福州晋安区二环内国贸榕上项目详细分析

来源：吉屋网发布时间：2021-08-26 10:26:00

在去年年底的土拍，晋安区王庄附近推出了一幅小面积的安商房地块，被国贸拿下，关注了一段时间，今天来聊聊。

01 楼盘规划

国贸榕上：备案名（嘉瑞花园），地处：晋安区国货东路南侧、乐园路西侧。

国贸榕上项目规划了四栋住宅，其中三栋是两梯两户的小高层，预计88套，项目主推产品：142平米。

02 楼盘土拍

2020年12月16日，厦门国贸通过摇号以*限价4.46亿竞得宗地2020-72号地块，平均楼面地价17102元/㎡。出让面积约23.28亩，其中绿地4.66亩，容积率1.68，限高60米。

地块商业建筑面积不少于2000㎡且不超过2500㎡，需建设全龄养老设施建筑面积2500㎡并按7137元/㎡回购，需配建7600㎡安商房，销售均价为18900元/㎡。

分析：去年年底的土拍，国贸摇号拿下了晋安区二环内的小型地块，由于地块近市中心，房企参与度也较高。考虑到目前周边新盘的去化和均价，对比项目的楼面价1.7W而言，未来的利润空间还是较大。

对于地块而言，容积率较低，不过还是存在不少配建，不仅需要配建安商房，同时需要配建商业和养老设施。由于地块本身不大，导致社区的成型度也比较一般，同时与市区新盘类似，也是规划大平层产品，整体的可售房源也不多。

对于国贸而言，近期高新区的国贸学原做到了较高的去化，从房企的项目来看，主要拿地都在闽侯区域，市区目前也只有南二环的国贸凤凰原，同时之前的项目全部都是原系，相比而言这副靠近市中心的项目采用了不同系列产品。

国贸学原

闽侯县 | 福州市闽侯县浦上大道与高新大道交界处 19000元/平米

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03 户型情况

142平米：四房两厅两卫，一梯一户设计，四开间朝南，大面宽布局，客餐厅南北通透，虽然是142平米，不过也仅仅做到三房半，南面三间卧室相对的面积也有加大，其中主卧设计衣帽间，卫生间还搭配浴缸，功能性还是较强，整体而言户型比较符合市场主流方向。

04 区位情况

项目位于晋安区二环内王庄附近，离在建的滨海快线500米，有一定交通优势，距离世欧王庄650米，项目隔壁福州市博物馆、周边不远也有南公园、光明港公园等，购物休闲优势较大，虽然项目离台江和鼓楼区较近，不过依然归属于晋安区，总而言之，区位情况尚可。

05 价格情况

项目目前还未备案，售楼部也没有确切的价格情况，对比周边的均价看看：

1、万科金域国际：分地块安商房，精装均价3.5W

2、世欧王庄AB区：次新二手房，均价3.2W

3、宏发禹融府：纯商新盘，均价3.2W

4、龙湖天璞：配建一栋安商房，均价3.2W

分析：对于目前周边的二手房，均价差异也比较大，附近*有代表性的世欧王庄AB区，作为高容积率的次新房，虽然区位不错，不过二手房的均价并不算高，对比当初的开盘价，在上一轮楼市暴涨里面，涨幅跑输了不少项目。

项目出现这样的情况，一部分由于项目是高容积率的超高层住宅，同时搭配玻璃幕墙，会偶发玻璃雨，加上*小户型128起步，户型布局也比较一般，同时项目还配建的天量高层安置房，整个区域也成了典型的钢铁森林。

如果拿世欧王庄做参考，项目要是以类似的均价上市，相信优势还是较大，毕竟目前周边不少二手房的单价并不低，比如融侨国际公馆，均价在3.9W左右。

对比周边的新盘而言，南面台江排尾的万科金域国际，去年初精装3.5W做到了高去化，相比而言，虽然都是安商房，不过万科金域国际商品房独立地块（配建了几套），国贸榕上目前看配建一栋安置房，社区成型度有一定差异，不过在容积率和楼栋设计上，金域国际定位高容积率的高层住宅，相比而言榕上定位小高层的大平层产品，居住体验更佳。

对比周边的宏发禹融府，项目主要缺陷在于土地年限短，加上房企不知名，户型也是定位刚需产品，不过两者的社区都较小。

对比五里亭的龙湖天璞，项目比较相似，都是小高层住宅，同时搭配了一栋安置房，加上社区都不大，天璞均价3.2W目前去化尚可，优势在于靠近地铁站，不过榕上区位靠近市中心。

如果对比上面四个项目的均价而言，都在3.2-3.5W左右，项目如果以这样的价格上市，对比目前区域的库存情况，去化难度并不大，不过目前市区内不少项目都搞出捆绑精装和车位的情况，对于项目而言由于正好碰上目前风口，相信短时间也难以操作，至于备案价会如何。

由于下一场土拍宗地2021-41号地块，位于晋安紫阳，销售指导均价3.3W，可以说项目的备案价预计不会太高，关注点还是看是否有额外操作。

06 楼盘总结

项目位于晋安区王庄附近，优势在于区位尚可，户型不错，同时小高层低容积率设计，对于有意向市区的改善购房者有一定吸引力，劣势在于项目需要配建安商房，同时社区不大。至于项目后续的实际售价，对于购房者而言可以关注是否会按备案价销售。

国贸榕上

晋安 | 中国福州国货路售价待定

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