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江上图楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目亮点
【城市地标级综合体&南江滨第一封面】
地处南江滨核心樟岚总部基地，拥揽一线闽江稀缺资源，由嘉里建设打造，总占地约12.8万㎡，集高品质居住、商务办公、商业于一体的46万㎡滨江国际综合体，项目已实景呈现。
【大福州版图核心 都市圈战略首站 】
“东拓南进 沿江向海”第一站，三江口；福州“陆家嘴” 大福州新中心，樟岚总部基地片区。项目将挂牌“仓山总部经济港”，作为仓山区政府对外招商引资的第一站与形象窗口，聚合城市发展向心力，助推企业、区域快速发展。
【开发商介绍】
郭氏集团（亚太最具规模企业集团之一 | 实力跨国企业之一 ）成立于1949年，经过70余年发展，业务遍及六大洲，涉及物业、物流、酒店、食品、农业与海事等。香格里拉大酒店、金龙鱼、欧丽薇兰、胡姬花等都是旗下品牌。
【多元产业布局 各个行业顶尖】
嘉里建设（只在一线/重点城市开发地标物业），嘉里开发的项目均雄踞城市核心地段，占据城市核心资源，成为城市标志性建筑群。
区域价值
城市客厅东南门户
当福州版“陆家嘴”渐行渐远，三江口又有了新身份——福州市的城市客厅和东南门户！
这个定位出自官方，而非开发商。
11月9日，福州市自然资源和规划局发布了一则《关于三江口片区重点区域城市设计方案征集工作项目》公告。
这份城市设计方案有着重大意义！它补足了三江口片区详细规划阶段的城市设计内容，为下一步规划工作提供系统性、框架性的设计指引。
信息量很大，从地铁到南湖公园，再到新南站……梳理后发现，我们对三江口的认知，或许有了新的答案！
公告进一步扩大了三江口片区规划范围。区域研究范围西至连江南路，南至则徐大道-福峡路，东临闽江，面积约4120公顷（61800亩），包含会展片区、黄山片区、三江口片区和三江口片区重点区域四个片区。
官方也已经改口叫“大三江口”片区了！
而详细的城市设计规划位于三江口片区重点区域内，东至福泉高速连接线，西至福峡路、敖里路，南至闽江，北至潘墩路，面积约30720亩。
三江口片区重点区域位于三江口片区研究范围内的西南部，南临乌龙江，紧邻三江口、会展、螺洲等功能片区，承担着大三江口片区内2条重要城市景观轴：
1、西起乌龙江，东至闽江，贯穿火车南站的东西向城市景观轴；2、沿潘墩路贯穿海峡国际会展中心，联系城市-闽江-鼓山的城市景观轴。
官方认证，展示福州山水的门户形象，地理位置重要！
根据在编的福州市国土空间规划，三江口片区重点区域主导功能包括综合交通枢纽，商业商务和环境舒适适的生态宜居功能。作为城市重要门户节点，该片区将统筹居住、产业、公共服务等各类用地布局。
按照义序机场净空保护要求，片区限高在 20-180 米。
地铁是判断板块价值的重要依据。三江口片区重点区域位于城市多条轨道交通交汇的重要节点区域：
福州地铁1号线及延伸段已开通运营，全长29.5公里，本片区范围内共设有站点7个；在建的地铁6号线位于本片区东部，沿福厦高速连接线共设2个站；在建的地铁5号线由螺洲方向接入本片区至火车南站综合交通枢纽；在建的地铁4号线位于片区中部，在片区内设有2个站；
以上四条线路在林浦站、城门站设有换乘，串联全城。
该片区未来将结合站点谋划 TOD 开发，统筹考虑周边用地布局及交通组织，提高土地利用效率。
在空间、景观及基础设施规划方面，方案明确围绕南湖公园、三江口地标地块、规划交通站点周边、黄山村历史建筑群和城南村历史建筑群等重要区域进行规划回头看。
最大亮点之一：南湖落地再添实锤！
