恒宇尊品楼盘分析，最新房价公布

恒宇尊品：备案名（恒宇尊璟公馆），地处：福州市晋安区岳峰北路东侧、塔头路南侧，二环快速路西侧。项目规划两栋高层住宅，共278套，可售商品房仅25套，其中1号楼17套，2号楼8套。主推户型：88，78平米。最新均价在32000元/㎡左右。

恒宇尊品效果图

2019年12月30日，恒宇地产以3.15亿元竞得宗地2019-68号，溢价率37.55%，平均楼面地价14040元/平方米。土地面积14.02亩，容积率上限2.4，限高80米，须配建90%的安置型商品住房，按照18900元/㎡均价销售给指定对象。

分析：2019年底，恒宇拿下位于塔头片区的小地块，与周边地块类似，项目是高配比安商房。对比回购价1.89W，楼面价1.4W，差价近5K已经保障了资金回笼。

对于地块而言，由于仅14亩，开发空间实在过小，仅规划了两栋高层住宅，与洋下的恒宇尊悦非常类似，社区都不成形。

对于恒宇而言，近年在福州并没有开发特别大的项目，整体的热度也不高，不过开发商还是拿下了几个位于市区内的安商房地块，而且全部都是小面积的高配比安商房，从去化压力以及资金回笼来说都较低。

恒宇尊品区位图

恒宇尊品楼盘优缺点分析

户型情况

75平米：2.5房2厅1卫，处于2号楼中间户，三开间朝南，主流户型布局，由于该户型公摊高达25%，套内面积实在过小，导致仅设计2.5房，各个空间都非常小，对于意向二环内的低首付购房者有一定吸引力。

恒宇尊品75㎡户型图

89平米：三房两厅两卫，位于1号楼东端头，三开间朝南布局，优势在于客餐厅南北通透，劣势在于三房空间都不大，北侧卧室也仅能做书房，不过由于处于端头，少了中户的连廊隐私问题等。

恒宇尊品89㎡户型图

项目位于晋安区塔头片区，距离地铁四号线460米，有较大的出行优势，距离东二环泰禾商圈350米，日常休闲购物有较大帮助，项目周边主要是老房龄社区，有一定景观影响，同时楼栋有沿街的噪音影响，总的来说，区位较好。

恒宇尊品区位图

项目2021年2月备案，可售商品房均价3.2W，其中89户型公摊23.3%，75户型公摊25.4。

分析：对于项目而言，处于二环内塔头片区，周边都是高配比安商房，备案价在2.7-3.2W左右，如果仅仅对比备案价而言，项目的备案价并不算低，已经与周边同类型安商房持平，比个别项目高。

与周边项目对比而言，项目距离地铁和商圈的优势较大，不过自身地块实在过小，导致社区不成形，未来的居住体验感较弱，同时个别项目的公摊实在过大，硬性条件都不强，不过由于户型都是小户型，加上总量较少，对于特定客源还是有一定吸引力。

由于恒宇在晋安区二环内，开发了恒宇尊悦和恒宇尊品，做个对比：

分析：对于两个项目而言，由于都是配比90%的安商房，加上地块都较小，开发空间都一般，虽然都处于二环内，不过周边配套也有一定差异，从目前的备案价来看，尊品贵1K，不过实际情况，也有捆绑车位的影响，总体的预算差距并不大。

对于购房者而言，两个项目都是定位小户型，吸引意向市区的低首付客源，正好与高配比安商房的定位也比较贴合。目前整个区域安商房的单价也比去年初的2.7W左右有了一定溢价，不过由于安商房导致可售房源较少，库存压力较小也给了房企一定的议价动力，至于是否值得购买，对于购房者而言，最好评估自身的生活圈以及对于楼盘要求的侧重点。

项目位于晋安区二环内，优势在于靠近地铁和泰禾商圈，劣势在于地块较小，个别户型公摊过大，高配比安商房对于居住舒适度和保值也有一定影响，同时项目的备案价并不低，整体的性价比并不太高，对于购房者而言，比对周边同类型安商房的定价和房源情况，考虑自身生活圈，再择优购房。