*两用房贷款利率和年限

来源：吉屋网综合整理发布时间：2014-04-04 18:13:14

据了解，在两会结束后，房地产方面的贷款利率方面的政策正在进一步收紧，而北京银监局23号文件《关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》要求银行必须严格执行*两用房贷款利率等方面的规定。

"两会"结束后，房地产信贷政策正在逐步收紧。北京市银监局日前再次下发23号急件《关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》，要求各家银行严格执行二手房贷款抵押等四项政策，同时强调，严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款，严格执行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发号)相关规定。

据悉，此次下发文件中涉及的四项政策并非新规，而是对原先出台政策(银发号)的重申。其中包括二手房贷款要严格执行先抵押后放款;严禁向非住宅项目发放个人按揭贷款;防范购买多套住房，并向不同银行申请多笔房贷款;以及个人住房贷款的抵押管理。

银监局此次下发的通知中同时明确，严禁对购买实际用途为个人住宅、但规划用途为商业或工业等非住宅项目的借款人比照个人住房按揭贷款条件降低*款比例和给予利率优惠。这意味着购买"商业用房"和"*两用房"的贷款*款比例必须不得低于50%和45%，同时贷款期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍。专家表示，这一政策如果缺少配套实施细则，可能会"误伤"一些购买*两用房作为首套住宅的购房者。

目前，银行方面还没有出台具体动作。专家表示，新政的出台进一步收紧了房地产信贷，但具体的影响还需要看各银行随后的执行细则以及市场的情况才能判定。

用途显示为“办公”的建筑,缘何摇身一变成了“住宅”?该售楼处的置业顾问李曼(化名)告诉记者:“我们的产品是按照住宅设计的,你也可以在里面办公,这是*两用房。”据介绍,虽然大多数人买来居住或出租,但是物业费、水电费都与普通住宅项目不同,还是会按照商业地产的标准来收,收费标准要高得多。

让贾先生犹豫的事情还有房贷。公寓房*至少要50%,一律不准使用住房公积金,商业贷款的利率上浮也要高出普通住宅,并且贷款年限只有十年。

记者采访中还发现,这类项目多以塔楼形式存在,多为20层以上高层建筑,每层分割出的套数少则八九户,多则三十户左右,对通风要求相对较低,安全上存在一定隐患。容积率较高,其绿化、公共设施面积都会有所减少。

打政策“擦边球”

到底有没有所谓的“*两用房”?中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者:“对于一块土地的使用用途,开发商要么进行住宅开发,要么进行商业地产开发,并不存在‘*两用’这种法律概念,开发商这样做对购房者来说是不负责任的表现。”

记者查阅有关资料发现,近年来在土地出让环节,地方政府考虑到配套设施的完善,单纯的住宅用地、商业用地越来越少,更多的是一种“综合搭配”出售,即一块土地既有住宅又有商服等。这只是对地块使用用途的整合,并不是对土地使用用途的改变。“公寓房五证齐全,只是表面上的合法。”全国政协委员、山东经济学院教授郭松海认为,如果认真追究,围绕居住设计的商业地产其实是在打政策的“擦边球”,是开发商的一种营销手段、广告策略。

相关法律规定,建设用地经依法批准后,就不得擅自改变原批准的土地使用用途。销售人员从未承认公寓房是住宅,它也确实不是住宅,但实际上却是一种“*”的行为。有专业人士指出,这是一种开发商规避风险的行为,在上个世纪九十年代初,深圳写字楼市场红极一时,放量激增后,市场迅速低迷,很多已经批复的商业物业被迫以商务公寓或酒店公寓的形式推出。

21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔指出,限购令下,住宅市场萎靡,公寓房不在限购范围之内,可以在一定程度上刺激*性购房需求,开发商通过这一途径可以实现快速回款,以缓解紧张的资金压力,可以说楼市限购令是公寓房“走俏”市场的动力。

*两用房贷款利率和年限等六个问题

自限购令实施以来，打着“低价”、不限购”标签的*两用房开始走红市场。*两用房的出现让很多尚无购房资格的刚需族看到了新希望。专家提醒购房者，在购买*两用房的时候一定要搞清下面6个常识问题。

*两用房限购限贷吗?

房子不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠;贷款期限一般不超过10年，*高一些，50%左右，且不能申请公积金贷款。

购买过商用房，再买普通商品房算首套房吗?

根据当前政策，对商业性质房产不限贷，因此如果购房者原先购买的公寓属于酒店式公寓，产权只有40年或50年，那么再购买一套普通住宅的话，可以享受首套的*和利率。

购买*两用房能迁*吗?

如果买的是普通住宅，当然可以将*迁入，这一点对于很多有特殊需要(如购买*解决子女的上学问题)的人群非常重要。但*两用房虽然可以注册办公，却不可以迁入*。

*两用房与普通商品房生活费用计算上会有什么区别?

很多*两用房的电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，水电费基本上是民用水电费的两倍，且没有燃气，维护成本较高。商业项目的配套、绿化无法与住宅项目相比。

*两用房使用年限是多少年?

普通住宅的住宅用地使用年限为70年，而*两用房用地的使用年限是40年(有部分可能是50年)。

*两用房到期后可以续期吗?

在《物权法》规定中，住宅使用70年之后是可以自动续期;同时应该了解到的是用于商业用途的土地，一般年限是40年，因此较好要了解*两用房贷款利率和年限方面的规定，以避免出现*方面的失误，因为对于商业项目土地，使用期限一般是40年。《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地则不行。