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正祥凤林别舍楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目亮点
【深耕福建/赋新时代/伟大同行】
25年征程，不忘初心，正祥集团目前累计开发29个项目，总计开发面积超300万方，涵盖地产开发、建筑工程、商业运营、物业服务、饭店管理、现代农业、养老医疗、金融投资、文化教育等十大产业板块，以城市运营商的使命，繁盛一座城。
【奥体芯/东方审美/纯改善】
25载时间淬炼，正祥集团继奥园康都后，洞察上层生活所需，聘大师执笔，以前沿的营造观，糅合东方美学肌理，淬炼当代建筑，为城市还原更纯粹的改善居住体验，臻造少数人的高端宜居圈。
【盛世奥体 时代争藏】
一座城市，只有一座奥体中心。福州奥体中心，载着城市的政治、经济、文化、人居的发展重任，占据稀缺自然资源、教育资源、商业资源、人文资源等，目前周边可发开土地接近“0”，可谓稀缺至极。
【纯商住区/现代建筑】
城央罕有纯商品房，无论居住体验，还是未来资产价值，都更胜一筹。简洁线条的建筑语言，铝制的东方屋檐设计，勾勒出现代审美，一梯一户的高端设计，给予生活更多私密与尊崇。
【出入皆新贵/管家服务/社区文化】
围合少数高知阶层，构筑专属文化圈层，让行业翘楚，城市骄子，同道为邻。未来居于此，无论商务往来，文化交流、还是资源互通，将为业主构建一个事业、家业共进阶的高端平台。
区域价值
另一个东二环
一、区位及规划范围
奥体片区位于福州市仓山区南台岛西南部，规划范围东至南二环路、南至福湾路、西至三环一期、北至浦上大道，总面积约1163公顷。
二、现状概况
片区内有飞凤山、鹭岭山山体等，现状用地主要由居住用地、综合用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务设施用地、工业及仓储用地、公用设施用地、绿地与广场用地、村庄建设用地及其他未建设用地组成，有金港河、浦上河、飞凤河、台屿河、流花溪等河道从区内穿过。
三、功能定位及规模
1.功能定位
总体功能定位为以承办大型体育赛事的主场馆区为核心，以全民体育休闲为主导功能，形成集康体休闲、会议接待、商务办公、文化创意、生活居住为一体的复合型、生态型的奥体主题综合功能区。
2.规模
（1）用地规模：
本片区规划总面积约1163公顷，城市建设用地面积约1121公顷。
（2）人口规模：
本片区可容纳总人口约18.75万人。
四、规划结构
本区规划总体形成“一廊连两心、一轴串两带”的规划结构。
1.一廊连两心
一廊：体育康体生态廊
两心：体育休闲中心、生态康体中心
2.一轴串两带
一轴：义序大道（金洲南路）公共服务轴
两带：建新路创新产业带、凤山路休闲景观带
五、用地布局
规划充分利用基地临江拥山的自然环境优势，依托海峡奥体中心，将飞凤山打造为生态康体中心，并将奥体中心及生态康体中心结合起来，形成规划区的核心休闲娱乐片区，促进周边商业休闲设施的发展、工业片区的更新改造及居住设施的完善。依托金洲南路形成公共服务轴、依托建新路形成创新产业带及依托凤山路形成休闲景观带。
六、道路交通规划
道路交通规划在保留现状路网结构的前提上，打通断头路，疏导瓶颈路，形成“一环两横三纵”的类方格网状（方格网+自由式）路网结构。规划道路分为快速路、主干路、次干路、支路四个等级。
七、绿地景观系统规划
规划形成“一带两轴、两心多点”的绿地景观结构。
1.一带两轴
滨江健康休闲带 ——打造乌龙江滨水健康生态休闲带，营造以人为本的城市滨水公共绿化空间。
生态绿化景观轴——串联奥体中心、飞凤山、齐安山、高盖山等景点，形成山体景观生态轴。公共服务景观轴——以奥体休闲为中心，形成南北向的城市公共服务景观轴。
2.两心多点
两心——体育休闲中心、生态康体中心。
