福州世茂帝封江怎么样值得买吗-世茂帝封江优缺点楼盘评测-吉屋网

世茂帝封江楼盘评测报告

楼盘综合评分

8.3

产品力

9.0

配套价值

8.0

区域价值

8.0

项目亮点

【被收藏的福州被收藏的大都会】

世茂帝封江择址福州·仓山，于城市谨此3公里黄金南向江岸线，打造约569亩超级大盘，拥揽三轨两站TOD，匠筑约18万方水上三坊七巷，以超然能级重塑福州城市中芯的同时，打造全新都会生活方式，献予城市真正峰层。

【千亩新城，一线滨江】

从启幕到迭代，约3000亩帝封江微缩型城市版图，福州快速发展的江湾格局下，帝封江C位登场。沿江战略+区域重投+轨交加码+稀缺江岸生态资源等多重叠加，帝封江板块被时代所选。福州不再批复沿江住宅，约3KM一线黄金江岸成为绝唱，成就福州臻贵城市资产。

【商业巨舰让福州更一线】

约36万方滨水商业综合体，建面约18万方世茂帝封江|宽厚坊国际滨水商业街，其中自持商业8万方，复刻坊巷肌理，打造福州下一座水上三坊七巷。

【三轨两站三横三纵】

福州首个三轨交会TOD枢纽中心，其中5号线21年12月即将正式运营开通，4号线22年正式运营，滨海快线24年6月正式运营，周边更有三环路、环岛路、螺洲大桥、南台大道等城市主干道以及火车南站，美好兑现，焕新福州的人居格局。

【福州首个AI智能社区】

非凡人生从容礼遇，联合阿里云、商汤科技、云知声三大科技巨头，打造智能天眼监控、无感通行、智能车位守护系统APP等，落地福州首个AI智能社区，科技赋能福州人居智慧时代，革新升级“会思考进化”的房子，智领未来发展。

【5大国际品牌智能奢装】

遴选国际一线品牌，执着于高品质人居的缔造，以4大精装系统、5大智能科技，以及171项精装细节，营造更具智慧、品质与活力的新型社区生活体验。

【世茂服务尊享至臻服务】

世茂物业，2020年10月30日港交所上市，“中国金钥匙”联盟成员，以1001项定制服务规格，锻造细腻卓越的生活享受，为城市带来顶级生活方式的改变。

区域价值

东扩南进突破口

一个城市的发展需要契机，同样一个板块的崛起，除了要站在城市发展的风口上，还要有独特的区位优势和政策资源赋能。因此，开发帝封江，其背后有很强的官方意志。

首先，区位独特，帝封江是城市东扩南进的突破口。南台岛是连接鼓台与长乐新区的枢纽，而帝封江地处南台岛中轴位置。往北，接壤老仓山、鼓楼、台江，往南通往福清、永泰，往西则是高新区、闽侯，往东承接长乐滨海新城。它是福州老城区与其他区域的板块枢纽，同时还是城市南进头排，起到承上启下，连接内外，协调左右，不可或缺的重要作用。因此，从区位角度看，帝封江是福州从以传统鼓台为单一中心，向多中心转变的突破口。

其次，调动城市优质资源，撬动板块价值。在城市里，一个区域要快速发展，离不开城市优质资源的赋能，而撬动一个板块价值的跃升，最好的方式就是布局密集的地铁和大规模的商业。地铁作为城市发展的重要利器，它的走向和分布可以透露出这个城市发展的重心和官方意志。越是线路密集布局的地方，越是官方重点规划打造的，其背后价值也就不言而喻。帝封江规划布局了地铁4号线、5号线与F1滨海快线，三轨交汇换乘。

通过F1滨海快线可北上鼓楼、火车站，南下长乐机场；通过地铁4号线可前往东二环、东街口、金山；通过地铁5号线西可以去闽侯、东可前往火车南站。密集的轨交布局，可以淡化时空距离，做到与其他片区无缝衔接。双地铁换乘站大概就14个，而三条轨道交通交汇的站点有且仅有——帝封江站！

一个城市要修建地铁，意味着要投入天量的资金，据不完全统计，地铁4号线投资约232亿，地铁5号线216亿，F1滨海快线354亿，三轨总投入超800亿。

一个城市对土地的投入多少，最终也将反映在地段价值和房价上。同样作为未来福州轨交枢纽，官方对帝封江规划布局了大体量优质的商业、文旅资源。2018年，福州邀请德国著名公司欧博迈亚对帝封江片区进行整体规划，片区定位山水交融花园城市和传统特色茉莉小镇，打造一个集生活、休闲、娱乐、创意、体验为一体的商业水镇。

优质的江景资源，帝封江拥有主城南向连贯3KM的看江资源，不过经过20多年的开发，闽江两岸以及乌龙江北岸的沿江地块几近开发饱和，尤其是福州印发《关于进一步完善福州市“两江四岸”规划管控措施的意见》，文件要求沿江地块原则上不再新建住宅，这意味着沿江宜居住宅将变得更为稀缺。

