什么是共有房产共有房产有哪几种情况

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-09-04 11:08:58

一般来说，共有房产主要是存在于夫妻之间，在夫妻关系无法继续时，所涉及到的房产分割就属于共有房产的分割。但是，还有一大部分共有房产并非如此，由于房价高涨，理财回报大，又因个人购房能力有限，因此就有很多人就考虑到由多人共同出资买房。

一、共有房屋一般分为“按份共有”和“共同共有”两种

所谓“按份共有”，又称房屋分别共有。是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收入和处分的权利，并承担相应的义务。

所谓份额，是指共有人在全部权整体中所享有权利的份量。即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。

“共同共有”是指两个以上的全部人对于房屋都享有平等的共有权。共同共有是不确定所有权份额的共有，房屋共同共有区别于房屋按份共有，具有以下两个特点：

1、房屋的共有权不划分共有权份额，各共有权人享有平等的权利，注意，平等的权利不等于平等的份额，共同共有是没有份额区分的；

2、除依法律规定和当事人另有约定外，对房屋的共有关系不能终止、房屋不能分割，只有出现法律规定或当事人约定的事由，导致产生共同共有的共同关系归于消灭时，共有人才能分割共有房屋，例如：离婚时的房产分割。

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二、共有房屋分割也要分“按份共有”与“共同共有”两种情况

1、按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。

（1）直接分割房屋，形成房屋的区分共有。能够区分成彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。

如一栋三层楼的房产，为三个共有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权，但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各共有人共同共有，因而形成房屋的区分共有。

（2）房屋作价补偿，即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的共有权份额折成房款，由独自取得共有权的人进行补偿。

（3）直接分割房屋与房屋作价补偿相结合。这主要包括两种情况：*种是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的共有权份额比例分配，对部分共有权份额作价补偿。

第二种是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。

（4）房屋变价分割，房屋按份共有人都不愿取得房屋共有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按共有权份额进行分配。

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2、“共同共有”房产*终也会以相应的份额进行分割，具体份额多少，则由房屋共有人商议决定

共同共有关系终止时，必须对共同共有的房屋进行分割。分割时，应先确定各共有人的共有权份额，使共同共有转变为按份共有，然后按按份共有的方式进行分割。

各共有人的份额，应由各方协商决定。若法律对此有特殊规定的，应依照法律规定执行，对于当事人无法协商一致、法律也无特别规定的，一般应当确定相等的共有权份额。

对于共有房屋，无法确定是共同共有还是按份共有时，如果一部分共有人主张按份共有，另一部分共有人主张共同共有，即使主张共同共有的人是少数，也应该视作共同共有。

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