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中海金玺公馆楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目亮点
中海金玺公馆项目五大亮点
①【以小博大 实景准现铺】
20㎡起沿街旺铺，超低公摊，超高利用率；以小博大，抢占城芯，低投资门槛享高财富未来。实景准现铺，中海海商会招商平台助力，坐享收益。
②【临街面宽 出入口旺铺】
全临街、全首层设计，约4-20米大面宽，可视性好，辐射面广；多处出入口设置，铺铺无死角，可实现店铺收租+广告位收租双重收益。
③【可拓空间 寸铺寸金】
预留可拓展空间，更少投入更大产出，让生意游刃有余；约6-13米进深，黄金比例；格局方正，方便规划；收租升值有资产。
④【格局方正 业态灵活】
3.0社区体验式街铺，格局方正，实现多用途使用。规划精英休闲、亲子主题、家庭消费、滨水酒吧和品牌名店等5大主题业态，业态灵活。
⑤ 【法式街区 财富可期】
独具一格的法风风情街区，极佳店铺形象力，可经营高端业态，增加目的性消费影响力，填补区域高端商业空白。
区域价值
引领城市发展
“东进南下，沿江向海，山海协同”，这是城市格局的发展方向。
10年前的东二环，外观上以旧屋区为主。随着交通路网的覆盖和完善，这里迎来发展契机，并蝶变为晋安区首个大型城市综合体。以东二环泰禾商圈为中心，包含高档酒店、写字楼、娱乐中心、步行街等商业，还有多家实力地产企业进驻，东二环一跃成为福州最具活力的片区之一。
在东二环的化工路上，向东南眺望，这里是福州市正在全面推进建设的晋安湖“三创园”（创新、创业、创造）。它以历经30年的成长蜕变福兴经济开发区为基底，打造宜居、宜业、宜商的新园区，更是市中心城区唯一的“三创园”，东二环商圈、宜家商业广场、晋安公园都将成为这个片区的配套。晋安湖“三创园”片区的成长，将带动福州东部整体提升，东二环的“Plus版时代”即将拉开大幕。
交通引领城市发展
2012年之前，东二环片区以工厂、旧屋区为主，当时这里也有新开辟一些楼盘，但因为远离闹市，生活在这里的市民，并未感受到生活的便捷。
交通先行引领城市发展格局，这是近年来，福州城市建设中倡导的理念。2013年下半年，金鸡山隧道、塔头路相继启动扩宽工程；2018年初，湖东路下穿通道实现通车；去年4月，鹤林高架桥完成改造。交通路网的完善，让东二环与鼓楼台江等老城区的距离迅速拉近。
在公交和地铁布局方面，东二环也搭上“顺风车”。随着2号线的开通运营，以及相关公交线路的支撑，市民可以从主城区的各个角落，在半小时内来到东二环片区。东二环的人气在过去几年内急剧升温，并成为最宜居的片区之一。
正在建设的福州地铁4号线，是东二环进入“Plus版时代”的关键。竹屿、横屿、前屿、后屿四个站点开通后，东二环的中心将东移。晋安湖“三创园”以更高的视角，引领该片区的发展。脱胎换骨的交通网络，让片区居民享有15分 钟的步行生活圈，轻松抵达片区的商超、办公楼、学校、医院、政府机关等。
配套先行 疏解压力
和国内大多数省会城市一样，福州老城区承载着极大人口压力。为了改善市民的生活品质，福州一方面通过城市更新行动，提升和改善片区环境；另一方面则需要通过规划布局，寻找全新的城市综合体，疏解老城区的压力。
打造全新的城市综合体，吸引人气，不能一味只建设新型高档住宅，而是要从规划上先行完善片区的配套。便捷的交通网络，智能的市政配套，优质的教育医疗资源，文化、科技、体育类场馆的建设，将逐步满足市民日益增长的美好生活需要。
东二环泰禾广场位于化工路北侧，连江路东侧，是一个集超五星级酒店，甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的大型城市综合体。
东二环泰禾的打造，先于大多数住宅区的建设。它的出现不仅填补晋安区大型城市综合体空白，还将周边的晋安区体育馆、牛岗山公园、晋安区市民服务中心、鹤林公交总站等公共配套相串联，同时也让整个片区市政、公建配套水平全面提升。
在这个商业体投入运营后，随之而来的是国内一流房地产企业入驻，高品质住宅的建成，越来越多的老城区居民转变观念，选择来东二环居住。
山水人文 无限遐想
