悦江府楼盘规划

2021/08/13 13:23

悦江府楼盘规划

悦江府：备案名（汇金公馆），地处：福州市台江区鳌峰街道鳌光路北侧。

项目规划两栋住宅，三栋别墅，其中住宅已经备案，共221套，其中商品房117套（1号楼87套，2号楼30套），社会公共保障房25套，安商房79套。项目是混合安商，有意向的购房者需要注意。

悦江府楼盘土拍

2018年4月19日，福建乃春实业以4.4亿元+配建2250㎡竞得宗地2018-02号，溢价12.24%，成交楼面价约19968元/㎡。土地面积：15.02亩，容积率：2.2，限高50米，须配建30%安置型商品住房，按照16280元/平的均价销售，由市政府指定对象购买。

分析：2018年土拍，陌生的企业，乃春实业拿下了位于台江区的小地块，同样配建了安商房，同时由于拿地比较激烈，还配建了2250㎡的社会保障房，导致整个地块可开发的空间较小。

对于地块而言，处于台江区，目前区域周边新盘数量较少，加上后续也没有土地供应，整体的去化压力较低。同时近2万的楼面价，对比目前的备案价近3.3W，利润空间尚可。

对于乃春实业而言，目前也比较陌生，非纯商小地块搭配非大型房企，对于未来的楼盘品质还是有较大不确定性。

悦江府区位情况

项目位于台江鳌峰片区，距离万达广场1公里，距离鳌峰公园550米，日常休闲购物有一定帮助，距离在建的地铁4号线1公里，帮助不大，距离私立校华伦**350米，作为陪读房有一定优势，对于区位而言，虽然地处台江区，不过也远离核心区，主要预期在于未来金融街CBD能否与对岸江南CBD联动发展，总的来说，区位中规中矩。

悦江府价格情况

项目2021年1月底领证备案，备案均价接近3.3W，其中1号楼公摊21.7%（2梯7户），2号楼公摊19.1%，项目目前网签仅4套。

对于3.3W的均价而言，对比目前台江区的其他项目看看，目前在售的新盘主要是特艺城天娇，备案价3.25W，缺点在于类SOHO住宅，土地年限短，虽然项目较快的网签去化，不过并不是卖得好，项目提前网签再通过中介分销。对比而言两个项目备案价接近，特艺城的优势在于区位靠近市中心，劣势在于居住体验较差，当然对于悦江府而言，小地块项目，整体的社区成型度也比较一般。

当然如果对比去年初开盘的万科金域国际，规划了接近纯商地块，精装备案均价3.5W，对比而言，万科的区位更靠近市中心，同时社区成型度也高，劣势在于万科是高容积率的高层住宅，未来的居住体验有一定影响。

对比周边的二手房而言，由于主要都是老房龄社区，均价普遍在2.3W左右，次新房以阳光凡尔赛宫为主，目前均价3.35W左右，对比而言该盘的备案价与次新房接近，不过从社区的定位来看，虽然是新盘不过并没有优势。

综上，如果对比在售楼盘而言，项目的备案价并没有优势，同时区位也算台江区比较偏远的区域，优势在于可售房源不多，加上区域的库存压力较小，可以通过长周期的去化来做消化。