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金辉观澜云著楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目亮点
1、金辉观澜云著，位于二环内东部办公区南侧，江南CBD核心区，于闽江畔对望金融街CBD，毗邻福州花海公园，南江滨公园多重优美景观资源带。
2、双地铁、“五横三纵”立体交通路网，金融街万达商圈/世纪金源会展商圈/白湖亭万达商圈环绕，是金辉【云著系】产品首进福州之作。
3、金辉【云著系】，金辉集团中高端改善产品，择城市热点板块新区，以国际视野，人性化设计，融合城市文化脉络及现代美学艺术，创新打造符合人居价值观的品质
4、金辉集团，中国房地产开发企业综合实力36强，中国房地产开发企业综合发展10强。24年跨越30城华章，遵循“匠造质感，臻心筑家”的产品理念，完成高端铭著系、中高端改善云著系、首置优步系、大体量综合型城邦大城系，四大全生命周期产品线布局，为10万户家庭筑造幸福生活。
区域价值
两岸金融集聚区
江南CBD的概念在2017年首次提出。2020年2月，《福州市江南CBD控制性详细规划和城市设计》正式获批，更被赋予自贸区主体区域之一、两岸金融集聚区、仓山区江南CBD的功能定位。
江南CBD位于仓山闽江南岸，规划范围东至鼓山大桥，南至福峡路，西至连江南路，北至南江滨大道。3.82平方公里（5730亩）的巨型土地上，将容纳4.86万总人口。
区域内规划形成“一核一轴多区”的整体空间格局：
“一核”：围绕江边村组团打造多功能的公共活力核心；
“一轴”：依托前横路，打造商务发展轴；
“多区”：以中央活力核心与商务发展轴共同组织CBD功能片区。
商办大楼集群、“东部2.5环”前横路、4号线和6号线双地铁、福州高级中学小初部、联通闽江的绿廊……都将在这里呈现。板块周边还有地铁1号线、白湖亭商圈、千亩花海公园、国际会展中心等配套加持。
官方一纸规划，给足了开发商想象空间，板块热度随之提升。
2017年仓山浦下旧改启动征迁以来，江南CBD已进入实质性开发建设阶段，融信、禹洲、世茂、旭辉、金辉、凯佳等实力房企纷纷入驻。
“日光盘”祥浦苑带起的销售热潮，让区域商品房的在售均价早已突破两万五。以建总领筑、禹洲融信玺湾、融信海纳新潮为代表的新盘，整体去化表现较好。
如今，江南CBD北侧地块的住宅用地出让已接近尾声，还夹杂着天量安置房。等过两年这些新盘交房后，板块居住氛围将日渐浓厚。
南侧则受制于高湖村征迁进度，城市面貌仍是村庄和老旧小区。
可是，这不是“两岸金融集聚区”吗？
CBD的核心特征是以商务、金融、贸易、服务等第三产业为主导。评价一个中央商务区的影响力，除了等级、面积，还要看GDP、企业总数与上市公司数量、楼宇总量、纳税总额。
纽约曼哈顿、伦敦金融城、香港中环、上海陆家嘴、广州天河……已经验证了金融商务是CBD的重要元素。
区域内，规划3栋酒店、1栋商务楼的厦航广场，在2019年底发布招标公告后，迟迟未有进展。
福州第二轮集中土拍中，小型商服用地——仓山江南CBD出让地块十暂缓出让。
“十四五”规划中，仓山区提出将全面提速江南CBD规划建设，打造最具活力的江南CBD。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
江南CBD当前的问题是需要以更多的商办建筑为磁极，打造总部企业、金融机构、高科技人才集聚的商业图景，从而成为超级流量入口，为福州带来可观的GDP与税收贡献，提升省会城市影响力。
配套价值
【公园环绕】于闽江之畔，揽无限风光，咫尺千亩花海公园、南江滨公园，西侧连接烟台山文化公园，绿道成荫，推窗见景，将四季拥入怀中。
【公建资源】紧邻东部办公区，超100个市直单位入驻，海峡国际会展中心、福建省科技馆新馆、城市规划展示馆等公建配套群，集一城精粹，跃升生活格调。
【繁华商圈】老仓山商圈、金融街万达商圈、白湖亭万达商圈、世纪金源购物中心四大商圈辐射，威斯汀、喜来登等五星酒店云集，黄金三公里生活圈，繁华生活触手可及
【快速交通】双轨道交通，紧邻在建地铁四号线江边村站、规划地铁六号线延伸段；南江滨大道、二环快速、连江南路、规划中的前横大桥，形成“五横三纵”立体交通网络，无缝串联，出行便捷。
【区域利好】江南CBD，福州未来时代政经中心，拥繁华都会，享政策红利。规划面积约5730亩，形成“一核一轴多区”的空间格局。
详细配套以评分
小吉点评
楼盘位于江南CBD，就在网红盘祥浦苑的背后，距离地铁230米。算是周边新盘中位置较好的一个。不过跟这个片区的楼盘一样，目前周边无任何配套，只能期待未来片区的建设发展。
楼栋分析
金辉观澜云著：备案名（金辉澜林轩），地处：福州市仓山区盖山镇花海公园附近南社一路。楼盘95.28亩，规划三个地块，容积率2.72，户数1912户（住宅共1719户，soho共193户），毛坯交付。
2019年9月20日，福州融辉房地产有限公司以19.52亿竞得福州宗地2019-50号，楼面地价11298元/平方米，溢价率33%。A、B、C地块总商业建筑面积不低于20000平方米，不超过21000平方米，且各地块商业建筑面积不低于3000平方米。该地块须建设可建住宅建筑总面积70%的安置型商品住房，按照15430元/平方米均价销售。
分析：较大地块分割成三块，以为可以规划出一块纯商品地块，但是目前来看并没有。由于高配比安置房导致地块的商品房后续市场接受度很低。不过从回购价和楼面价来看，利润空间还行。
户型分析
楼盘户型
户型分析
金辉观澜云著主要在售户型有：65平2室2厅1卫户型、89平3室2厅2卫户型以及100平3室3厅2卫户型组成。
金辉观澜云著65平2室2厅1卫户型
65平： 2室2厅1卫，定位紧凑小户型，目前市面这种小户型也不算很多。对于承受不起高首付的刚需是一个选择。
金辉观澜云著89平3室2厅2卫户型
89平：3室2厅2卫，三开间朝南，市场主流户型。带一个大阳台是优势，主卧卫生间对着床后续装修需要思考设计一下。
金辉观澜云著100平3室3厅2卫户型
100平：3室3厅2卫，主流户型，与89户型设计类似，客卧和餐厅等面积变大，不过阳台却比89的小，着实尴尬。
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