政企合作，在帝封江联合世茂引入“宽厚系”特色IP商业街，规划打造约18万㎡水上“三坊七巷”，成为福州新兴消费之地。

5大业态：新潮体验型零售、沉浸式场景娱乐、网红+首店经济链、健康生活配套服务、全客群味蕾品鉴

当然，从目前的城市格局去看，帝封江距离鼓楼、台江有一定距离，板块也正处于开发阶段，还谈不上城市核心地段。

但是从福州未来的城市视角去审视，有政策红利、有区位优势，有轨道加持、有商业汇聚，板块潜力一触即发！

新房均价二手房均价

帝封江新房05月均价

17400元/㎡环比：0.00%

仓山新房05月均价

25048元/㎡环比：0.00%

福州新房05月均价

16038元/㎡环比：0.00%

声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据

小吉点评

随着福州“东进南下”的发展趋势下，还是非常看好帝封江板块的发展的，毕竟如今的环境下每个板块都有它的发展潜力的。比如当年没看好的金山板块，如今已经成为仓山区比较繁华的地带了，再加上该板块北接福州向南发展的重点区位，南面连接着长乐、闽侯以及南通板块，跟别的板块能够更好地沟通，未来发展潜力还是很大的。

配套价值

【一线江景】：3公里一线乌龙江江景，占乌龙江全长1/10

【三大公园】：茉莉花公园/城市康体公园/帝封江环岛花园

【超大商圈】：规划18万方国际滨水商业街，福州商业新名片，串联相邻的帝封江商旅中心，叠加形成36万方国际都会

【现有交通】①2条快速路：三环路、福州南连接线高速②2条城市主干道：环岛路、帝封江路③1条地铁线路：地铁1号线（2.5公里）

【在建交通】3条轨道交通汇聚，两大地铁站在内，东西横贯仓山的地铁5号线，拥有换乘之王之称的地铁4号线，联通机场与火车站的滨海快线三轨交汇帝封江站、义序站，距项目仅300米。

详细配套以评分

商业交通教育医疗景观

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小吉点评

项目总地块交通、商业、休闲配套、教育配套齐全。未来3至5年后生活较便利。帝封江具有福州南进方向地理上的区位优势，北面承接福州市中心南向发展的区位，南向接长乐，闽侯南通。具备福州中心南向发展的地理优势，加之政府的大力建设和基础设施可见的在建配套，大有打造下一个城市的中心。缺点是帝封江地块紧邻南三环路，周边经常有大货车经过，会造成一定的噪音污染，世茂帝封江随着只有个别楼栋临近南三环路，但是在世茂帝封江的南面，还有一条环岛路，因为现在车流量不大，对噪音不是很敏感，等这条路全面通车后，也会带来一定的噪音污染。

楼栋分析

世茂帝封江项目占地面积569亩，容积率1.37，绿化率35%，纯商住区。由于地块要求建筑限高低于50米，故住宅均不超11层，加之建筑密度小于28.5，也就是所谓开发商号称的“让住宅也能住出别墅豪宅范”。

由于该盘体量巨大，小区共分为多个板块开发，住宅三个板块加一个18万方的商业板块。

户型分析

小区共分为四个板块开发，住宅三个板块加一个18万方的商业板块。住宅分为：藏山、封江、御玺。藏山为主打89平至105平户型，精装交付，目前在售均价2万3.封江为170平至330平叠拼和大平层户型组成，精装。御玺为180平至430平大层户型，价格未出，精装交付。小区受义序机场影响，限高50米。

一对一单元精致大堂设计，实现电梯入户。

235/170/140平米的户型是一个仅有低层的洋房产品，首层独立入户。精致大堂布局也带来交通方式的变化，电梯被设计入户型内部，核心筒设计完全独立，和隔壁完全无接触，一梯两户，实现了真正的电梯入户。

1.此次帝封江洋房为T2产品，相当于每位业主有独立的私家电梯厅，真正做到了开门即到家的亲切体验，大户型（235/170）搭配家政间更“主仆有别”的提供了入户双动线（入户私家电梯厅的设计理念引入，还实现了玄关、厨房两大入口的双归家动线：家政人员通过私家电梯厅可直接进入家政间、厨房，与家人归家动线分开），这种通过“多洄动线”实现多功能空间串联，并注重主人与家政双动线设计，最大程度的保障了私密性和仪式感。

2.两个定制入户挂钩，更便于业主归家临时放置物品，再也不用为手忙脚乱和杂七杂八的随身物品影响自己出行与归家时优雅的姿态。

3.“双玄关收纳体系”，紧邻电梯厅和北侧走廊，特殊时期取放防疫物资、消杀，十分便捷。平时出差、下班，风尘仆仆地回到家，也可以在外面换洗完再进入客厅，晾挂衣服，完全做到了洁污分区。（此外，这个空间可以根据个人爱好，存放各种装备，出门取用和回家存放都十分方便。冬天出门的大衣也可以放在这里，出门、回家都很有仪式感）。

在户型选择上，一般最为注重的面宽的宽度。最终在实际使用场景中，公共空间的深度也同样重度影响空间的可变性。3.1m层高，8.8m横厅设计，9.6m黄金进深，面积足够大的“方厅”设计，匹配全面宽尺度的落地窗，有更多的空间和采光条件，为多个场景的确定提供了基础，7.3m*9.6m的超级宽域客餐厅，搭配2.76m的极致空间净高（具体视现场高度而定），这个70㎡的客餐厅，本身已经将近一般住宅的全户内面积。