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大东海中央府楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.3
项目亮点
品质大东海，实力护航
大东海地产集团，创立、发展于福州，秉承以“品质感动生活”为品牌理念，以“匠心产品+人文情怀”两核为驱动，深耕八闽18子，为城市创造有温度的臻品社区。截止目前，大东海地产集团2020年以总拿地金额近238亿元，总建筑面积约359万㎡，总货值约567亿元，稳居福州房企头部阵营。
南二环强势崛起，迎来历史发展机遇
纵观福州发展史，省体育中心带动了北二环的发展，万宝商圈带动了西二环的繁华，泰禾广场带动了东二环的崛起，如今，福州市区其他二环都已发展成熟，进入区域发展的稳定期，福州的最后一块二环价值洼地--南二环也终于迎来了历史的发展机遇，可以说福州未来的发展将聚焦南二环。
百万商圈诞生，CLD中央生活区澎湃启幕
无商圈，不城市。则徐万达广场（在建中）、世界城综合体（在建中）、SM城市综合体（规划中）3大综合体的建设落成将形成城市级大商圈，综合商业体量将达到近百万方，大量人流在此汇聚，未来集居住、消费、娱乐、教育于一体，南二环中央生活区即将崛起
区域价值
发展比肩东二环
商圈是衡量一个版块的价值的标准之一，有配套成熟的板块就意味着这个板块在生活上更加便利，并且能够满足一定的相对高端人群的消费要求，因此无论是房地产商还是自媒体人员说到房产问题都绕不开商圈这一点。
南二环现在比较出名的商圈是万达商圈，毕竟万达的品牌在那里。实际上南二环最大的商圈应该是中骏世界城，中骏世界城建筑面积大概来说有45万平方米。未来还有SM广场加持
目前南二环的商圈理论上与东二环的商圈已经可以媲美，当然，东二环的商圈更加成熟一些，但是南二环的商圈发展速度快，或许很快就可以真正的比肩东二环。
交通配套上的话目前福州的二环内板块交通配套都还可以，比起像帝封江这种三环外的板块是要优越不少的。
南二环在交通配套上最具优势的一点就是如果开车的话能够比较方便的上二环快速，这一点优势明显，到市中心非常方便，对于在市中心的上班一族来说是一个不错的吸引点。
在公共交通方面，整体的公交线路是比较丰富的，基本上满足日常出行是没有太大问题的，毕竟是二环。轨道交通问题是比较多人关心的，毕竟对于通行来说轨道交通才是最稳的，福州的高峰期只要生活过的都懂有多堵。目前南二环有一号线穿过，未来滨海快线也会通过南二环，有三叉街站并预留有宝盖路站。
总体来说从交通问题上南二环板块其实还可以，对于刚需购房者来说是一个值得考虑的板块。
南二环为什么不及东二环耀眼呢？其实从区位上来说南二环也不差，目前建设的情况也很不错，但是南二环没有成熟的CBD。
CBD的存在不仅仅是为了好看，而是代表一种价值倾向，CBD越成熟的地方意味着越大社会吸引力，会聚集更多的高素质人在这个区域活动，这部分人群又会倾向于购置这一区域内的房产，那么区域内的价值就被不断堆高了。南二环缺乏的就是足够吸引人的CBD。
与南二环相比，东二环之所以会更受欢迎，是因为东二环有许多5A甲级写字楼，这就为东二环带来了大批优秀的人才，晋安区乃至福州其他板块的人才都有可能被吸引在东二环中。
南二环条件就要差一些了，首先南二环是有限高政策的，所以南二环很难建立传统意义上的高端写字楼，而且CBD并不是说建就建的，需要非常久的建设时间，而且建成后企业入驻也需要一定的时间。虽然南二环附近有江南CBD正在建设，但是江南CBD要对标东二环的话就显得有些心有余而力不足了，下次有机会和大家聊一下江南CBD到底什么情况。
南二环在CBD上面的劣势是比较明显的，因此影响到了南二环的价值兑现。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
