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龙湖兰园天璞楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目亮点
【龙湖集团实力】
龙湖集团成立于 1993年①中国房地产开发综合实力TOP10；②福布斯亚太区最佳上市公司 50强；③荣登“福布斯全球企业 500强；④最具价值中国品牌100强。2009年于香港上市，业务涉及地产开发、商业运营、智慧服务、租赁住房等领域。
【福州龙湖版图】
大师龙湖， 以巨匠标准，开疆拓土，龙湖集团福州公司3年2城13子，深耕榕城、进驻莆田布局鼓楼、晋安、闽候、长乐等地核芯区位，2020年首驻金山，再拓福州人居版图。
【天字系解读】
每一座天字系都是龙湖对城市的顶礼，如北京天琅、上海天璞、杭州天鉅等，无一例外，皆为所在城市豪邸范本。于龙湖而言，作为TOP‘天字系’著作，必须从择址、景观、建筑、园林、物业五大层面定鼎天字系的标杆地位。
①核芯位置：每一个龙湖“天字系”作品，都在城市的核芯地段，龙湖 兰园·天序位于金山核芯；
②稀缺生态：“天字系”产品还有拥有优越的自然景观，龙湖 兰园·天序紧靠约30万方金山公园；
③极致配套：“天字系”坐拥醇熟配套，成就黄金高端生活圈，龙湖 兰园·天序三横三纵主轴交通，商圈云集，人文环绕；
④建筑品质保障：天字系不拘泥于建筑形态与美学风格，而是谨遵高端人居标准，历久弥新，高雅奢华；
⑤五维园林打造：中国园林典范，五维园林造诣 ，从生态、健康、交融、人文、精筑丰富园林层次体现，多重垂直绿化造景，全冠成品树木栽植，三季有花四季常青，从单纯的“景观美学”走向“生活体验”；
⑥龙湖智慧服务：中国物业TOP7，约300万+业主的一致选择，连续11年客户满意度超90％，借助科技与互联网技术，为社区打造五重安防，配合千丁、智慧云系统与FM设施管理系统，为业主提供保障。同时社区居住环境和服务内容也随着需求不断升级，十年如一日的亮丽如新。
区域价值
东二环的“蝶变”
“东进南下，沿江向海，山海协同”，这是城市格局的发展方向。
10年前的东二环，外观上以旧屋区为主。随着交通路网的覆盖和完善，这里迎来发展契机，并蝶变为晋安区首个大型城市综合体。以东二环泰禾商圈为中心，包含高档酒店、写字楼、娱乐中心、步行街等商业，还有多家实力地产企业进驻，东二环一跃成为福州最具活力的片区之一。
在东二环的化工路上，向东南眺望，这里是福州市正在全面推进建设的晋安湖“三创园”（创新、创业、创造）。它以历经30年的成长蜕变福兴经济开发区为基底，打造宜居、宜业、宜商的新园区，更是市中心城区唯一的“三创园”，东二环商圈、宜家商业广场、晋安公园都将成为这个片区的配套。晋安湖“三创园”片区的成长，将带动福州东部整体提升，东二环的“Plus版时代”即将拉开大幕。
交通引领城市发展
2012年之前，东二环片区以工厂、旧屋区为主，当时这里也有新开辟一些楼盘，但因为远离闹市，生活在这里的市民，并未感受到生活的便捷。
交通先行引领城市发展格局，这是近年来，福州城市建设中倡导的理念。2013年下半年，金鸡山隧道、塔头路相继启动扩宽工程；2018年初，湖东路下穿通道实现通车；去年4月，鹤林高架桥完成改造。交通路网的完善，让东二环与鼓楼台江等老城区的距离迅速拉近。
在公交和地铁布局方面，东二环也搭上“顺风车”。随着2号线的开通运营，以及相关公交线路的支撑，市民可以从主城区的各个角落，在半小时内来到东二环片区。东二环的人气在过去几年内急剧升温，并成为最宜居的片区之一。
正在建设的福州地铁4号线，是东二环进入“Plus版时代”的关键。竹屿、横屿、前屿、后屿四个站点开通后，东二环的中心将东移。晋安湖“三创园”以更高的视角，引领该片区的发展。脱胎换骨的交通网络，让片区居民享有15分 钟的步行生活圈，轻松抵达片区的商超、办公楼、学校、医院、政府机关等。
配套先行 疏解压力
和国内大多数省会城市一样，福州老城区承载着极大人口压力。为了改善市民的生活品质，福州一方面通过城市更新行动，提升和改善片区环境；另一方面则需要通过规划布局，寻找全新的城市综合体，疏解老城区的压力。
打造全新的城市综合体，吸引人气，不能一味只建设新型高档住宅，而是要从规划上先行完善片区的配套。便捷的交通网络，智能的市政配套，优质的教育医疗资源，文化、科技、体育类场馆的建设，将逐步满足市民日益增长的美好生活需要。
东二环泰禾广场位于化工路北侧，连江路东侧，是一个集超五星级酒店，甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的大型城市综合体。
