购买二手房需要注意什么看懂这个你就明白了

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-10-26 11:08:10

二手房交易过程繁杂，从看房阶段开始，到付定金、办贷款、尾款交易，风险无处不在，卡壳也是时有发生。但是，大部分的原因并不是我们常说的没钱，更多的是：“我哪里知道我这房子摊上这种事儿！”所以，买二手房真的要慎之又慎！

二手房买卖的注意事项

一、做好预算与资金计划

1．确定大概可以贷款的额度，以北京为例：

商业贷款：首套普通住宅＝评估价×65％，非普通住宅＝评估值×60％；二套普通住宅＝评估值×40％，非普通住宅＝评估值×20％

公积金贷款额度：首套120万，二套80万，*≥20%。

2．买一套二手房，除了房款（*）外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。

3．清点家庭可用资金，包括存款、理财资金等，看*够不够。

在北京，要买一套300万的首套普通住宅，评估值约270万，那么采用商业贷款，可以贷款的额度是175．5万元。在北京，300万的房子，即使满五仅一，也需要交10多万的税费、物业管理费、中介费，如果房子不满五年，可能会更高。因此，要想买这套300万的房子，*＝300＋10－175．5＝134．5万

二、选一个诚信靠谱的中介

二手房中的“二手”，意味着不确定因素太多，太复杂，需要大量时间对比衡量，而很多关键信息又是不透明的，还有亲朋好友以及所谓的“过来人”在不停地干扰你，因此花几个月的时间很正常，而有一个靠谱的中介，真的能够帮你省心很多！

三、收集详细的信息

把选定的小区全部看遍，确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单。例如：

房龄折旧：每差一年价格下降1％（越新折的越快，越老折的越慢）。

地段：到公交、菜场、超市等的距离和价值的关系，不同购房者的需求点不同，权重各有高低，根据自己的情况来。

楼层：一般来说多层：3＞4＞5＞2＞1＞6＞7电梯房：中高层＞顶层＞底层，电梯房的一个简单算法是：每高一层，加1W。

采光：采光分两个层次，1．是否全明，每个房间是否都有窗。2．阳光照射时间，很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口婆心地劝说。从市场情况看，朝南的房子基本上比朝北的要高出3～5K每平。可以把光照时长分成3档：从早晒到晚＞4、5h左右＞3h以下。

基本条件就这些，如果还有一些自己比较在意的，也可以折算成相应的价值，这样不管看什么样的房源，都能做到心中有数了。

四、看房

看房是指实地考察房屋的情况，包括房屋的楼层、户型、朝向、采光、面积、高度、装修等房屋本身的情况，也包括房屋周边和小区的情况，比如：位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等需要满足衣食住行四大方面的便利。

五、查产权

买家看中房子，必须先去交易中心查下产权，看完基本上就知道房子有几个权利人，有没有贷款、抵押、官司，以及所有权的来源，竣工日期等等。需要注意的是：确认在查产权的这个时间节点该房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在打印之后不会发生变化。

买房是个长期的活儿，从达成意向到实际签约、交易有很长的时间间隔，特别是还存在贷款问题的，支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生。为保险起见，买方还应在签订买卖合同即支付*款前对房屋的产权状况再次进行调查，也就是二次产调。

六、签订合同

首先需要双方洽谈好房价，接着交付定金，签定金合同（定金不可以超过房产交易价的20％），之后还要签订居间合同，然后才是买卖合同以及交付*。这里需要注意的是：签定金合同时，一定要先小人后君子，宁可复杂，也不能简化，并且一定要明确违约责任。

在房价谈拢的情况下：1．确定网签合同的时间以及*时间；2．装修赠送问题，基金赠送问题，煤气过户等；3．上家*迁出问题；4．贷款、尾款、交房时间、税费等等。

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