三大旧改项目入市！起拍192亿！福州拟出让12幅地块 涉及三叉街、晋安浦下等地

10月22日，福州市国土局发布《福州市国有建设用地使用权出让预告》，拟于近期以公开交易方式出让12幅国有建设用地使用权并实行用地预申请制度，据悉，这也是福州四城区时隔8年后再次实施该制度（文末附解读）。

本次推出的12幅地块均为安置型商品房用地，涉及排尾、三叉街、晋安浦下等三大旧改项目，其中6幅为此前“流拍”地块。土地总出让面积（实际）为970.878亩，起始总价达192.13亿元。

拟公开出让地块基本情况如下

鼓楼古乐路地块“三进宫”

起始价再下调

宗地2018-44号是鼓楼区海潮路南侧，古乐路沿线周边旧屋区改造项目地块六，土地面积4104平方米（合6.16亩），用途为住宅、商业用地。容积率要求2.9以下（其中商业建筑面积不少于1300平方米，不超过2400平方米），建筑限高60米。

该地块起始价13100万元，安置型商品房建设比例95%，对接销售价格19300元/㎡。

地块曾作为宗地2018-12号、43号分别出让，均未能顺利出让成功。起始价从*初的2.72亿锐减一半至1.39亿，本次计划出让再下调至1.31亿元。其余条件基本不变，平均起始楼面价约11007元/㎡，*可售商品房建筑面积仅约530平方米。

鼓乐路旧改项目旧改选址面积137亩，共涉及72幢1891户。地块位于市中心核心板块，周边分布有地铁2号线水部站，以及滨海快线（F1）闽都站。片区商圈云集、居住氛围浓厚，教育、医疗、休闲等生活配套醇熟完善。【扩展阅读：福州古乐路旧改项目规划出炉！】

今年9月20日，古乐路其余三幅地块成功拍出，分别被正祥、厦门顶斌实业（中建海峡）竞得，由于可售面积较少，地块基本底价成交。目前项目周边新盘较少，阳光城五一花园项目尚未启动，已有周边二手房均价范围约2.5-4万/㎡不等。

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  台江商都汇

  台江约29000元/平米

  台江区瞰江准现房地铁1号线台江商圈中心地
  拨号立享优惠

排尾百亿地块重新入市

起拍价再降1.01亿

宗地2018-45号是台江区排尾路北侧，排尾红星及周边地块改造项目地块一，土地面积78383平方米（合117.57亩），用途为住宅、商业办公用地。容积率要求3.0以下（其中商业建筑面积不少于10000平方米，不超过11000平方米），建筑限高120米。

该地块起始价26.42亿，平均起始楼面价约11235元/㎡，安置型商品房建设比例85%，对接销售价格17600元/㎡。

宗地2018-46号是台江区排尾路北侧，排尾红星及周边地块改造项目地块二，选址面积131714平方米（合197.57亩），出让面积127479平方米（合191.22亩），用途为住宅、商业办公用地。容积率要求3.1以下（其中商业建筑面积不少于41000平方米，不超过43000平方米；办公建筑面积不少于20000平方米，不超过21000平方米），建筑限高120米。

该地块起始价41.81亿，平均起始楼面价约10580元/㎡，安置型商品房建设比例80%，对接销售价格17600元/㎡。

宗地2018-47号是台江区排尾路北侧，排尾红星及周边地块改造项目地块三，选址面积118667平方米（178亩），出让面积106283平方米（合159.42亩），用途为住宅、商业办公用地。容积率要求3.6以下（其中商业建筑面积不少于124000平方米，不超过127000平方米；办公建筑面积不少于33000平方米，不超过34000平方米），建筑限高120米。

该地块起始价41.49亿，平均起始楼面价约10844元/㎡，安置型商品房建设比例75%，对接销售价格17600元/㎡。

排尾三幅地块曾作为宗地2018-31、32、33号地块原定于今年8月30日拍卖，随后曾调整为9月14日，拍卖前夕又因出让条件需要进行调整直接取消出让。三幅地块起拍总价从111.59亿调整至110.73亿，本次出让又下降至109.72亿，其余条件较上次基本一致。

