中海锦江城为何打折出售？分析一下值不值得购买

来源：吉屋网发布时间：2021-08-30 21:03:52

*近不知道为什么，福州的楼盘屡屡传出降价促销、挥泪甩卖的消息，不过基本是与市区距离比较远，或者通勤不方便的楼盘，像中铁城江督府、中海凤凰熙岸和中海锦江城都是近期降价的楼盘。

但是除了中海锦江城以外，另外两个都是在南通，毕竟远又没有通地铁，降价倒也比较合理，那中海锦江城怎么也跟着降价呢？

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楼盘概况

楼盘位置位于三江口，如今三江口热度已过，但是之前三江口火得不行，各大房地产商纷纷砸钱拿地，竞争十分激烈，中海也加入了竞争得角逐，因为当时对三江口得预期整体都比较高。

中海锦江城是由两幅宗地组成的，并且同样都是以*限价拍下，总共耗资23.94亿元，还要配建共计12100㎡的社会保障房，其中一区配建90套二区45套，无论从哪一幅宗地来看楼面价都超过了1.8万/㎡，对于如今的三江口来说这个价格溢价可真的有些高了，毕竟后来的龙湖楼面价也就1.1万/㎡。

中海锦江城2020年6月19号就已经拿到预售证了，至今去化都不是特别理想，一区的去化基本等于没有，因为从去年至今仍然还有666套未出售，总套数也就669套，去化3套，可以说比较惨淡了。

二区的去化就好了不少，总共633套如今已经去化了147套，差不多去化了23%，比一区好了不少，就是依然不理想。

地段分析

楼盘的位置是在三环以外的三江口清富新城北侧260米左右，三江口本身就不是一个特别好的地段，因为三江口的配套一直很一般，尤其是商圈问题，但是如果对比另外两个降价的楼盘所在的南通的话三江口的地段就好了不少，毕竟三江口起码有地铁一号线，虽然离楼盘也不是很近。

周边又有大量的安置房，虽然楼盘本身没有安置房只有社会保障房，但是安置房是会影响*空间的，加上前几年三江口溢价很高，如今市场降温后后难免购房者会有顾虑。而且前面太多楼盘了，与江景无缘。

总体来说地段不是很好，但是绝对不至于太糟糕，只能说没有什么优势。

交通配套

虽然可能会有销售说楼盘离地铁口不远，对出行有加持作用，但是根据幸福里的数据显示*近的地铁三江口站直线距离1.6公里，实际距离就到2.2公里了，这个距离步行通勤可能就不太方便了，起码得走半个*，大概需要自我配套电动车辅助出行。

至于公交车的话绝大部分楼盘都是比较方便的，极少有连公交配套都没有的楼盘，所以虽然周围公交站不少，但是加持作用一般。

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教育配套

教育配套目前离得*近的*有清富*和三江口*，*是福州八中三江口校区。整体来说是有教育配套，但是就教育资源来说并不是很好，只能说一般般。

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商业配套

商业配套其实一直都是三江口的楼盘的通病，但是中海锦江城的商业配套还要再差一点，只有一些规模不大的超市，*多满足一下非常普通的购物需求，剩下的就没有办法了。

离得*近的著名餐饮就是沙县小吃，并且也要1公里以上，改善生活要么靠厨艺，要么靠钞能力的楼盘，可以选择自驾出行去三江口以外的大型购物中心吃饭。

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医疗配套

医疗配套目前从幸福里上的数据来看是没有的，只有一个距离1.1公里的药房，大概能够允许测个血压，买买非处方的药或者保健品的程度，虽然幸福里显示有一个直线距离1.6公里的内科诊所，但是实际上中间隔着对面山，在山的另一面，实际距离9.1公里。

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生态环境

生态环境虽然某平台上的置业顾问说部分楼栋的高层可能可以看到江，但是毕竟中海锦江城离江还是有距离，所以观景效果不会太好，加上前面又被其他楼盘所包围，比如三江花语、清富新城和三江理想城等，如果前面的楼盘再建设好的话可能观景效果会更差。

另一面就是对面山，毕竟丘陵地带，所以山景对环境的加持并不是非常的重要，本身也不是什么名山，算是可以观山吧，不过山上有零星的坟墓，而高层有做特价促销，这个不知道是不是巧合。

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户型分析

首先是89㎡三居的户型，刚需户型的大多选择都是这个面积，能做到南北通透的不是特别多，而且有两个阳台。但是主卧的阳台居然有两个设备平台对着吹，吵是一回事，还有空调外机的热浪啊，夏天可能这个阳台就基本用来养空调了，而且两个设备平台也影响阳台的观感，还有就是主卧的空间其实是比较小的，但是目前因为设备平台也很难把阳台的囊括进来。另外厨房的面积有点过于小了，冰箱是放不下了，得移出来放置在原本空间就紧凑的餐客厅。

115㎡四居的户型居然有三个阳台，但是北面的小次卧空间非常的狭小，未来需要把阳台封进去才有可能住人，但是阳台又有一个空调外机，就很难改造。主卧的情况和上一个户型一样的问题，厨房稍微大一点点，但是也不宽敞，毕竟面积在这里了。

127㎡的四室户型次卧面积也不大，但是起码应该居住不是太大问题，主卧倒不是小不小的问题，就是居然没有主卫，这个有的时候就会有点尴尬，另外主卧的阳台面积也不大，看着有点鸡肋。厨房大小也不大，可能使用起来要注意收纳清理。

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价格分析

目前中海锦江城的价格有个别房源已经降价到1.6万/㎡了，这个价格甚至比楼面价还低，虽然之前降价至1.8万/㎡就已经低于楼面价，但是目前低于楼面价这么多还是有些不可思议，可能时间太久了，中海也急于去化吧，毕竟目前去化确实非常不理想。

不过据说只是89㎡户型加紧促销，大户型的还没有开始，对于中海锦江城来说大户型可能更不好去化，毕竟三江口的大户型去化都一般，应该还会有针对大户型的降价。

另外就是三江口之前集中拍地，所以三江口就有非常大的存量没有去化，不仅仅是中海的楼盘，还有非常多的楼盘都没有去化完，今年又开了几个楼盘，位置比锦江城还要还要好一点，所以后续难免去化压力比较大，降价也是不得已的行为。

总结分析

总的来说中海锦江城优缺点都有吧，优点是确实比较便宜，而且据说今年就会交房呢，那么和买现房差不了太多，而且虽然距离地铁实际距离有2.2公里，但是通过公交换乘或者自带电瓶车换乘也能解决。

但是配套确实不理想，本身三江口的配套就已经很一般了，中海锦江城周边的配套还要更差一些，一定程度上也和泰禾福州湾有关系，不过事已至此，中海也只能打折促销。中海也确实倒霉，两个楼盘都面临去化困难的问题。

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