二手房交易产权过户延迟迁出问题谁负责？

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-07-25 15:29:52

对于普通家庭而言，房屋买卖无疑是一件大事。购房人不仅希望能够顺利实现产权过户，还希望购买到的房屋足够“干净”，也就是不存在他人的户口登记。如果对房屋的情况缺乏了解、合同条款又约定不明的话，很容易因为户口迁移问题产生纠纷。

记者从北京三中院了解到，2015年至2017年，该院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件，其中有普通房屋也有学区房，有出卖人家庭的户口也有案外人的户口。

二手房屋买卖大多都经由中介机构提供服务。在中介机构提供的格式合同中，大多都会对户口迁出的时间和违约金作出约定。法官提醒市民，在签订房屋买卖合同之前，出卖人一定要谨慎查明房屋是否存在户口登记，如果存在，应及时履行迁出义务，否则会因为违反合同约定承担赔偿责任。

一般情况下，购买学区房的目的很明确，就是为了子女上学使用，且该类房屋的销售价要高于普通房屋。如果出卖人未及时迁出户口，导致购买方的子女无法正常使用入学指标，将有可能为此承担大额违约赔偿。

学区房户口性质较为特殊，与一般房屋买卖相比，此类房屋中的户籍情况对于购买人的利益影响巨大，且时常影响到合同目的实现。如果出卖人未及时履行迁移户口义务，其给购买人造成的损失巨大，故需特别注意义务的履行时间。

据了解，涉及学区房的房屋买卖合同有时虽然已经进入诉讼程序，但学区房指标并未被占用，购买人为了让出卖人按照约定迁出户口也会提起诉讼。

如何避免上述指标在诉讼过程中被他人恶意使用？对此，法官建议，买受人如果要求继续履行合同，可以在诉讼过程中及时申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口学籍。房屋出卖人如果明知学区房指标使用对购买人造成重要影响仍占用，则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。

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继承过户流程

一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；

二、办理房产证过户手续要到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

1、被继承人死亡证明；

2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证；

3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；

4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件；

有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳）。

三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）契税完税凭证（原件）。

四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

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房屋转让过户规定：

投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：

一、当事人提供的材料是否合法、有效；

二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；

三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围；

四、受让人按规定是否可以受让该房地产；

五、买卖的房地产是否已设定抵押权；

六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；

七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；

八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

二手房过户所需材料

过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

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