台江区排尾红星旧改项目总占地765亩，涉迁总户数近8100户，是福州市中心面积*的连片旧屋区之一。项目自去年7月起分两期启动征收，目前已实现交地。根据规划，项目除建设晋安河直排闽江通道工程外，还规划二类居住用地、商住综合用地、新建一所*、特殊*及幼儿园、扩建一所*以及消防站、派出所、绿地道路等。【扩展阅读：福州排尾旧改项目规划出炉！打造地铁宜居板块！】

从出让指标上看，宗地2018-47号地块将围绕规划地铁3号线排尾站建设一座体量不少于15.7万方的商业综合体项目，此外地块周边还布局有海峡金融商务区、台江万达广场、APM广场、元洪广场等商业商务配套，以及光明港公园、南公园、江滨公园等休闲配套。

晋安浦下148亩旧改地块入市

安置型商品房比例达90%

宗地2018-48号是晋安区晋安河东侧，浦下旧屋区改造项目出让地块一（A），选址面积37055平方米（合55.58亩），出让面积35195平方米（合52.79亩），用途为住宅、商业用地。容积率要求2.9以下（其中商业建筑面积不低于10000平方米且不超过11000平方米），地块北侧建筑限高80米，南侧限高90米。

该地块起始价10.87亿，平均起始楼面价约10650元/㎡，安置型商品房建设比例90%，对接销售价格18900元/㎡。

宗地2018-49号是晋安区晋安河东侧，浦下旧屋区改造项目出让地块一（B），选址面积24759平方米（合37.14亩），出让面积23819平方米（合35.73亩），用途为住宅、商业、幼儿园用地。容积率要求2.53以下（其中商业建筑面积不低于13000平方米且不超过14000平方米），地块南侧建筑限高80米，北侧限高12米。

该地块起始价6亿，平均起始楼面价约9957元/㎡，安置型商品房建设比例90%，对接销售价格18900元/㎡。

宗地2018-50号是晋安区桂香街南侧，浦下旧屋区改造项目出让地块二，选址面积42312平方米（合63.47亩），出让面积39888平方米（合59.83亩），用途为住宅、商业用地。容积率要求3.23以下（其中商业建筑面积不低于10000平方米且不超过12000平方米），地块北侧建筑限高100米，南侧限高80米。

该地块起始价14.07亿，平均起始楼面价约10921元/㎡，安置型商品房建设比例90%，对接销售价格18900元/㎡。

浦下旧改项目选址面积为333.96亩，涉迁约4204户，目前地块拆迁已进入尾声。根据规划二类居住用地、商住综合用地，一所锅炉厂*（暂名）、一所浦下*（暂名）、一所18班幼儿园、公园绿城及规划道路等。

项目周边布局地铁4号线（在建）、滨海快线（拟建）换乘站点塔头站及岳峰镇北站，未来远景规划3号线穿过。同时地块东西可辐射东街口商圈及东二环商圈，休闲配套有金鸡山公园、晋安河公园等。

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晋安新店西庄地块“二进宫”

起始价下调8400万 安置房比例提高

宗地2018-51号是晋安区新店镇，八一水库雨洪公园安置地西庄地块，土地面积31744平方米（合47.62亩），用途为住宅用地。容积率要求1.6以下，建筑限高36米。

该地块起始价4.48亿，平均起始楼面价约8821元/㎡，安置型商品房建设比例50%，对接销售价格14260元/㎡。

该地块曾作为宗地2018-20号计划7月20日公开出让，*终因政策因素择机出让。本次出让起始价从5.32亿下降至4.48亿，地块需建设安置型商品住房占比则从可建住宅建筑总面积40%提到至50%，销售均价则从14850元/㎡下调至14260元/㎡，可售商品房建筑面积约30474平方米。

