似，客餐厅宽度和进深加大，一层可以做1-2房，二层做成4房，整体的布局可调节较大。

项目位于东二环，从区位来说前横路以东，也只能算2.5环，距离在建的地铁4号线650米左右，距离泰禾广场2公里左右，距离儿童医院350米，从周边配套来算，核心区的配套都无法近距离享受。

对于地块而言，由于采取横向布局，南侧是商墅，采光尚可。不过项目东侧是2013年拿地，还未建成的三明大厦，南侧是香开连天双禧，个别楼栋的房源需要注意采光。北侧是规划的横屿**，目前还未动工，未来会存在一定噪音影响。

项目已经备案，均价3.17W，同样与指导价接近。6号楼：均价3.15W，公摊27.3%，7号楼：均价3.21W，公摊28.3%。对比周边看看：

1、蓝光里：80%配比安商房，备案价2.9W，优惠价2.7W

2、城投鹤鸾郡：70%配比安商房，备案价2.8W，优惠价2.6W

3、联发君樾府：纯商一期，精装均价3.5W

4、阳光城檀悦：次新房，二手挂牌价3W

5、中联东郡：次新房，二手挂牌价2.8W

分析：对于项目而言，从备案价3.17W来看，对比周边项目，从区域次新房的价格来说，有一定溢价，对比更靠近地铁的君樾府，由于精装溢价，相比而言会低一些。

当然网友透露实际情况，项目对外是3.5W左右，如果从对外价来看，对比区域均价，出现较大溢价。

不过从今年福州新盘的打造方式也能看出，基本采取改善大户型定位的都会产生溢价，比如目前金山的大东海天樾。

这两个项目目前来看非常相似，在并不算改善的位置，做出了改善的产品，虽然房源总量不多，但是从吸引力来看，都比年初的改善新盘略差。

电梯：项目定位18层住宅，采取一梯两户的设计，由于是复式产品，所以总户数会压缩一半，相当于9层一梯两户。不过从实际情况来看，由于高度依然存在，特别又是定位改善产品，一梯注定没有容错率。

公摊：由于是复式产品，公摊高达28%，虽然对外宣称148平能做180平，不过网友透露，实际赠送完只能做到零公摊，同时考虑到复式的楼梯空间，实际情况会比大平层得房率高，但不至于非常多。

倒板：对于复式产品，基本就是倒板客厅上方做赠送，虽然有风险不过室内也不算太大。通过户型观察，还需要赠送入户前室上空，而这个部分需要做客卫。如果这里出现风险，就会导致2层仅有一个主卫，解决方法可能就要重新调整布局。

项目位于东二环，优势在于地块横向布局，采光空间尚可，复式产品目前市场没有太大竞品，劣势在于区位远离核心区，实际价格存在溢价，同时拿地价并不低，房企压力不小。对于有意向的购房者，建议评估房源实际情况，考虑清楚相关不利因素。

对于**场集中供地，东区三幅地块，通过计算，实际楼面价都高达2.4W以上，不知道对比目前板块热度，当初房企拿地的原因何在。

当然12月1日，连潘地块也要供应，从网络流传的报名来看，房企依然不少，但是截至今天下午，报名房企数量剧减，可以说也给东区蒙上了阴影。