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绿城海棠映月楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目亮点
大成之作
绿城海棠映月，绿城中国27载大成之作。择址鼓楼北板块核芯，约20米地铁1号线秀山站，约1.6低容积率，约35%绿地率。项目规划7栋大平层，栋栋仅7层，9大全龄化景观功能空间，超1100㎡主题架空层空间。建面约149-158㎡低密纯粹大平层，首批次开盘实现即开即罄、三开三罄的奇绩。
建筑设计
宋卫平先生亲自把关的“新国语”建筑，用当代语言重构中国意象，让建筑更轻盈，恒久弥新。古典三段式立面，通过线条的紧密排布、视觉的横向延伸，进退有序，给居者以安定恒久的几何美感。
社区空间
项目汲取福州特有的坊巷设计，在围合式大中庭园林中，以一条中心主轴为序，在左右四坊排布、五进制归家礼序中，打造“海棠九境”景观配套，让建筑于景观融为一体。超1100㎡主题架空层空间、全龄化配套服务，生活于此，老少皆有所乐。
改善洋房
项目由7栋为建面约149-158㎡的亲地纯洋房组成，包含四房两厅两卫两阳台、四房两厅三卫两阳台两种主力户型，奢阔空间尺度，盛纳三代人的日常品质生活。户型内部为双主卧套房、约40㎡奢阔大方厅、近9m阔景阳台、独立衣帽间、全明U型厨房等，满足名仕家族舒适宽居需求。
区域价值
鼓楼居住后花园
五四北作为离市中心最近的板块、鼓楼区的居住后花园，还毗邻东二环商业板块，光地理优势就足够吸引人了。作为省府圈中心地带，很多职场人在此上班，却对鼓楼高额的房价望而却步，而五四北作为鼓楼最近的区域，价格比起市中心，价格友好了一倍不止！
东二环这几年的发展，大家也是有目共睹，同样是刚开始被本地人嗤之以鼻的化工地段，到如今炙手可热的的当红板块，房价更是“破三进四”，让人大跌眼镜。而五四北既享受了东二环泰禾广场和五四北商圈环伺左右的惬意，轻松满足购物、休闲、娱乐、餐饮等需求， 也满足了在省府圈附近日常通勤的需求，实属难得。
从一开始的不看好，就是很多人嫌弃五四北太偏。但如果交通全面铺展开来，当初看不起它的那群人可真的要高攀不起了。
目前新店外环路项目被称为城北“3.5环”正在实施，建设分为东西两段进行，东接北三环路，西接绕城高速公路，一条城区最长隧道（登云隧道）和总计超过3公里的城市综合管廊。项目预计2021年底建成，10分 钟即到东二环，共享资源不在话下。不牺牲距离而去控制买房预算，这才是福州都市人最大的体面。
面对已有的1号地铁（共3个站点落户五四北片区），接下来3号线将向战坂路和夏坊路进行拉伸，直通省府圈变得更加便捷。另外，坂中路西段即将通车，这也是继秀峰路至琴亭高架桥后，又一个连接五四北片区和中心城区的重要主干道，该项目即将建成通车。往北走贵安方向，坂中路东段、西凤路陆续建成，福州四环全线闭合通车，在建的北二通道晋安段和新店外环路，都极大程度改善了五四北的交通。
近年来人们置业的一大考量因素：地铁，地铁房的价值人尽皆知。天空之城家门口双地铁（1号线/3号线（规划中）），快速出行，半h通达全城。
教育要早一点 更要好一点，名校为邻，焕新成长的沃土，省直机关幼儿园分园、晋安区实验、秀山小等名校环伺，全龄段优质教育资源。
一路“开挂”般的存在，背后实为“硬核”配套的万般保障。天空之城坐拥五四北泰禾、i33城市广场、金科嘉迪广场（在建）三大商圈，家门口繁华生活圈，全能配套一键获取。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