三叉街旧改近200亩宅地入市

需配建80%安置型商品房

宗地2018-52号是仓山区三高路南侧，三叉街旧改项目地块一，土地面积44013平方米（含66.02亩），用途为住宅用地。容积率要求2.4以下，建筑限高70米。

该地块起始价11.62亿，平均起始楼面价约11001元/㎡，安置型商品房建设比例80%，对接销售价格16000元/㎡。

宗地2018-53号是仓山区则徐大道东侧，三叉街旧改项目地块三，土地面积26478平方米（合39.72亩），用途为住宅、幼儿园用地。地块东侧容积率要求2.4以下、西侧容积率1.0以下，东侧建筑限高70米、西侧12米。

该地块起始价6.15亿，安置型商品房建设比例80%，对接销售价格16000元/㎡。

宗地2018-54号是仓山区连江南路西侧，三叉街旧改项目地块五，土地面积61636平方米（合92.45亩），用途为住宅、幼儿园用地。地块北侧容积率要求2.6以下、南侧容积率1.0以下，北侧建筑限高70米、南侧12米。

该地块起始价16.38亿，安置型商品房建设比例80%，对接销售价格16000元/㎡。

三叉街旧改项目选址总面积505.39亩，总涉迁户约5964户，是福州市老城区又一个大型的旧城改造项目。根据早期规划，项目地块规划商业用地、二类居住用地、并新建一所36班规模*、两所幼儿园和绿地公园。本次出让均为住宅用地，预计未来沿则徐大道地铁沿线还将推出商业居住综合用地。

目前，三叉街旧改项目紧邻地铁1号线、滨海快线（规划）换乘站三叉街站，远景规划地铁3号线也将在此换乘，交通优势明显。此外地块位处老仓山生活圈，紧邻新规划的江南CBD，生活配套醇熟。周边在售楼盘有中庚东金、三盛滨江国际、滨海橙里等，即将入市的有福晟东升、福晟朝阳壹品等，产品均价3万-4万/平。

仓山金浦旧厂房地块“三进宫”

起拍价再下降1.97亿

宗地2018-55号是仓山区林浦路以西，金浦旧厂房出让地块A，土地面积68230平方米（合102.35亩），用途为住宅用地。地块容积率要求2.0以下，建筑限高50米。

该地块起始价11.53亿，平均起始楼面价约8449元/㎡，安置型商品房建设比例80%，对接销售价格14500元/㎡。

该地块曾作为2018-23号、39号两次出让，均因规划调整未能顺利拍出。地块起始价从13.83亿调整至13.5亿，本次出让再下降至11.53亿，地块需建设安置型商品住房占比则从可建住宅建筑总面积70%提到至80%，地块可售商品房建筑面积约40938平方米。

备注：

1、给付成交地价款方式：竞得人分二期（比例各为50%、50%）付款，于土地出让合同签订之日起30日、180日内支付。

2、交地时间：在竞得人缴清土地价款后15日内；土地按交付时点现状标高交地。

3、开工时间：交地后9个月内开工。

4、竣工时间：按照建筑限高确定，建筑限高小于或等于50米的，开工后24个月内竣工；建筑限高大于50米且小于或等于80米的，开工后30个月内竣工；建筑限高大于80米的超高层建筑，开工后36个月内竣工。

◆ 预申请人范围：

中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，均可提出预申请参加竞买,但有拖欠工程款及用地行为不良记录者除外。预申请人可以单独申请，也可以联合申请。

◆ 参加预申请方式：

对上述地块有竞买意向者，可以向出让人提出用地预申请，并将以下申请文件送达福州市国土资源局土地矿产管理服务中心。

◆ 出让人对用地预申请进行审核，符合条件的，在预申请人按规定缴纳预申请保证金后发布出让公告，组织公开出让活动。

◆ 拟公开出让地块详细规划设计条件及用地预申请文书可向福州市土地矿产管理服务中心索取，具体的用地预申请办理程序，请意向用地者详细参阅《福州市国有建设用地使用权用地预申请实施细则》。