清新生态的山水格局和源远流长的人文历史，赋予了东二环片区的根与魂。
东二环片区，拥有良好的山水肌底，西靠金鸡山，北临登云水库，东侧为牛岗山、凤坂一支河、晋安湖，南侧有光明港。福州东北部的山间溪水，通过东二环片区四通八达的内河网络，汇入闽江，将清新的“风水之气”留驻在片区内。
东二环片区，也是人文荟萃。在牛岗山公园内，有落款为“凤丘鹤林”的摩崖题刻，相传是南宋理学家朱熹所留。位于东二环商圈的竹屿木牌坊，上书“礼经奥义”、“父子贤良”、“兄弟孝友”，记录从明代以来邓氏家族的家风家训。福州文化名人邓拓、悬壶济世的中医萧治安的祖居地都位于该片区。如今，市民可以在片区内修缮的古厝中，追寻这些名人留下的故事。
根据福州市相关规划，作为“Plus版东二环”的晋安湖三创园，将以“四心、三区、一廊、一带、多节点”的空间布局结构。深厚的山水人文底蕴，让传统和现代在片区交融，也赋予片区未来发展无限的遐想。晋安湖三创园，未来可期。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
福州的二环，是福州第一条环城公路，是城市交通大命脉，更是生活配套便捷的代表地段。近年来，福州“东拓南进，沿江向海”，在“大福州”战略下，四环时代已经到来，“城市越大，中心越小”，福州城市版图的不断扩张，使得二环内的板块价值愈发凸显。
配套价值
【交通】距地铁2号线五里亭站0.3KM，距地铁4号线（建设中）前屿站约0.8KM，地块介于二环和三环之间，北侧临主干道福马路，南侧为远洋路主干道，可经远洋路接驳南二环和南三环。地块周边分布肿瘤医院站、招呼站、融侨东区站等公交车站点，可经各线路通达全城
【商业配套】项目2 KM范围内有世欧广场、东二环泰禾广场、台江万达广场三个大型商业综合体，1 KM内有长城沃尔玛购物超市、永辉超市象园店、永辉超市鼓山苑店等，可满足居民日常的购物、美食等需求。
【医疗和教育】区域内分布有福建肿瘤医院、晋安医院，可满足日常就医需求。周边的教育资源较多，有成熟的鼓山中心小学、日出东方小学、福州日升中学、福州二十中等，地块附近连潘路旁更有政府规划小学和中学用地，可满足居民子女就学需求。
【休闲娱乐】项目东侧有凤坂河及凤坂河木栈道，另2KM范围内有4大公园，光明港公园、亚峰公园、水上公园、南湖公园，可满足居民的休闲需求。
详细配套以评分
小吉点评
中海金玺公馆项目位于晋安区东区连潘板块，介于二环和三环之间，区位优势十分明显。项目西侧后浦路，北向100米连通福马路，南向连通远洋路，毗邻福州各大主干道及二环三环，出行十分方便，畅通全城。
楼栋分析
中海金玺公馆占地约58亩，传承法式经典设计，社区共规划有7栋楼，层高32—39层。社区将七栋高层塔楼沿边布置，中间楼 王式布局，独享南北双中央大花园。1#/32F/两梯六户/1F-2F商业、配套用房、架空绿化，3-32F住宅/90套；2#/39F/两梯六户/1F商业、架空绿化，2-39F住宅（含两层避难层）/108套；6#/39F/两梯六户/1F架空绿化，2-39F住宅（含两层避难层）/108套；7#/33F/两梯六户/1F商业、架空绿化，2-33F住宅/96套；共计算402套。
中海金玺公馆社区定位为高端住宅，社区主入口大门设有手工茉莉纹石雕、寓意吉祥，并设有13级整石踏步，沉稳厚重，体现社区优质的住宅品质。
社区内部规划合理及贴心，最大楼间距约75m，这在福州市区中是较为少见的。超宽楼间距让业主有私密空间，居住舒适度十分高。
户型分析
楼盘户型
户型分析
中海金玺公馆项目首期1#、2#、8#楼71-110平复式当前已经全部售罄。其中，1#、8#楼产品面积段为71、74、98平，2#楼产品面积段为97、110平。现在中海金玺公馆主要在售为商铺项目。
中海金玺公馆8号楼商业平面图（商铺面积为33.77平方-219.48平方）
中海金玺公馆9号楼商业平面图（商铺面积为110.16平方-212.25平方）
中海金玺公馆5号楼商业平面图（商铺面积为262.27平方）
中海金玺公馆3号楼商业平面图（商铺面积为23.94平方-59.77平方）
中海金玺公馆2号楼商业平面图（商铺面积为36.34平方-60.18平方）
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