首开香悦

项目亮点

1、双奥国匠首开，精研福州人居力作

2、择址东二环五里亭醇熟版块，3站地铁直达鼓楼

3、外部整体连续的建筑界面，内部围合中心花园，绿化与建筑相互渗透

4、社区定制8大共享社交场域，构建全龄悦享的宜居典范

5、去风格化建筑立面，营建符合城市新贵审美的峯尚社区

区域价值

引领城市发展

“东进南下，沿江向海，山海协同”，这是城市格局的发展方向。

10年前的东二环，外观上以旧屋区为主。随着交通路网的覆盖和完善，这里迎来发展契机，并蝶变为晋安区首个大型城市综合体。以东二环泰禾商圈为中心，包含高档酒店、写字楼、娱乐中心、步行街等商业，还有多家实力地产企业进驻，东二环一跃成为福州最具活力的片区之一。

在东二环的化工路上，向东南眺望，这里是福州市正在全面推进建设的晋安湖“三创园”（创新、创业、创造）。它以历经30年的成长蜕变福兴经济开发区为基底，打造宜居、宜业、宜商的新园区，更是市中心城区唯一的“三创园”，东二环商圈、宜家商业广场、晋安公园都将成为这个片区的配套。晋安湖“三创园”片区的成长，将带动福州东部整体提升，东二环的“Plus版时代”即将拉开大幕。

交通引领城市发展

2012年之前，东二环片区以工厂、旧屋区为主，当时这里也有新开辟一些楼盘，但因为远离闹市，生活在这里的市民，并未感受到生活的便捷。

交通先行引领城市发展格局，这是近年来，福州城市建设中倡导的理念。2013年下半年，金鸡山隧道、塔头路相继启动扩宽工程；2018年初，湖东路下穿通道实现通车；去年4月，鹤林高架桥完成改造。交通路网的完善，让东二环与鼓楼台江等老城区的距离迅速拉近。

在公交和地铁布局方面，东二环也搭上“顺风车”。随着2号线的开通运营，以及相关公交线路的支撑，市民可以从主城区的各个角落，在半小时内来到东二环片区。东二环的人气在过去几年内急剧升温，并成为最宜居的片区之一。

正在建设的福州地铁4号线，是东二环进入“Plus版时代”的关键。竹屿、横屿、前屿、后屿四个站点开通后，东二环的中心将东移。晋安湖“三创园”以更高的视角，引领该片区的发展。脱胎换骨的交通网络，让片区居民享有15分 钟的步行生活圈，轻松抵达片区的商超、办公楼、学校、医院、政府机关等。

配套先行 疏解压力

和国内大多数省会城市一样，福州老城区承载着极大人口压力。为了改善市民的生活品质，福州一方面通过城市更新行动，提升和改善片区环境；另一方面则需要通过规划布局，寻找全新的城市综合体，疏解老城区的压力。

打造全新的城市综合体，吸引人气，不能一味只建设新型高档住宅，而是要从规划上先行完善片区的配套。便捷的交通网络，智能的市政配套，优质的教育医疗资源，文化、科技、体育类场馆的建设，将逐步满足市民日益增长的美好生活需要。

东二环泰禾广场位于化工路北侧，连江路东侧，是一个集超五星级酒店，甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的大型城市综合体。

东二环泰禾的打造，先于大多数住宅区的建设。它的出现不仅填补晋安区大型城市综合体空白，还将周边的晋安区体育馆、牛岗山公园、晋安区市民服务中心、鹤林公交总站等公共配套相串联，同时也让整个片区市政、公建配套水平全面提升。

在这个商业体投入运营后，随之而来的是国内一流房地产企业入驻，高品质住宅的建成，越来越多的老城区居民转变观念，选择来东二环居住。

山水人文 无限遐想

清新生态的山水格局和源远流长的人文历史，赋予了东二环片区的根与魂。

东二环片区，拥有良好的山水肌底，西靠金鸡山，北临登云水库，东侧为牛岗山、凤坂一支河、晋安湖，南侧有光明港。福州东北部的山间溪水，通过东二环片区四通八达的内河网络，汇入闽江，将清新的“风水之气”留驻在片区内。

东二环片区，也是人文荟萃。在牛岗山公园内，有落款为“凤丘鹤林”的摩崖题刻，相传是南宋理学家朱熹所留。位于东二环商圈的竹屿木牌坊，上书“礼经奥义”、“父子贤良”、“兄弟孝友”，记录从明代以来邓氏家族的家风家训。福州文化名人邓拓、悬壶济世的中医萧治安的祖居地都位于该片区。如今，市民可以在片区内修缮的古厝中，追寻这些名人留下的故事。

根据福州市相关规划，作为“Plus版东二环”的晋安湖三创园，将以“四心、三区、一廊、一带、多节点”的空间布局结构。深厚的山水人文底蕴，让传统和现代在片区交融，也赋予片区未来发展无限的遐想。晋安湖三创园，未来可期。

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

配套价值

交通配套

项目南边为福马路，是福州重要东西走向主干道，目前已经扩建完成，自驾西可到鼓楼市中心南门、乌山，东可到鼓山、马尾快安、罗星。

项目最近的公交站是肿瘤医院站，有7、27、166、115路等十来条公交线路，可经过鼓楼、仓山、马尾、火车站、台江、五四北，公交出行很便利。

项目属于双地铁房，距离地铁2号线五里亭站A出口较近，步行可抵达；离4号线前屿站也可步行到达，两条地铁均通过鼓楼市中心区域，比如东街和南门等，具体可查询沿线站点，可共享主城核心医疗和文化配套。

