招商江悦府值不值得买，招商江悦府楼盘最全解析解读

2022/07/04 15:13

招商江悦府（招商雍景湾二期）项目是由央企招商打造的涵盖住宅、公寓和底商的综合型小区，主要面向的是刚需和品质刚需购买者，户型得房率高，周边城市界面较好，毗邻规划中的下德站（地铁2号线），社区整体品质不错，自驾或公共交通出行都比较方便。目前已经是现房，本期福州吉屋小编将为大家带来招商江悦府楼盘最全解析，供各位购房者参考。

楼盘亮点

a.自驾可快速抵达中心城区及马尾老城区。

b.户型设计佳，得房率高。

c.临地铁（规划中），现房。

楼盘槽点

a.东北侧临铁路线，存在噪音影响。

楼盘分析

开发商
该项目为央企招商蛇口开发。招商蛇口是一家综合型的开发企业，该企业2018年开始进入福州，但在市场上发声次数较少，至今在大福州范围内仅开发4个项目。招商江悦府（二期）目前已交付，由项目的品质及整体感官来看，该企业的产品品质还是值得认可的。

物业

该项目采用招商自有的物业公司。招商物业已成立40余年，是国内比较早期的物业公司，所服务的项目涉及40余座城市，且为上海世博园、最高人民法院、招商银行、交通银行、光大银行、中国联通、武汉体育中心、奥体中心以及三星、惠普、马士基物流、松下、华为、武钢集团等来自世界多个国家和地区的知名企业提供物业服务。招商江悦府（二期）现已交付，物业服务得到多数业主好评。

社区体量

项目是商住、公寓混合社区，由8栋高层住宅和2栋公寓楼组成，一共689套住宅和563套公寓。项目占地66亩，整体密度2.4，由于项目在机场控制高度范围内，建筑限高60m，各建筑楼栋占地面积较大，因此密度较高于一般小区。

楼栋建筑

项目为现代风格，8栋住宅和2栋公寓以矩阵式排布。项目中庭处为开放式广场，值得一提的是小区在该形式的排布下，依旧形成了多组团的景观区域。项目中庭处的三栋楼，视野极好，通透性极强。东南角排布的两栋公寓楼使得项目东侧的楼栋略显压抑。虽然该项目为混合型社区，但是公寓和住宅区域独立的入口一定程度上保证了小区的纯粹性。

车位情况

项目车位共921个，户均车位1.34个，车位配比高于一般项目。项目定位刚需，通常来说，刚需购房者对车位的需求较低，且未来地铁通车后将较大地提高出行便捷性。但部分购房者可能在福州核心区上班，需要自驾出行，这类客户对车位有一定的需求。总体上该项目车位充足，不建议着急购买。

绿化情况

项目绿化率32%，园林风格与建筑风格相得益彰，景观和公共空间配比合理，整体感官不错。项目配置高大乔木的比例还是比较高的。虽然项目当初拿地价格较高，但是开发商在本案定位刚需项目的情况下，还是对景观绿化用足了成本，整体效果展示还是优于绝大多数的刚需项目。

交付标准

项目高层和公寓均为毛坯交付，购房者可根据自身喜好打造居住空间。

配套分析

交通配套

项目临近104国道、儒江路、江滨路，自驾出行可快速连接福州中心城区和马尾老城区。公共交通方面还是值得期待，规划中的地铁2号线下德站毗邻本项目；目前最近的公交站点儒江西路站通勤的公交多达7条线路，为本项目业主的出行提供了较大便利。整体来说，目前交通配套能够满足日常出行。

教育配套

项目内部配套一所幼儿园供购房者使用。项目周边约2公里内公立校有和平小学，三牧中学（马尾小区）、师大二附中，距离本案距离相对较近，公共交通出行可抵达，能够满足购房者各阶段的教育需求。

商业配套

项目步行约1.5公里内暂无大型商圈，但片区已发展多年，名城地产开发的项目聚集，居住氛围已经成型，且本项目设置1500余㎡的底商，因此基本生活及购物消费需求在项目周边都能得到满足。若想到大型商圈吃喝玩乐购，可乘坐公交或自驾到达距离项目约3公里的大德广场、5公里的名城中心和10公里的台江万达广场。

休闲配套

项目周边休闲配套较少，距离项目西南侧的江滨公园约2公里，距离项目东南侧的天马山公园约4公里。

发展潜力

未来规划

项目所处的快安板块发展多年，片区成熟度较高。未来片区的发展主要集中在位于板块东北侧的旧村拆迁及工业厂区的改造升级上，但改造的力度是个未知数。

项目南侧将规划一座综合型商场，待商场落地后，可改善周边商业配套。此外，规划中的地铁2号线下德站建成后，未来公共交通便捷性将大幅提高。

热门户型分析

招商江悦府83㎡三房两厅两卫/2梯5户

户型介绍：精致三房、功能性强。

户型优点：这个面积段能够做到三房两卫，空间利用较为极致。户型三面宽朝南，赠送露台，无过多地走道浪费，得房率高。餐厅、客厅一体，客厅连接南向阳台，使得空间更宽敞，通透性更好，采光充沛。

户型缺点：2梯5户的设计，使得该楼栋比较拥挤，舒适度有所降低；该户型位于中间套，采光、通风井尺度较小，不利于空气流通。

招商江悦府115㎡4房两厅三卫/2梯6户

户型介绍：稀缺复式、超大会客厅

户型优点：福州市目前已停止审批复式产品，该户型的稀缺性凸显；该户型赠送率高，得房率高；一层超大面积的客厅，作为宴请、会客使用性和舒适性强，一层配置卧室作为老人房，使得老人家不用频繁上下楼； 2楼配置生活阳台和花园露台，满足生活必须的同时增加了舒适度。

户型缺点：2梯6户的设计使得该楼栋比较拥挤，舒适度有所降低；阳台面宽较小，影响通风采光。

楼盘对比

受到市场影响，近年项目周边地块多为流拍，目前招商江悦府（二期）最大的竞品是世茂远洋东江湾和名城紫金轩这两个尾盘项目。

世茂远洋东江湾定位极致刚需，周边城市界面、居住环境、未来规划均不如招商江悦府（二期），但约1.4万/㎡的均价是它的优势所在。

名城紫金轩为名城高端紫金系列，位于快安核心居住区，周边配套更成熟、居住环境更为优质，部分楼栋存在二线江景，但户型舒适度不如招商江悦府（二期），且价格高出近6000元/㎡。

购买建议

招商江悦府（二期）整体打造为品质刚需项目，位于马尾快安板块，但公共交通、自驾出行都较为便捷。虽说核心区的配套非近在咫尺，但基本生活需求在项目周边都能得到满足。项目整体品质不错，户型得房率高，且未来周边配套有地铁站；对比福州主城区约2.8万/㎡均价，招商江悦府（二期）从性价比而言还是很有吸引力的。对于刚需购房者、想落户福州成为新福州人及在该片区生活工作的地缘性人群，不失为一个合适的选择。