指导价破4.5万/㎡！15宗宅地！159.58亿！

来源：吉屋网 2022-02-15 22:08:23

福州买房交流群-15群（385）

2月15日，福州*次集中土地出让正式发布公告，据统计，首轮共出让20幅地块，其中四城区共出让17幅（787.93亩），马尾1幅（36.39亩）、长乐2幅（105.74亩）；起始出让总金额约为182.58亿，四城区164.35亿，马尾10.73亿、长乐7.5亿。

据悉，本次土拍将于2022年3月16日至3月17日两天时间对福州六区20幅国有建设用地使用权进行公开出让。

地块详情如下：

2022年福州首次集中土拍地块详情

土拍看点简析：

①晋安区两幅地块，指导价破4.5万/㎡

作为2022年的首次土拍，四城区首次出让的17幅地块，有多幅优质地块，其中，位于晋安湖旁的两幅地块，销售指导价破4.5万大关，引发市场热议，也是福州销售指导价首次突破该价格。

近一年，福州网签价破4万的住宅盘（除别墅）近3个，分别为：融侨外滩壹号（约4.3万/㎡）、保利首开天悦二期（约4.13万/㎡）以及汇诚中心（约4.1万/㎡）。

所以，就本次4.5万的指导价而言，相当于突破了福州住宅的限价，也是引发本次热议的关键，对比板块内的其他在售楼盘，即便有晋安湖、三创园、纯商品房、精装房加持，但估值仍然偏高。

其实，从福州近几次土拍，以及新项目取证的价格来看，有些板块的楼盘备案价偏高，大部分实际售价达不到销售指导价，结合年前的公积金、提升备案价等情况来看，不难看出其“松绑”和“托市”之举。

另外，四城区出让的17幅中，9幅都位于晋安区，且大部分集中于东二环和东三环，加之年前多幅东区优质地块流拍或取消出让，本次抬高销售指导价来提升市场信心的举措也昭然若揭，毕竟*终售价还是取决于市场和购房者的接受度。

②起价楼面价、销售指导价大幅上涨

虽然年前众多开发商“躺平”的景象还历历在目，但开春后的首次土拍，大部分地块起始楼面价却有不同程度的飙升。此外，公布销售指导价的13幅地块，除了2幅地块破4.5万/㎡外，其他地块销售指导价也有明显上涨。

例如位于金山板块的2022-02地块，销售指导价相比之前临近的大名城紫金九号，成交均价提升约2000元/㎡；位于五四北板块的2022-07和08地块，也罕见突破3万大关。而五四北此前多个项目备案价打8折甚至7折，实际售价跌至2万以下，销售情况仍不理想。所以，指导价并非楼盘实际售价，也不代表市场真实情况。

③优质地块再次“竞*款”地块近3万/㎡

与之前国贸竞得的闽江北地块一样，本次出让的2022-01地块仍采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式拍卖出让。即竞买人报价不超过*限制价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到*限制价后，不再接受更高报价，有其他竞买人愿意接受该*限制地价，则竞买方式转为竞首期付款比例（即自地块签订合同之日起20日内缴付出让价款的比例），以*限制价格时的50%比例(含竞买保证金)起拍，竞拍增幅为5%，竞拍上限为100%。首期付款比例达到100%时，摇号确定竞得人。

此外，从长乐、马尾出让的地块来看，显然是未做好充足的准备，跟随首次集中土拍，仅上架了3幅地块，且地块整体位置一般。而在去年*后一次集中土拍中，取消出让的SM广场仍成为业内外关注的焦点。据悉，规划中的SM广场地块还有一些JF待处理，后续地块的成交也将成为市场焦点。

2022年，福州首场集中土拍正式拉开帷幕，目前土拍提振市场的信号能否扭转当前的“冰封”局面，房企是否行将持续年前的“躺平”态势，土拍实际情况又如何？让我们3月16日见分晓。

福州四区出让土地详细资料如下：

宗地2022-1号

地址：晋安区福新东路北侧、前横路西侧，南方建材市场周边旧屋区改造项目出让地块B-12

占地面积：38736平方米（合58.1亩）

容积率：2.8

土地用途及年限：住宅用地70年、商服用地40年

起始总价：32.51亿

*限价：37.38亿

起始楼面价：29974元/㎡

销售指导均价：45000元/㎡

地块要求：受让人要将空中花园、开敞式公共平台、屋顶绿化实施情况纳入建筑主体工程项目同步规划、同步实施、同步验收，严禁业主私自改变用途，违法违规封闭空中花园和开敞式公共平台；项目应符合绿色建筑标准，100%全装修

宗地2022-2号

地址：仓山区洪榕路南侧、建新中路东侧，金山旧改项目地块E-18出让地块

占地面积：41041平方米（合61.56亩）

容积率：3.0

土地用途及年限：住宅用地70年、商服用地40年

起始总价：24.64亿

*限价：28.33亿

起始楼面价：20013元/㎡

销售指导均价：35000元/㎡

地块要求：项目建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上

宗地2022-3号

地址：仓山区东园二路东侧、北园路北侧，东升旧厂房出让地块

占地面积：70965平方米（合106.45亩）

容积率：2.0

土地用途及年限：住宅用地70年、商服用地40年

起始总价：22.11亿

*限价：25.42亿

起始楼面价：15578元/㎡

销售指导均价：29000元/㎡

地块要求：须建设商贸楼建筑面积9500平方米，由福州市土地发展中心按照27430元/平方米回购；建设的社区综合服务基础设施建筑面积1200平方米，由仓山区指定单位按照5861元/平方米回购；项目建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上

