保利阅江台**全项目信息

2022/01/11 20:55

位于上街侯官的保利阅江台项目已经开盘。之前很多朋友关心这个项目的情况，一起来了解一下。

一、项目基础信息

项目位于闽侯上街厚美村，售楼部沿着新通车的六桥路，西侧是闽侯第六**，东北侧是省委党校、福建行政学院新校区。

保利阅江台项目区位示意

项目占地约73亩，由央企保利开发建设。容积率2.23，绿化率35%，共规划12栋1149套高层产品。周边道路目前已通达，配套较为缺乏，主要以村落为主。

保利阅江台项目鸟瞰示意图

项目以刚需产品为主，主打户型以79㎡三房一卫、89㎡三房两卫、95㎡三房两卫为主，少量115㎡四房两卫户型。

二、土拍回归顾

2021年4月29日，保利地产以**高限价摇号竞得闽侯2021-03号地块。地块面积60028平米（90.04亩），实用地面积73.39亩；容积率：1.0-2.23；建筑密度小于等于30%；绿地率大于等于35%；建筑限高：80米，其中南地块建筑小于60米；土地出让年限：居住用地70年、商服用地40年。

本宗地南地块计容建筑面积不大于51307平方米，其中计容商业建筑面积不大于1500平方米，北地块计容建筑面积不大于57800平方米，其中计容商业建筑面积不大于1500平方米，总计容公共服务设施面积不小于1980平方米。本宗地商业应沿地块中部区间规划道路集中布置。

本宗地商品住宅销售备案均价为18943元/平方米。根据上街镇政府要求，由闽侯县国有资产营运管理服务中心按9421元/平方米予以回购本宗地产权建筑面积约3000平方米商业用房，应沿地块中部区间规划道路两侧集中布置。

分析：2021年初土拍热度仍然较高，本幅地块位于上街非传统大学城板块，仍然吸引了多达8家的大型开发商参与竞拍，并**终拍到**高限价。如**终按照政府指导价18943的价格销售利润尚可。但地块周边界面较差，以传统村落为主，仍有较大开发需求，**终销售价格肯定低于备案价。当然由央企保利**终竞得，至少不用担心后期的交付及社区品质问题。

三、户型介绍

78㎡三房一卫

89㎡三房两卫

95㎡三房两卫

115㎡四房两卫

四、区位配套

项目位于上街侯官板块，周边配套较为欠缺。

大型交通站点：

地铁2号线上街站约1700米

公交余盛永辉站（32路; 95路; 150路; 168路; 330路; 765路等）约2200米

大型商业配套：

汇锋广场约1300米

永嘉天地约2200米

周边教育或**：

厚美**约500米

红峰**约1100米

闽侯六中约200米

闽江学院附属大学城**约400米

周边医院：

中医院大学附属第三人民医院约1800米

闽侯红十字医院约1900米

五、销售情况

项目于2021年12月25日首次开盘，首开A2#楼共129套，当日去化约46套，成交均价约17500元/㎡，目前A1#楼103套也已领证开盘。客户以侯官地缘性客户、高新区刚需客户、软件园刚需客户为主，主要购房群体为年轻人。

经备案网查询，目前项目共网签24套，与开盘数据有不小差距，可能与网签延迟有关。主要去化的户型为端头89和95户型，以中间楼层为主。后续可关注项目网签情况。

六、实景照片

79㎡样板房

89㎡样板房

115㎡样板房

七、销售价格

由于比较匆忙未在案场算价格，按照东端户18000元/㎡均价，中间户17000元/㎡均价，计算两套房源的大概价格：

79.68平米三房一卫（中间户中间楼层）

销售总价约：1350000元

销售均价约：17000元/㎡

可贷款金额约：1350000*0.8=1080000元

**款：1350000-1080000=270000元

贷款利率：5.4

20年月供：7368元/月

30年月供：6064元/月

97.04平米三房两卫（东端户中间楼层）

销售总价约：1740000元

销售均价约：18000元/㎡

可贷款金额约：1740000*0.8=1390000元

**款：1740000-1390000=350000元

贷款利率：5.4

20年月供：9483元/月

30年月供：7805元/月

八、楼盘总结

总的来说，项目定位比较精准，主要针对的是刚需客户，相信后期鼓楼金山外溢客户及部分大学城年轻教师群体也会被吸引过来。之前北侧在售的恒荣九洲悦城安置型商品房项目，虽然卖得比较煎熬，但是**终也基本售罄，所以本项目在品牌、品质、户型均较为优质的情况下，后期应该会慢慢去化，但是速度不会太快。

从总价来看，**大面积的115平米户型基本也控制在200万以内，而78平米的基本在100万出头，**二三十万，很多刚需客户还是可以接受的了，唯 一需要考虑的是月供过高的问题，**充足的话可以考虑提高**款。

项目目前周边界面一般，生活不太便利，且没有好的**配套。目前板块也在规划完善中，后期规划的科学城，智慧小镇等如果**终能兑现，加上交通路网进一步完善，那么后期还是有一定的** 潜力。毕竟对刚需来说，购买在上街比南通、竹岐这些不知道什么时候能发展起来的板块更加靠谱。有需求的朋友可以自行到现场咨询。