东二环泰禾的打造，先于大多数住宅区的建设。它的出现不仅填补晋安区大型城市综合体空白，还将周边的晋安区体育馆、牛岗山公园、晋安区市民服务中心、鹤林公交总站等公共配套相串联，同时也让整个片区市政、公建配套水平全面提升。
在这个商业体投入运营后，随之而来的是国内一流房地产企业入驻，高品质住宅的建成，越来越多的老城区居民转变观念，选择来东二环居住。
山水人文 无限遐想
清新生态的山水格局和源远流长的人文历史，赋予了东二环片区的根与魂。
东二环片区，拥有良好的山水肌底，西靠金鸡山，北临登云水库，东侧为牛岗山、凤坂一支河、晋安湖，南侧有光明港。福州东北部的山间溪水，通过东二环片区四通八达的内河网络，汇入闽江，将清新的“风水之气”留驻在片区内。
东二环片区，也是人文荟萃。在牛岗山公园内，有落款为“凤丘鹤林”的摩崖题刻，相传是南宋理学家朱熹所留。位于东二环商圈的竹屿木牌坊，上书“礼经奥义”、“父子贤良”、“兄弟孝友”，记录从明代以来邓氏家族的家风家训。福州文化名人邓拓、悬壶济世的中医萧治安的祖居地都位于该片区。如今，市民可以在片区内修缮的古厝中，追寻这些名人留下的故事。
根据福州市相关规划，作为“Plus版东二环”的晋安湖三创园，将以“四心、三区、一廊、一带、多节点”的空间布局结构。深厚的山水人文底蕴，让传统和现代在片区交融，也赋予片区未来发展无限的遐想。晋安湖三创园，未来可期。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
福州的二环，是福州第一条环城公路，是城市交通大命脉，更是生活配套便捷的代表地段。近年来，福州“东拓南进，沿江向海”，在“大福州”战略下，四环时代已经到来，“城市越大，中心越小”，福州城市版图的不断扩张，使得二环内的板块价值愈发凸显。
配套价值
【约10米地铁口 畅享极速出行】家门口即达五里亭地铁口，生活快人一步，1站即达世欧商圈，2站即达宜家商圈，3站即达南门兜，4站即达东街口，可极速换乘黄金4号线（在建）。
【四大商圈 畅享繁华主场】傲居城脉中轴之上，咫尺百万城市配套，距东二环泰禾广场约1.8km，距世欧广场约1.4km，距宜家综合体约2.6km，距金融街万达广场约2km，一站式吃喝玩乐购休闲体验近享繁华高定生活，地铁变成“私家车”，轻松畅达城市各地。
【公园环抱 畅享宜居生活】一水五园环伺，自然环境优渥，约2000亩晋安湖公园（在建），光明港公园等生态大境，共同串起一城自然绿洲，择居于此，鲜氧生活由此开启。
【近邻医院 护航健康生活】省立医院、协和医院、省儿童医院、晋安区医院、福州鼓山中医医院近在咫尺，360度医疗护航。
详细配套以评分
小吉点评
作为五里亭的安商房，地块较小不规整，不过距离地铁较近。总体来说在可接受范围，不过目前东区的新盘在逐渐递增，而且安商房等项目也很多，最近的去化库存也有所加大。对于楼盘而言，后续的开盘上市还是有一定的去化压力。
楼栋分析
龙湖兰园天璞：位于福州市晋安区鼓山镇茶会路765号，五里亭地铁口附近。项目占地面积29.13亩，共规划五栋高层住宅（1栋为安置型商品房，目测在1号楼），总户数364户，容积率2.2。
作为龙湖高端天字系的典范之作，龙湖·天璞择址东二环·五里亭地铁口，承启天字系血统，精淬城芯精奢人居标杆。外享城芯繁华，内拥五维园境，更有龙湖智慧服务加持，生活更添尊崇之仪。
项目承袭五维造园制景标准，汲取榕城千年坊巷仪制，精筑两轴三院多元人居雅境，铺就归家仪制。构筑全年龄乐活主场，龙小湖乐园、成人健身区等；奢造室外会客厅、共享厨房、私享书房、共享生活圈等品质空间。
户型分析
楼盘户型
户型分析
龙湖兰园天璞项目极制建面约87㎡三房、108㎡四房、125㎡四房，其中87㎡三房有两种户型分布在端头及中间，总体差别不大，项目傲领城市先见，重塑层峰名士人居向往。
龙湖兰园天璞87㎡三房两厅两卫户型解读
87平：三房两厅两卫，有两种户型，位于2，3号楼的中户和端头，总体户型差距不大。三开间朝南，主流户型，不多做分析了。
龙湖兰园天璞108平四房两厅两卫户型解读
108平：四房两厅两卫，位于5，6号楼的中户和端头，四开间朝南，于金山的天序112类似，横向较大，走廊空间浪费过多。由于108做四房，导致客厅的面积不大。
龙湖兰园天璞125平四房两厅三卫户型
125平：四房两厅三卫，位于5，6号楼的端头，户型总体设计不错，客餐厅存在一定南北通透，入户也有配建空间，客卧也位于另外一侧减少空间浪费。不过存在一个客卫是暗卫的硬伤。
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