宗地2022-4号

地址：仓山区建新南路以北、金榕南路以东，霞镜新城东南侧出让地

占地面积：56232平方米（合84.35亩）

容积率：2.4

土地用途及年限：住宅用地70年、商服用地40年

起始总价：20.31亿

*限价：23.35亿

起始楼面价：15049元/㎡

销售指导均价：29500元/㎡

地块要求：配建商贸楼建筑面积20000平方米及配套停车位120个，由市土地发展中心按照商贸楼6258元/平方米、停车位按照经评估的市场评估价下浮10%确定进行回购；回购商贸楼部分楼面地价2160元/平方米，可售商业商务部分起始楼面地价8000元/平方米；项目建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上

宗地2022-5号

地址：晋安区化工路与前横路交叉口西北侧地块

占地面积：19609平方米（合29.4亩）

容积率：2.8

土地用途及年限：住宅用地70年、商服用地40年

起始总价：16.45亿

*限价：18.91亿

起始楼面价：29961元/㎡

销售指导均价：45000元/㎡

宗地2022-6号

地址：仓山区三江路北侧、南江滨东大道西侧，三江口出让地块二十二

占地面积：82395平方米（合123.59亩）

容积率：1.9

土地用途及年限：住宅用地70年、公共管理与公共服务（*、幼儿园、绿地）用地50年

起始总价：14.81亿

*限价：17.03亿

起始楼面价：9460元/㎡

销售指导均价：28000元/㎡

地块要求：配建*建设方案应经市教育局同意，*交付标准为完成《中*设计规范》涉及的建设内容和相关硬装施工；*建成后产权无偿移交福州教育学院附属**（一附小），绿地结合*活动需求设置室外活动场地并对外开放，绿地产权应移交市园林中心；项目建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上

宗地2022-7号

地址：晋安区西园路北侧、涧田湖西侧，新店片棚户区改造H3地块

占地面积：15221平方米（合22.8亩）

容积率：2.2

土地用途及年限：住宅用地70年

起始总价：6.03亿

*限价：6.93亿

起始楼面价：18007元/㎡

销售指导均价：30000元/㎡

宗地2022-8号

地址：晋安区秀峰路西侧、山前路北侧，地铁秀山站3号出入口（商住综合）出让地

占地面积：8121平方米（合12.18亩）

容积率：1.7

土地用途及年限：住宅用地70年、商服用地40年

起始总价：2.05亿

*限价：2.35亿

起始楼面价：14849元/㎡

销售指导均价：30000元/㎡

宗地2022-9号

地址：仓山区南台路西侧、利民路南侧，东升上盖出让地块

占地面积：4902平方米（合7.35亩）

容积率：1.8

土地用途及年限：住宅用地70年、商服用地40年

起始总价：1.45亿

*限价：1.66亿

起始楼面价：16433元/㎡

销售指导均价：29000元/㎡

地块要求：须建设底层商业建筑面积550平方米，由福州地铁置业有限公司按照5850元/平方米回购

宗地2022-10号

地址：晋安区东三环路东侧、春兰里路北侧，东三环沿山四片福州储运公司周边地块

占地面积：65759平方米（合98.64亩）

容积率：1.6

土地用途及年限：住宅用地70年

起始总价：9.96亿

*限价：11.45亿

起始楼面价：9466元/㎡

销售指导均价：26000元/㎡

地块要求：须配建安置型商品房59575平方米，销售均价为14178元/平方米，由福州市土地发展中心回购；须建设建筑面积不低于1500平方米的社区卫生服务站1处、不低于2000平方米的居家养老服务照料中心1处，由晋安区指定单位按照5861元/平方米回购

宗地2022-11号

地址：晋安区东浦路南侧、晋安河东侧，福州北站扩建工程安置地A地块

占地面积：7718平方米（合11.58亩）

容积率：3.0

土地用途及年限：住宅用地70年

起始总价：3.45亿

*限价：3.96亿

起始楼面价：14900元/㎡

销售指导均价：31500元/㎡

地块要求：须配建安置型商品房6480平方米，销售均价为17865元/平方米，由福州市土地发展中心回购；须建设建筑面积不低于2000平方米的居家养老服务照料中心1处，由晋安区指定单位按照6423元/平方米回购

宗地2022-12号

地址：鼓楼区西洪路南侧、祭酒岭新村东侧，祭酒岭旧屋区改造项目出让地

占地面积：10188平方米（合15.28亩）

容积率：1.92

土地用途及年限：住宅用地70年、商服用地40年

起始总价：2.98亿

*限价：3.42亿

起始楼面价：15234元/㎡

销售指导均价：38000元/㎡

地块要求：须配建安置型商品房1650平方米（其中45平方米7套,60平方米12套,75平方米3套,90平方米2套,105平方米2套），销售均价为18800元/平方米，由福州市政府指定单位回购，由鼓楼区政府实施监管；须建设商务办公建筑面积1万平方米、车位220个，由鼓楼区指定单位回购，办公回购单价按照18000元/平方米确定，车位回购单价按照市场评估价确定

宗地2022-13号