中海锦江城

项目亮点

【品牌实力】：中海地产是片区内唯一以工程建筑起家的千亿级中资央企。目前世界500强排名第21位，全球累计开发超600个项目

【物业服务】：中海物业—国家首批一级资质物业公司

【主推户型】：①高层：约88-127㎡伴山瞰景高层 ②小高层：约115㎡花园富氧洋房

【区域潜力】①福州新区发展上升至国家层面：全国仅19个的国家级新区—福州新区由2015年国家批复成立，从此福州成为集合国家级新区、国际自贸区等“五区合一”的重点开发区域，福州市近十年的规划都围绕着城市扩容，随长乐撤市改区，大福州的概念已形成。②三江口成为福州新区核心区：2020年福州政府工作报告明确“高指标建设三江口片区，加快100个重点项目建设。”三江口整体规划为“一带一心四片区”布局，北部樟岚片区（商住混合）、中部梁厝片区（文旅为主）、东部下洋片区（商业为主）、南部清富片区（居住为主）（中海锦江城所在清富片区）。

【千亿公建】① 清富片区-纯粹居住/配套：三江口千亩文化旅游城（建设中，总投资38.5亿、占地400余亩，包括冰雪乐园等五大主题乐园，其中福州眼摩天轮已亮灯）；② 下洋片区-总部基地/金融：国际金融中心（规划中，亚升集团、永辉集团意向建设总部大楼、绿地规划地标大厦）；③ 梁厝片区-文化/旅游/生态：梁厝特色历史文化街区（建设中，三江口版三坊七巷、预计年底完成）；约15万㎡海峡文化艺术中心（已建成，被誉为福州版的悉尼歌剧院）；④ 樟岚片区-教育/体育/商务/办公：约34.4万㎡樟岚企业总部基地（建设中，在榕开发香格里拉大酒店项目）。

区域价值

城市客厅东南门户

当福州版“陆家嘴”渐行渐远，三江口又有了新身份——福州市的城市客厅和东南门户！

这个定位出自官方，而非开发商。

11月9日，福州市自然资源和规划局发布了一则《关于三江口片区重点区域城市设计方案征集工作项目》公告。

这份城市设计方案有着重大意义！它补足了三江口片区详细规划阶段的城市设计内容，为下一步规划工作提供系统性、框架性的设计指引。

信息量很大，从地铁到南湖公园，再到新南站……梳理后发现，我们对三江口的认知，或许有了新的答案！

公告进一步扩大了三江口片区规划范围。区域研究范围西至连江南路，南至则徐大道-福峡路，东临闽江，面积约4120公顷（61800亩），包含会展片区、黄山片区、三江口片区和三江口片区重点区域四个片区。

官方也已经改口叫“大三江口”片区了！

而详细的城市设计规划位于三江口片区重点区域内，东至福泉高速连接线，西至福峡路、敖里路，南至闽江，北至潘墩路，面积约30720亩。

三江口片区重点区域位于三江口片区研究范围内的西南部，南临乌龙江，紧邻三江口、会展、螺洲等功能片区，承担着大三江口片区内2条重要城市景观轴：

1、西起乌龙江，东至闽江，贯穿火车南站的东西向城市景观轴；2、沿潘墩路贯穿海峡国际会展中心，联系城市-闽江-鼓山的城市景观轴。

官方认证，展示福州山水的门户形象，地理位置重要！

根据在编的福州市国土空间规划，三江口片区重点区域主导功能包括综合交通枢纽，商业商务和环境舒适适的生态宜居功能。作为城市重要门户节点，该片区将统筹居住、产业、公共服务等各类用地布局。

按照义序机场净空保护要求，片区限高在 20-180 米。

地铁是判断板块价值的重要依据。三江口片区重点区域位于城市多条轨道交通交汇的重要节点区域：

福州地铁1号线及延伸段已开通运营，全长29.5公里，本片区范围内共设有站点7个；在建的地铁6号线位于本片区东部，沿福厦高速连接线共设2个站；在建的地铁5号线由螺洲方向接入本片区至火车南站综合交通枢纽；在建的地铁4号线位于片区中部，在片区内设有2个站；

以上四条线路在林浦站、城门站设有换乘，串联全城。

该片区未来将结合站点谋划 TOD 开发，统筹考虑周边用地布局及交通组织，提高土地利用效率。

在空间、景观及基础设施规划方面，方案明确围绕南湖公园、三江口地标地块、规划交通站点周边、黄山村历史建筑群和城南村历史建筑群等重要区域进行规划回头看。

最大亮点之一：南湖落地再添实锤！

位于火车南站片区湖际村的南湖公园占地807亩，体量超过了西湖公园！根据早前网上曝光的资料，该项目已列入福峡路以东城门镇区域建议启动项目清单，有望今年底进场征迁。

三江口底气不止是地铁、南湖公园和地标，还有全国十大区域性铁路客运交通枢纽——福州火车南站，它是福州打造都市圈1小时通勤圈的重要一环。明年新福厦高铁建成后，从这里到厦门坐动车只需要 1 小时。