南二环的房价我们可以看到自去年12月份以来一直都保持得非常平稳，略高于福州市的整体新房均价，这就意味着南二环的房价一个是比较稳，整个市场价值不是很虚浮，高溢价类型，而且总体价值比平均价值要高一些。 当然对比整个仓山区来说南二环其实并不突出，总体还要略低于仓山区平均值，那么或许就意味着这是南二环的空间，毕竟南二环整体并没有完全建设好，还有不少看起来比较乱的民房，CBD也还没有建成，那么这就是南二环的价值增长点。 南二环在价格上印证了价值，又从价值上印证了南二环还需要进一步发展。 南二环虽然之前被称作城乡结合部，但是随着这几年的发展，商圈的建立，虽然不足以和其他发展更久的板块相比，但是总体来说是一个成长速度和空间都比较大的板块。
配套价值
商业配套：
（1）2公里都会圈——SM城市综合体（规划中）、则徐万达广场（在建中）、世界城综合体（在建中），百万方商圈，一站式休闲娱乐，繁华触手可及。
（2）紧邻白湖亭福建商业广场/沃尔玛超市（直线距离约1100m），世纪金源绿牌永辉（直线距离约1800m），麦德龙超市（直线距离约2200m），海通广场（直线距离约2300m）近享醇熟生活圈。
交通配套
（1）地铁1号线：距离地铁1号线葫芦阵站约150m，举步即达，正地铁口社区，畅通全城无阻。
（2）坐拥二环、则徐大道等纵横主干道交通，出行省时省心。
休闲配套
（1）紧邻郭宅文化古街，七星桥、古榕树、白湖亭河等生态景点，兼具观赏的人文特色的景区。
（2）南二环将打造约沿线打造宜居活力走廊，提升景观风貌，形成富有特色的城市景观。
（3）与约2700亩高盖山公园仅距离1.5公里，周末闲暇可与家人一起登山郊游赏花休闲。
教育配套
项目周边教育资源丰沛，郭宅中心小学、后坂小学、福六中、盖山中学等学府相邻，文化氛围浓厚，护航孩子成长。
详细配套以评分
小吉点评
楼盘位于南二环南侧，靠近则徐大道，距离地铁1号线葫芦阵站440米，交通有一定帮助。楼盘临近二环路，有一定的噪音影响，项目周边依然比较荒芜，居住配套还不成形。对于后续要是有安商房规划于此要小心购买，周边目前规划有SM广场，白湖亭万达，对以后居住有一定加成。
楼栋分析
项目占地近200亩，分为ABCDEF，6个地块。其中ACDE规划安置房，F地块规划幼儿园，B地块规划12栋小高层soho。虽然是高配比的安商房，不过借助地块够大，而且有马路分割，开发商很聪明地独立了一个纯商地块做建设。
户型分析
楼盘户型
户型分析
大东海中央府打造建面约90-130㎡奢阔大宅，其中90平方有两种户型。项目规划12栋传世府邸，约3.1米罕见层高、全朝南开间、全对流通风设计、2:2宽适梯户比，礼献层峯奢适生活。借鉴国内一线城市封面豪宅，如深圳湾1号、香港天玺等千平定制大户设计，减少室内梁柱，承重墙外置，打造可分可合、随需改造、可整套购买也可整层自由定制的改善大户。
大东海中央府90平方A户型解读
三房两厅两卫，市面主流的户型设计，三开间朝南，主要问题就是北面隐私问题。
大东海中央府90平方B户型解读
三房两厅两卫，双开间朝南，纵深较大，空间利用率高，不过存在动静不分离的影响。两种90户型各有千秋，看大家自己喜欢。
大东海中央府111平方户型解读
三房两厅两卫，三开间朝南，户型布局也是比较少见，主卧衣帽间狭长，儿童房保留了较大空间做书桌，存在问题：客卫对着餐厅，仅仅只有一个小的生活阳台，客卫是暗卫。总体来说在111做三房，保留了居住的舒适，并没有像现在部分新盘追求极致四房。
大东海中央府130平方户型解读
四房两厅两卫，双开间朝南，纵深较大，横厅设计，存在客卫是暗卫的问题，阳台依然较小。130做这种设计，感觉比较一般。
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