多点——齐安山、鹭岭山、滨江广场、居住社区等多个景点。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
一座城市只有一个奥体，因此每次福州有大型的文娱晚会或者体育竞技比赛，很多都会选择在这个奥体中心举行；所以当这边有二手房要出售的时候，中介的朋友圈都会配上奥体优美的画面作为销售的文案，确实会令不少购房者有所心动；另一方面就是邻近飞凤山公园，这里环境不错，适合晨跑或者夜跑，在周末的时候，还能看到漂亮的喷泉，伴随着动人的音乐，能给人一种视觉享受！ 然而奥体板块也有一个比较明显的问题——隔壁就是殡仪馆！这是不少购房者比较忌讳的，虽然现在很多人是无神论者，但是看到一些特定的画面心里也会觉得比较尴尬；毕竟买了之后真的生老病死一条街了！
配套价值
【公交总站/双地铁/二环】
立体交通网络体系，金洲路、建新大道、福湾路、二环路、盘屿路等数条主干道贯穿其中，福湾路直达湾边大桥。东面毗邻的奥体公交总站，更是为出行提供便利，更有地铁3、5号线规划途径项目周边，区域交通优势不言而喻。
【2KM内标杆商业林立】
家门口的阳光天地，集购物、餐饮、酒店、办公为一体的轻商业综合体，满足一家人的休闲娱乐。2公里外，就是福州规模最大，人气最旺的万达商圈，万达广场，红星美凯龙，爱琴海购物广场等标杆商业配套，举步即达。
【全龄段/一场三大馆】
与项目一步之隔就1100亩海峡奥林匹克体育中心，涵盖体育馆，游泳馆，网球馆、足球场等体育活动场所。居于此，每时每刻都能尽情挥洒汗水，让生活充满活力。
【1300亩/湖山/绿道/草坪】
政府斥资25.7亿打造的1300亩飞凤山公园，与项目百米之隔。它拥有福州首条墨绿色步道，沿途可欣赏到樱花谷、飞凤桥等绝美景观。约5000平方米阳光大草坪，加上50多亩的人工湖，每逢周末，或草坪上扎营休闲，或湖畔漫步吹风，尽享都会绿氧生活。
【台屿文脉上/咫尺学府名校】
福州千年文脉，显赫台屿人文鼎盛，涵养了一代又一代。项目周边已有东方小学、台屿小学、霞镜小学等；中学配套有福州三中（金山分校）、福州八中（江南水都分校）、福州四中（橘园洲中学）、福州市第三十中学等学府环伺，护航未来。（具体入学政策请以政府当年发文为准。）
详细配套以评分
小吉点评
项目处于奥体板块，距离地铁五号线300米，日后出行有较大帮助，西侧奥体中心，北侧阳光天地，东侧飞凤山公园，休闲运动的帮助较大，楼盘北侧紧邻公交总站，有一定噪音影响，南侧古建筑，敏感人士需要介意。总体而言，项目可以说处在奥体比较核心的区域，区位尚可。
楼栋分析
正祥凤林别项目位于奥体路西侧，横龙直巷东侧，规划两栋住宅，一栋两梯两户，一栋两梯三户。对于地块而言，由于实在过小，开发空间不大，不过拿地资金压力也同样小，优势在于目前奥体周边新盘竞争压力较小，加上是纯商定位，目前也是以大户型做主打，对地缘客有较大吸引力。
户型分析
楼盘户型
户型分析
正祥凤林别舍项目主要户型有98平米与143平米户型组成，其中143平米户型有ABC三种户型。
正祥凤林别舍143平米四房两厅三卫A户型
143平米：四房两厅三卫，一梯一户，四开间朝南，大面宽设计，客厅一侧设置客卧，减少走廊空间浪费，不过客卫是暗卫，同时入户门正对餐厅，略显局促。
正祥凤林别舍98平米三房两厅两卫户型
98平米：三房两厅两卫，位于两梯三户的中户，电梯双开门，不过入户门厅空间不大，同时还需要贯穿连廊，户型三开间朝南，动静分离，主流布局，北侧连廊有一些隐私问题，不过东户有自己的独立电梯，隐私影响尚可。
正祥凤林别舍143平米四房两厅两卫B、C户型
143平米：四房两厅两卫，三开间朝南，西端头是电梯双开门，东端头是电梯入户。两个户型的差异在于，西端头南向纵深更大，东端头多了一个卫生间的面宽，两个户型的主要硬伤在于餐厅与入户门无法南北通透。
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