位于火车南站片区湖际村的南湖公园占地807亩，体量超过了西湖公园！根据早前网上曝光的资料，该项目已列入福峡路以东城门镇区域建议启动项目清单，有望今年底进场征迁。
三江口底气不止是地铁、南湖公园和地标，还有全国十大区域性铁路客运交通枢纽——福州火车南站，它是福州打造都市圈1小时通勤圈的重要一环。明年新福厦高铁建成后，从这里到厦门坐动车只需要 1 小时。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
作为福州新区，它是福州都市圈的主门户、主战场之一，也是重点发展优先区之一。 随着新一轮蓄力方案，建设一批高端的酒店、住宅、办公以及商业综合体，全面提升三江口片区现代化、国际化水平。还有重要的一句，以一流标准全面加速推进文化传承、生态修复、道路交通、产业发展和民生配套设施完善。 等地铁、公园、医院、学校等配套一步步兑现，等购房者对它的板块价值认可了，这个美丽福州示范区、美好生活样板区、新兴产业聚集区才能真正发挥“疏解老城”的作用
配套价值
【超级名校】
①已开办的清华附中各地方学校仅9所，皆分布于国家战略城市中心，为清华附中统一管理
②成立于1915年，教育部直属大学附中
③1983年至今，清华附中共计2204多名毕业生进入清华、北大
④2018年，清华附中一本升学率达100％
【超级地铁】
①轨道交通——地铁上盖，6号线樟岚站
②公交总站——政府斥资1.2亿即将建设樟岚公交总站（规划中）
③南江滨东大道——设有双向八车道，现已通车，约3分 钟达三环路，约5分 钟达二环路
④福泉高速公路连接线——目前全省最大的市政项目之一
⑤地铁6号线——4站（樟岚站-航城站）速达长乐区中心链动双城，打通大福州滨海新城全域出行路线。
【超级商业】
①项目本身为国内一线商业综合体——嘉里中心，商业体量达约8万㎡
【超级生态】
①背山面江，雄踞闽江与城门山腹地
②南江滨生态公园——面积超1800亩，媲美约3个福州西湖公园
③城门山山体生态公园（规划中）——政府重点打造，通过项目铺设登山步道可一步直达
详细配套以评分
小吉点评
楼盘位于三江口片区，优势在于纯商和部分江景，同时未来的学区预期，劣势在于周边配套不全，溢价不低，同时学区划片也存疑。对于楼盘的价格来说，虽然对比板块有一定溢价，但是去化还算不错，目前看赌的成分不小，建议有意向的购房者评估自己买入的侧重点，以及后续的风险评估。
楼栋分析
项目占地192亩，项目分四个地块开发，其中地块一和三是SOHO，地块二是主题式商街及商务写字楼，地块四则是高层住宅。其中住宅639套，取证均价26056元/㎡，户型：105-180平米平层。
户型分析
楼盘户型
户型分析
榕城江上图由105-180平米平层户型组成，主要以改善型大平层户型为主。
榕城江上图105平米三房两厅两卫户型解读
三房两厅两卫，三开间朝南，该户型位于中户而且是一层三户的设计，也比较另类。虽然105平米做三房，不过书房的空间依然不大，而且北面无通风，整体感觉户型一般。
榕城江上图110平米三房两厅两卫户型解读
三房两厅两卫，三开间朝南，位于中户，主流户型布局，不同点在于厨房多了个小阳台。
榕城江上图130平米三房两厅两卫户型解读
三房两厅两卫，位于端头，三开间朝南，主流布局，优势在于南北双阳台，完全通透。当然很多时候也要结合楼盘平面图看，楼盘是凸字形，类似以前的塔楼设计，会导致中户遮挡端头的采光，有较大影响。
榕城江上图160平米四房两厅两卫户型解读
四房两厅两卫，三开间朝南，不同点在于客厅与餐厅厨房位置调换，目测为了北面江景。
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