首先五四北这个板块的定位就是承接鼓楼区的刚需外溢，在福州浩浩荡荡地“东拓南进”的城市建设下，位于北边的五四北就显得有点尴尬。而且从地理位置来看，三面环山的五四北拓展区域也是比较有限的，未来给人的想象空间并不会太大，到目前为止该板块也就配建了一个省妇幼医院；而道路方面也只开发了北二通道和新店外环路。
配套价值
商业配套：绿城海棠映月距离五四北泰禾广场有差不多只有600米左右的距离，有一个商圈的加持可以说是改善型住宅的一个加分项。五四北泰禾广场不同于东二环的泰禾广场，虽然作为泰禾进入福州的首作，开业当年也是风光无限，但是今时不同往日，现在在五四北泰禾广场里走一走，就能发出“人去楼空”的感慨，少了人气，大部分的商家也搬走了，空荡荡的不像是一个商场。可以看出，五四北泰禾广场作为改善型的商业配套并不会特别理想。
医疗配套：五四北也没有什么很好的医疗资源，最大的医疗资源也就只有福建省妇产医院了，不过五四北的西南面就与鼓楼区相连，看病的话可以直接开车前往鼓楼区治病。
教育配套：对于有家庭的改善型的用户来说，基本的教育需求已经无法满足到他们，改善的话除了地理位置要改，孩子的教育资源也是要得到改善的，五四北的教学资源还算可以，但也说不上很好。在楼盘0.8公里处有晋安区实验小学，1.1公里处有晋安区第二实验小学，除此之外福德高级中学和屏东中学也即将落地位于五四北片区，只不过未来绿城海棠映月的学校划片到哪里还是要等之后政府的文件。
交通配套：绿城海棠映月距离秀山地铁站只有63米，可以说是一个地铁房了，不过作为改善型的住宅，近地铁只能算是一个锦上添花的配套了。绿城海棠映月靠近秀峰路连接五四北路进入鼓楼区，对开车族来说交通会比较方便，只不过靠近主路的话居住环境的舒适度就不会太理想。
详细配套以评分
小吉点评
项目位于五四北板块，距离地铁一号线秀山站50米，出行有很大帮助，距离泰禾广场630米，背后规划公园，日常出行休闲有一定帮助。目前项目周边也是五四北开发较成熟的区域，生活配套相对充足，总的来说，地块区位尚可，对于五四北地缘客户有较大吸引力。
楼栋分析
绿城海棠映月项目占地27亩，规划7栋7层洋房，共172套，采用双开门电梯，一梯两户，一层四户布局。7号楼无架空层，其他6栋一层配建商业和配套用房，部分架空。户型：149-158平米。
户型分析
楼盘户型
户型分析
绿城此次项目的占地面积只有27亩，规划了7栋住宅，楼间距只有20米，典型的小社区，开发空间也比较小，社区内的环境规划会有一定的局限性。项目主打四房两厅两卫的149㎡户型以及四房两厅三卫158㎡的户型。
四房两厅两卫149㎡户型
149平米：四房两厅两卫，电梯双开门，赠送一点电梯厅入户，三开间朝南，客餐厅南北通透，客厅面积被主卧衣帽间隔断，导致客厅面积偏小，同时电视背景墙被次卧门隔断，导致整体的客厅空间一般，对于户型而言纵深较大，对比目前不少大平层产品走大面宽的设计，这种设计在感官上略微偏低。
四房两厅三卫158㎡户型
158平米：四房两厅三卫，三开间朝南，依然是包心布局，客厅面宽加大，不过依然存在被卧室门隔断影响空间，户型设计了双主卧，不过右侧主卫是个暗卫，同时在北侧设计客卫和厨房，南北通透也有影响。
对比绿城在五四北两个项目的户型，都存在纵深较大的设计，其中120平米以下的连廊产品，都没做到南北通透，在大户型上的设计依然还是纵深较大，对比目前建发、龙湖走大面宽的设计，在同样大面积的情况，绿城户型一眼看上去，感官冲击力较差。
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