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

配套价值

【交通配套】：① 双地铁交汇：地铁1号线三江口站；福州6号线途经三江口（会展中心-长乐）。② 一环三横三纵五大桥：南江滨东大道；三江路、环岛路、三环；福峡路、福泉高速、南台大道；道庆洲大桥、三江口大桥，魁浦大桥、鼓山大桥、乌龙江特大桥。

【教育配套】：市重点高中—福州八中、麦顶小学三江口校区（建设中）、清富中小学（建设中）、距项目约100m的幼儿园（已建成）。

【医疗配套】：市一医院分院（建设中，市三甲医院）。

【商业配套】：约30万㎡商务、商业、酒店三江口文化旅游城商业（建设中）、嘉里总部商务中心、世纪金源购物中心、新天宇购物广场、阳光大都会购物中心、海西佰悦城。

【休闲配套】：① 背靠300万㎡三江口国际植物园（等同于3个金鸡山公园），串联福州东部新城绿道。②11层以上面观4000米闽江、乌龙江、马江三江交汇，享受东南季风带来的新鲜空气和冬暖夏凉的气候。③ 建面约1200亩南江滨生态公园、清凉山公园、三江口堤外公园（全场12.7公里）、梁厝河公园、马杭洲河公园（总投资约2.5亿元）、金沙公园、花海公园。

【社区规划】：①北高南低布局，通风效果更佳：设置北高南低的建筑布局，冬季阻挡寒冷北风，夏季尽享凉爽东南风，绝好空气流动。②超300m超阔楼距，一楼尽享阳光：科学规划高层+洋房搭配，高层超300m楼距，确保小区全年日照，即使住在一楼也能沐浴阳光。③纯粹居住社区、仅600余户高端低密洋房：社区纯粹无商业，入则静谧，出则繁华；片区唯一30%以上11层以下花园洋房、墅质复式的低密洋房住区，仅600余户，居住更加舒适；④升级健康人居3.0产品：打造三江口健康居住理念，提供健康生态、健康园林、健康户型、健康服务等7项产品保障。从身体、心灵、精神深植“健康+”的生活理念，全新居住观提前到来。

详细配套以评分

楼栋分析

中海锦江城：备案名（中海悦江公馆），地处：仓山区城门镇三江路南侧

项目分为东西两个地块，配建少量人才保障房由政府回购。整个项目占地约83亩，保障房分布在西侧1#楼及东侧2#楼。由于项目做了高低配，项目南侧是之前泰禾规划的商业体，高度不高，所以高层产品是可以看江的。对江景有喜好的客群可以重点关注。项目目前主要在售的是东区1-3#楼，尤其3#楼看江效果不错。

一区占地44亩，12栋住宅，其中3栋高层，3栋小高层，6栋洋房。合计669套，其中1号楼90套保障房。

二区占地39亩，8栋住宅，其中3栋高层，5栋洋房，合计633套，其中2号楼45套保障房。

楼盘的高层都在32层左右，同时排列紧密，对于采光的影响不小。采用之前说过的采光网址模拟了一下（数据有一定出入）。

对于一区#2，#3：主要在于西端头会被西南侧的高层遮挡采光，而且这种影响随着季节也不会消失，影响较大。

对于二区#1，#2：主要问题在于前后楼间距问题，因为达到34层的高层住宅，但是楼间距不大，采光也有较大影响。以模型#2号楼为例，23层的冬至采光也只有3-4小时。

分析：楼盘两个区，6栋高层住宅，其中一区#1和二区#3，因为位于最南面，采光相对有保障。其他高层住宅都有一定采光问题，对于优惠房源有意向的购房者，建议评估一下采光。

户型分析

楼盘户型

户型分析

中海锦江城项目主要在售户型为高层：约88-127㎡伴山瞰景高层以及小高层：约115㎡花园富氧洋房户型组成。

中海锦江城89平米三房两厅两卫A户型

三开间朝南，主流布局，位于高层中户，区别在于主卧带阳台后续估计也是封包赠送。

中海锦江城89平米三房两厅两卫B户型

三开间朝南，位于高层西端头，区别在于，客餐厅完全南北通透，户型相对目前主流来说有一定优势。

中海锦江城115平米四房两厅两卫户型

位于高层端头，三开间朝南，优势在于三阳台，估计次卧和主卧阳台都是封包，同时客餐厅完全南北通透，缺点在于两个卫生间都在最里面，使用不便，同时走廊浪费空间过大。

中海锦江城127平米四房两厅两卫户型

位于高层东端头，四开间朝南，目测主卧阳台改造成卫生间，客餐厅南北通透，大面宽的布局设计，一侧设置一个次卧，减少了走廊空间浪费，户型设计不错。