2023福州楼市分析报告 | 两极分化加剧！市场进一步向核心区集中

来源：吉屋发布时间：2024-01-17 15:48:00

年终盘点·成交 | 两极分化加剧！市场进一步向核心区集中

2023年的福州楼市正在经历一场分化加剧的变革，市场正在进一步向核心区集中。对于购房者来说，选择合适的区域和项目变得尤为重要。

晋安、仓山成为福州新房市场粮仓

2023年福州市区新房（普通住宅）共成交14013套，月均1168套。仓山区以4409套，位列第一；晋安区以3885套，位列第二。晋安、仓山无疑是2023年福州新房（普通住宅）市场的粮仓，但去化的道路无疑任重而道远，特别是晋安区作为2023年土拍的大户，2024年的供应量只多不少。第三名是闽侯，2023年以价换量拿下3463套成交。台江区，受惠于上海西地块几个新盘的入市，今年拿下了1049套的成绩。马尾1044套，位列第四。鼓楼以163套，垫底2023年福州新房（普通住宅）市场。不过随着几大旧改地块的启动，在2024年鼓楼区的成交量将发生变化。

2023年的新房成交（普通住宅）数据相较于2022年下滑了20.49%，也是近五年来的新低。整个市场分化格局在加大，一些位置好的改善盘销量紧俏，去化也很快，市区刚需盘和周边的边缘盘则走量低。这也是为什么年底几场土拍在一些位置好的地块，开发商都抢破头。

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从月度数据来看，成交成绩最好的月份是2023年的2月，市场出现了一波小阳春。此后，持续下滑，到了10月份有了小幅回暖，但整体表现不济。到了年末依然不如上半年数据，甚至不如最差的8月，那么这个行情就一目了然，还是很冷。

2023年以来，虽然政策面一直在不断优化、释放利好，监管层也在支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心，但是购买者对于市场的信心明显还是不足，没有达到预期效果。

鸿沟拉大，核心区和边缘板块割裂

2023年很多人在讨论房价下跌，那么福州房价真的下降了吗？回顾2023年楼市数据，我们发现，闽侯、鼓楼、仓山的新房（普通住宅）价格与2022年相比均有所下降。其余板块均有小幅上涨，其中，鼓楼板块房价下跌与其供应量不足有关，在2024年随着鼓楼几大旧改地块入市，价格将发生变化。

对于降价，感触最深的应该是关注闽侯楼盘的购房者。2023年下半年，南通的中铁江湾悦城和竹岐的金地自在城从1.1万左右的均价分别降到了7777元/㎡和8888元/㎡，与主城一江之隔的高新区“打不过就加入”，新盘均价也从一万八九降到一万四五。快速、大幅度的降价效果也确实反映在案场销售数据上。外围板块的这轮降价潮很快就从远郊蔓延到了近郊，随后，三江口龙湖景粼天著5号线清栋，推出75㎡三房16666元/㎡、89三房㎡17288元/㎡的特价房源，10楼以上楼层任选。作为板块内品质较高的双地铁准现房，这个价格给市场带来了一点小小的震撼。

而在中心城区，像台江上海西的两个第四代住宅——建发璞云和国贸天琴樾，不乏单价逼近6万的房源，整体去化却跑赢市场。这也是当前城市核心区域和外围板块之间新房（普通住宅）价格的割裂的鲜明体现。2024年随着限价进一步放开，价格鸿沟将会越拉越大。

整体来看，福州无人口和产业支撑的远郊板块才需要通过降价才能走量，供应稀缺、配套健全的核心区域房价并没有明显松动。中心城区仍存在较大的改善型需求，价格依然坚挺。

总之，2023年福州楼市不算理想，对比2022年，依然没有起色。

2023年，楼市是否真的不好？

新盘方面，改善盘的销量并不差，尤其是保建国三大房企，依靠较好的区位、产品定位、国央企的口碑效应，也没有投入过多营销，也能做到不错的去化。走低的仅仅是刚需盘和外围的周边盘。

这几年本土国企频繁拿地，虽然上市迟缓，不过面对去化不理想后，也没有做出过多的改变。相比前几年，全城分销，开盘红报“乱”飞，中介扎堆引流等，今年的楼市显得非常平淡或者说佛系。

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