联系电话：0591—83371665

背景解读——

何为“用地预申请制度”？

“用地预申请”也就是业界俗称的“勾地”模式，此种“招拍挂”模式源自香港，是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再进行挂牌、招标、拍卖的交易方式。签订用地预申请协议的申请人，应当参加该出让宗地竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格，否则其缴纳的预申请保证金将不予返还。

预申请过程中可以让开发商与政府之间实现互动，以求达到双向信息对称，这是土地市场化的必然，也体现了政府力求促进土地成交的决心。 “预申请”客源的存在，将提高土地成交率，避免土地供应放空炮，既可以让开发商在竞拍前对地块更加心中有数，也可以让地方政府在地块出让前摸清买家的实力和买地意愿度，为房企提供“量身定制”的地块。

福州2009年首次试水“勾地”制

福州市首次提出用地预申请还要追溯到10年前。2008年下半年，受全球金融危机影响，福州市土地市场相对低迷，全年有2/3土地遭遇流拍或流挂，一定程度上影响房地产市场信心。在此背景下，福州市提出对经营性用地公开出让实施用地预申请制度，并于2009年3月出台《福州市国有建设用地使用权用地预申请实施细则》。

同年（2009年）3月4日，福州市国土局首次对外推出5幅国有建设用地使用权并实行用地预申请制度，其中不乏数次遭流拍地块，随后有两家房企提出用地预申请。福州市国土局于5月6日举行公开挂牌出让，吸引9家公司报名竞买并成功拍出原福州玻璃厂、保温瓶厂两幅地块（群升白马郡）。这也标志着福州市首次推行用地预申请制度具有可行性和有效性。

随后，2009年还预告了12幅地块并成功出让7幅。2010年7月，福州出让化工路地块时再次实施用地预申请制度，并于同年9月成功挂牌出让（保利香槟国际）。

市场分析——

福州土地市场近期流拍频频

据统计，截止10月22日，福州四城区2018年度土拍市场共有20次宗地未能如期出让（流拍），有7幅地块降价或调整后出让成功，6幅地块本次将实行用地预申请，剩余4幅地块未来或择机出让。 另外，福州近郊热门地块同样遇冷，9月7日闽侯南通超百亩宅地流拍，长乐首占一幅宅地未能成功出让，稍早前的永泰首幅摇号地块也遭遇流拍。

业内认为，今年来福州市区土地频繁流拍的原因，主要有三个：一是楼市整体调控持续，市场成交量萎缩导致开发商资金紧张，无暇顾及买地事宜，“心有余而力不足”；二是开发商对市场的整体信心不足，对后市依然持观望的态度；三是土地条件自身的局限性，包括土地价格、规划、付款压力、可售面积少等。

为防流拍 政府主动对接市场

业内分析，原来政府作为土地的仅有供应方，在过去几年“圈地成风”的市场中占据了较多主动权。而当整个房地产市场出现根本变化时，政府必然适时主动地调整土地出让的思路，开发商也将在此时掌握到更多的拿地“主动权”。此时政府采取放宽土地成交条件的限制，以及推出预申请模式，是政府主动对接市场的举措。

不过，从目前来看，市场形势并不明朗，而本次推出的12幅地块中总价在10亿以上有8幅，其中排尾三幅地块总价就超百亿，将极大考验当前手头资金并不宽松的开发商，而强强联手组成联合体似乎更适合当下的拿地策略。业内人士预测此次推出的12幅土地可能还是会比较冷清地收场，或许未来一段时间，开发商与地方政府之间所谓的“买卖双方”的博弈将更多地转为灵活的合作，以度过当前市场“窘境”。

附：拟公开出让地块基本情况和主要规划指标表（点击放大）

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