教育配套

项目未正式公布划片，参考周边学校设施，有鼓山中心小学、福州第二十中学等，教育资源偏弱。

商业配套

周边以小型商业设施为主，有福马商业广场、鼓山茶城等，均可步行抵达，但是大型商业综合体，比如世欧广场商圈、宜家广场和东二环泰禾广场商圈，距离项目都有一定距离。商业资源一般，主要靠社区底商为主。

医疗配套

项目有福建省内最重要的专科医院：福建省肿瘤医院，还有鼓山镇卫生院可以满足日常需求。总的来说，整个晋安东城区医疗资源都较弱，有进一步需求均需鼓楼医院解决。

其他配套

项目北侧有晋安湖公园、鹤林公园和牛岗山公园，但是距离均较远，不构成景观资源要素。总的来说，其他配套较缺乏，需共享他处资源。

详细配套以评分

楼栋分析

首开香悦位于晋安区鼓山镇福光路318号，属于东区板块。项目占地约27.1亩，容积率约2.4，总建筑面积约5.5万㎡。小区规划有3栋商品房（2栋17层，1栋25层）和1栋公租房；总户数为774户，其中商品房224户，公租房550户。

项目的社区规模较小，受地形所限，社区采用行列式布局，这是最朴实、实用的一种布局方法。即小区内4栋高层建筑平行排列，其中公共设施、绿地、景观等穿插地安排在住宅建筑之间。行列式布局使得社区4栋楼之间能保持必要的间距，最大限度使每户都能获得良好的日照、通风条件，居住起来舒适度高。不足之中是，公共部分区域较小，这种方式布局的楼盘，在冬天的时候，两边楼栋的房子日照时间往往比中间的更长。

项目内部规划有一栋550户的公租房，远超商品房224户，意味项目户数比较高，且公租房和商品房客群不同，未来是一种困恼。在意的买房人需谨慎评估，不可轻信公租房可隔离。关于内部配套，由于社区规模小，加上行列式布局，在社区打造方面，发挥余地不大。所以，对于社区品质有要求的买房人，可实地了解关于内部配套、景观层次和绿植等方面内容。同时项目还规划有底商，分布在社区外围，即方便社区居民，但临街面临噪音及粉尘困恼。

户型分析

楼盘户型

户型分析

首开香悦项目主推建筑面积约89-110㎡户型，从户型面积区间来看，项目定位以首次置业的刚需和再次购买的刚改为主。只有两个面积段对于买房人来说，更易选择。

首开香悦89㎡ | 三房两厅两卫

户型设计是当前市场主流的大面宽户型，整体户型方正且实现动静分离，三开间朝南，开间与进深比合理，保证了良好的通风和采光。但作为中间户，只能做到南北部分通透，其中南向两间卧室可通过卫生间开窗，实现南北通透，而客餐厅区域就无法实现全部对流；

阳台横跨两开间的设计，除了增加常规赠送面积，还可满足收纳、晾晒、洗衣和休闲等各种生活上的功能，缺点是会影响次卧私密性。厨房靠近房屋大门，不再经过其他房、厅，便于洁污分离。U型布局设计，分区明确，并提高空间利用率，可容纳两人操作。

餐厅与客厅既相连又相对独立，并且两面墙夹一角，使得餐厅功能区分更明确，便于使用。但是餐厅位于户型中部，需要注意采光问题。

独立的餐厅，可满足日常会客，但受限制户型尺寸，客厅面宽一般。

主卧套房设计，通过步入式衣帽间与主卫相连，方便日常使用。

主卫和客卫均设计为基础三分离，即马桶、淋浴房、洗漱台面空间分离开来，三个空间的使用互不影响，大大提升了家庭生活的效率。

首开香悦110㎡ | 四房两厅两卫

户型设计是当前市场主流的大面宽户型，整体户型方正且实现动静分离，四开间朝南，开间与进深比合理，保证了良好的通风和采光。作为端户，虽做到南北通透，但各区域对流效果不同，其中南向两间卧室对流，受室内衣柜，有所削弱；但是客餐厅区域靠北卧厨房开窗，可实现全部对流。

厨房靠近房屋大门，不再经过其他房、厅，便于洁污分离。L型布局设计，充分利用拐角的位置，让空间显得更宽敞，提高厨房运行效率，让用户在洗、切、炒这个过程内形成一个三角型的活动曲线。

主卫和客卫均设计为基础三分离，即马桶、淋浴房、洗漱台面空间分离开来，三个空间的使用互不影响，大大提升了家庭生活的效率。

客餐厅一体化设计，打破两个区域的界限，客厅和餐厅之间没有视线阻碍，让餐厅、客厅都光线充足，让整个室内看起来明亮而宽敞。不足是离厨房距离稍远，后期装修需要间接地进行功能上的划分，可以利用地毯、沙发、天花板等将两者自然过渡。

四间卧室均采用飘窗设计，是一个亮点，即增大采光面又多了赠送面积。而主卧的L型衣柜设计提高空间利用率，缺点是形成隔断，影响房间对流。