福州买房最新知识，楼盘为什么要分好几期在卖详细解答

相信很多想买房的小伙伴都有遇到一个问题，为什么明明同一个楼盘，楼栋也在同一个小区里，却分为一期二期好几个期，这是为什么？如果简单概括一句话就是以最小的投入，获得最大的收益，为什么这么说呢，今天跟随吉屋小编带你一起深入了解楼盘为什么喜欢分期卖的问题。

项目分期是开发商融资和开发的手段

房产项目本来就需要资金巨大，开发商除了自有资金和通过银行贷款，还有其他的融资手段，才取得土地的所有权。后续的建设资金只有通过预售获得，而预售后获得购房款，不仅是开发商开发利益的来源·，也是一种重要的融资手段。

举例说明；比如在日照市获得一块100亩土地的开发权后，开发商会根据地块的大小把项目分成多期，然后根据市场和自己资金情况，首期通常会开发3栋或者5栋，这样只需要投入少量的建筑费用及前期费用，在取得预售资格后，开始预售，如果顺利的话。预售资金就会成为二期的启动和开工费用，以此类推，最终完成100亩的开发。

从以上举例可以看出，为何楼盘要分期，无论开发商实力大小，都希望以最小的投入启动项目，实力越弱的开发商，项目分期越多，市场不好，楼盘分期越多。都是希望用购房者的资金完成楼盘的开发，也就是老百姓所说的“空手套白狼”。

楼盘分期开发是开发商对于市场的试探，是一种风险意识

开发商在取得土地开发后，开始项目的操作，虽然也经过了详细的市场调查，但是处于防止开发风险的目的，也会把项目分期开发，全部开发，不仅需要大量的自有资金，同时一旦市场遇冷，销售不理想，同时开发资金断缺，就会资金链断裂，形成烂尾楼，这也是一些烂尾楼形成的原因。

因此把项目分期，如果市场估计不足，开发商也不过是延长销售周期，对于开发商的影响较小，如果市场较好，开发商就会加快推盘速度。所以从防止风险的角度，开发商把楼盘分期，只是为了降低风险。

开发商通过对市场的试探，低开高走，实现楼盘的滚动良性循环，同时实现利益的最大化

开发商分期开发的原因，一方面通过蓄水的方式，也就是通常所说的饥饿营销，造成人为的供小于求，造成热 销之势，不仅实现一期的销售售罄的目的，同时把未选房的客户推送倒二期，热 销并推动二期的价格，以此类推实现利益最大化。

以我操作的一个项目为例，一期计划推出200套房源，通过宣传和营销手段认筹，至少吸引600人或者1000人认筹，也就是1；3或者1；5，如果遇到市场上行，可以达到1；10和更多。

也就是开发商造成人为1套房多套抢的局面，其结果自然200套房开盘就售罄，原本均价8000元每平，如果认筹客户过多，均价调高300元或者500元同样可以售罄。其余未选到房的购房者自动滚入二期的认筹，开盘的热 销效应会刺激到这些购房者，开发商利用购房者的心理，迅速调高二期价格，到项目结束，一个楼盘的价格就会从最初的8000元到16000元。这就是一个楼盘分期开发的原因所在。

刚需买房性价比高，当然是选择一期

主要原因是价格差，同一个小区各方面虽然有差异，价格是最能打动购房者的，无论楼市上行或者下降，一个项目的一期从性价比都是最高的。其原因有二

（1）几乎所有的开发商都是遵循低开高走

开发商在拿到一个项目，一期开发项目的价格都会较低，一方面是为了吸引购房者，尤其是刚需购房者的楼盘，更是以价格来做为一个卖点的。

（2）其二都是遵循考虑购房者买涨不买跌的心理

开发商二期价格提高，一方面是为了显示自己的自信，给购房者带来预期，也就价格越来越高，另一方面也是对一期客户的一个回馈，让大家认为购买的越早越好。

极个别二期价格低于一期，但是时间很断暂，很快二期价格就会上涨。最终项目二期及后期的价格都高于一期。对于刚需购房者如果买房，还是考虑一期。和我一期购房的，即使楼层如一二层的刚需，在买房后和后期购房者都自感幸运的多，因为购房的全款和二期的首付差不多。

结语：从以上分析看出楼盘分为一二期，主要是开发商为了开发安全，同时为了获得预售资金，实行滚动开发，以小博大，最终完成开发利益最大化的一种融资和销售手段。

一二期的区别主要表现在价格越来越高，而对于刚需购房者，如果想购买性价比高的房屋还是选择一期最好，因为相对开发商的涨价速度来说，刚需购房者赚钱的速度永远慢一些。所以只能选择越早购买为好

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