福州特艺城天骄怎么样值得买吗-特艺城天骄优缺点楼盘评测-吉屋网

特艺城天骄楼盘评测报告

楼盘综合评分

9.5

产品力

9.0

配套价值

10.0

区域价值

9.5

项目亮点

地段上，该盘周边可以说是福州台江区的核心区位之一，东侧的六一中路作为福州市区主干道，沟通中心城区和仓山大区。南侧的新港街则与五一南路沟通，同样是福州市区的核心主干道。

配套上，该盘毗邻的特艺城是福州著名的玉石珠宝市场，沿新港街向东的区域不仅是福州原花鸟市场的故址，如今更是福州闻名遐迩的古玩市场一条街。向南则是福州台江小商品市场-元洪城-中亭街，可见特艺城天骄周边商业气氛十分浓厚。

除了商业发达外，该盘北侧可俯瞰焕发新生的福州南公园，向西600左右直达福州市第一医院，生活配套也是十分便利。

回到特艺城天骄本身，该盘目前的具体情况如何？据目前公开的信息可知，特艺城天骄占地面积16.17亩，容积率4.7，绿化率25%，仅建设1栋总高31层高层住宅，总规划245户。小区的东侧建有一处与特艺城相同面积的空中花园，为业主私享。另外，该盘预计今年6月交房，精装交付。

区域价值

特艺城天骄位于六一中路以西，新港街以北，毗邻福州特艺城。处于福州老台江的核心地段内。

宝龙城市广场单身公寓、上海新苑等几年前的热销楼盘，却走出了不同的价值轨迹，告诉我们新房去化率只是一个动态时间的动态平衡。楼盘是不断成长的。开盘都是差不多的价格，市场环境一变化，分化就会出现了。流水不争先，争滔滔不绝。就像建发引爆东二环，清华附中带火三江口，国贸天琴公馆今年也有望带火台江楼市。

在台江楼市2022年可能到来的热潮中如何冷静？

对急于入住的人来说，双杭城龙岭这样的次新房性价比和保值率都不错。对高净值人群来说，天琴公馆、公园府等新房+中心稀缺大户型，肯定也没错。但对更多人来说，目前看似各个盘的起始价格都在3.5万/㎡左右，但台江的征迁工作还在进行，商圈与CBD的博弈还在进行，城市还没停止生长。此外，台江楼市的另一个大变数就是地铁3号线和7号线的规划。最新规划图：7号线疑似在华侨中学、学军路设站，改天有空分析。福州地铁3号线涉及烟台山、福耀科技大学、两江四岸等福州这几年的最新IP。这条线路比较重要。之前也专门写文章进行了分析。去年上半年，3号线的规划线路图是过达道、上下杭，之后南穿仓山。

去年11月的线路规划图，3号线疑似改走象园、长乐南路、排尾路（拟设排尾站），五一路南路（拟设台江站）、三县洲大桥（拟设江滨西大道站）。台江将设置多个江滨地铁站，之后在三县洲大桥附近斜穿闽江。按照网曝的信息显示：福州地铁第三轮规划明年上报，2024年起分批动建，2030年全部建成。届时福州地铁运营里程为370公里。就在最近，台江仓山将恢复游船对渡，烟台山与上下杭隔江交融。大福州扩容，台江楼市会在不断调整中，达成新的平衡。

项目价值

项目位于台江比较核心的区域，周边的配套都已经非常成熟了，学校有光明小学、南公小学（在建中）、闽江学院附属中学、第四中学等，附近的商业有中亭街、元洪东百、世欧广场、台江万达等，位于六一中路上交通也非常方便。

前后两大公园（光明港公园和南公园），环境还是比较不错的。加之在售的都是35-48多的小面积为主，现在这种面积段的住宅产品也比较稀缺，相对来说总价不高，再加上这个项目的位置所在，的确会吸引到客户多多关注。

新房均价二手房均价

本楼盘11月均价

27500元/㎡环比：1.85%↑

台江板块新房11月均价

35900元/㎡环比：0.00%

台江新房11月均价

29766元/㎡环比：0.00%

福州新房11月均价

16158元/㎡环比：0.00%

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

小吉点评

特艺城天骄在地段和配套上十分优质，但由于该盘特殊情况，仅建有一栋高层塔楼，容积率高，住宅朝向多，居住体验不佳。可见该盘偏向于投资属性，使用群体可能较杂。居住属性购房的，宜权衡利弊再做决定。

配套价值

交通公交：周边公交站点、雁塔、桥北、南公园等，路线有60、109、115、197、301等轨交：1号线达道站、2号线水都站及滨江快线

光明中学、闽江学院附属学校、第四中学大学福州师范大学

综合商场台江中亭街、世欧王庄、元洪城、万达商圈、万宝苏商圈、泰禾商圈

医院福州市第一医院、福州台江医院、省人民医院、福州第二医院

其他南公园、光明港公园

地处台江核心位置，周边配套极其丰富，基本上说是福州最好的地段了

详细配套以评分

商业交通教育医疗景观

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小吉点评

项目拿地时间和边上的特艺珠宝城是一样的，作为1998年拿地的项目，特艺珠宝城在1999年就已经投入使用了，而作为它二期的特艺城天骄直到去年才开始对外销售，到今年才正式交房。个中原因不多说，但于客户来说最直观的一点影响就是，产权的使用年限一交房就少了20几年，这点还是会让很多客户纠结的。其次，项目备案均价在3.2万元/平方，但是每平方额外要加4000-6000的精装价，精装这部分要全额付款，导致首付这块会至少要提到五成这样子，对于一部分首付预算不是很足的客户来说压力就比较大了。再次，作为只有1栋的项目注定没办法有多好的社区配套啥的，而且作为小户型为主的项目，其本身的户型结构就不怎么样，再加上3梯10户的梯户比和总高31层的层数，可以想象未来上下班高峰期的时候，坐电梯可能会是个难题。但是可能因为本身位置在这里又是难得的小户型住宅产品，再加上九几年拿的地，这个成本对现在来说几乎可以不计，导致老板的的心态也不是很着急。所以即使项目去化不是很理想，价格这块也没见到有做大的调整和优惠。