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万科城市之光楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.7
项目亮点
区域价值
城芯改善高地
首先，在功能定位上，金山向西辐射东南科学城，南北连接金山科创街区及奥体飞凤山休闲板块，齐聚政商、科教、休闲、产业为一体，金山板块也成为福州城区“东扩南进”最早扩张的居住板块之一。
随着2000年前后金山大桥、尤溪洲大桥迅速贯通，标志着金山1.0时代拉开序幕，这里也实现承接鼓台老城区开发、人口、资源外溢首站，从无人问津的不毛之地成为福州东扩南进的启航地。
2011年，仓山区第一座综合体仓山万达广场正式开业，首日迎客超40万人次。2012年，仓山万达、红星国际形成新兴的浦上商圈，2015年9月，金山商圈再次加码，爱琴海购物公园开业，浦上商圈跃升福州商圈之王，金山也由此进入2.0时代。
2018年，金山最后一片开发热土——占地约490亩的金山绿轴旧改项目启动，再一次将大金山推上时代潮头。2022年地铁5号线通车，金山成为福州第二个开启地铁换乘时代的区域。与此同时，金山万科里、省立医院南院扩建工程、东西向快速通道等新一轮重磅配套、省级医疗资源、城市级商综群落地，金山也宣告迈入黄金3.0时代。
20年来伴随着配套不断升级，整个金山核心生活区的城市面貌及居住氛围也已完全成型，并形成以纽约中央公园为蓝本，覆盖生态公园、高端商业、菁英教育与低密生活圈的改善置业高地。一个宜居宜业的福州富人区正式进入稀贵时代。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
如果十年前提到去金山板块买房，大家会直摇头，今天提到去金山板块买房，大家依然也是直摇头。只不过十年前大家摇头的原因是金山这个地方还是个破破烂烂的郊区。如今大家提到金山板块直摇头只是因为它的房价已经让人高攀不起了。土一点的说法就是“曾经的我你爱理不理，现在的我你高攀不起。”
配套价值
【交通配套】：地铁四号线半洲站点距离项目200米左右（可能会有变动），说这个项目是地铁上盖项目也问题不大，对出现的帮助较大。
【商业配套】：周边较多的创意园，休闲的去处还比较多，不过大型的综合体距离就较远了，到仓山万达广场距离要4公里以上，算是一个不小的缺点。
【教育配套】：周边比如仓山第六中心小学、福州市麦顶融信小学、麦浦小学等等，中学比较近的有正定一中，不过距离正式缺点划片实际还很长，这些仅供参考。
【医疗配套】：孟超肝胆医院（金山院在建中）（国内第二，东南第一的三甲医院），福州国德医院（二级综合医院，省市医保定点医院），福州总院四七六医院（大型综合三甲医院），省立医院南院（综合三甲医院）
【休闲配套】：乌龙江湿地公园、福州沙滩公园、金山公园，走路散步就能到，下楼就能逛的江滨公园，社区拥有约13万平社区园林
详细配套以评分
小吉点评
项目位于金山大道北侧，靠近三环，最大的优势就是地铁四号线在附近，项目还在东侧设置了直接进出地铁站的升降梯。由于靠近三环，有一定的江景优势，不过目前周边的橘园洲工业园也在改造中，整体也存在一定遮挡。 项目地处金山片区，不过非南侧生活区，目前周边生活气息较差，虽然有星网锐捷等企业，不过周边也是以工厂为主，后续配套也只能靠楼盘自身的商业。
楼栋分析
万科城市之光项目占地265.77亩，分为南北两区，其中北区9栋（包含3栋公租房），南区31栋住宅，共计2268套商品房，528套社会租赁用房，堪称仓山的一个超级大盘。其中1、2、3号楼为公租房，通过一定的技术手段与商品房楼栋做了隔离。
从楼栋分布图也可以看到，9#与周边的5#、6#形成错开式的布局，视野与采光几乎互不影响。而楼栋南向，与10#的楼间距更是高达约67米的奢阔距离。常规住宅的楼间距大约楼高的0.7倍，而两栋仅有18层、总高约53.6米的小高层，却拥有约67米的楼间距，比例高达约1.25，远高于常规比例。
简单说，低楼层也能保证两个居室每日充足的日照，而且因为楼距宽，视野开阔，从根源上避免楼栋间对视的尴尬，在保证私密的同时，拥有极佳的观景视野。除了南向约67米的超宽楼间距外，北向则跟8#同样拉开约48米的距离。
根据万科城市之光的造园理念，前后预留出超100米的空间将布置两个不同的社区花园，一眼望去，高低错落的绿植，特色休闲的花园，带来更宜人的空间感与生活舒适感。
更关键的是，万科城市之光在社区的每一栋都做了架空层，不仅为业主提供室内的活动空间，同时也作为室外活动区域的延伸和补充，形成整个社区完善的景观体系。
从架空层出发，可以通过各种小径，直接步入景观，这也意味着9#楼栋的前后双社区花园将通过架空层形成共通互联，仿佛在家楼下铺设一条超100米的中央景观绿轴，让每次归家都像在公园散步。
户型分析
楼盘户型
户型分析
商品住宅主推户型为92㎡、119㎡、132㎡和165㎡等面积段产品，均为精装交付，中间户92㎡，端户119㎡；南地块共31栋高层，其中10栋两梯两户的132㎡，6栋两梯两户的165㎡，其余15栋与北地块相同。
由于楼栋楼层不同，导致公摊不一，所以早期的规划小于90平米的有476套，因为2T4的楼栋里面有14栋是18层，公摊偏小，面积低于90，正好契合（14*17F*2=476）。项目定位4号线洪塘停车场上盖，地下6米到地上3米是地铁停车场，地上3米到9米是小区车库，相当于盖板的高度9米，参考五四北天空之城。
项目虽然有将近3000套房源，也只搭配了四种户型，基本是典型大开发商的产品定位策略。92㎡和119㎡面对的是刚需刚改客户，132㎡和165㎡针对的是纯改善需求的客户。从户型来看，92㎡和132㎡的阳台过小，样板房也未做这两个户型。通病是都存在一个暗卫，这在目前福州的主流项目上还是比较少见的，尤其福州人可能会有些介意。
万科城市之光92㎡三房两卫，中间户
92㎡连廊户型，三房朝南，动静分离布局，主卫和客卫均为干湿分离，有独立的餐厅，主卧带有L型衣帽间，属于市面主流户型，不足在于连廊私密差。
万科城市之光119㎡四房两卫，端户
119㎡为了观江，设计了L型270°阳台，虽然是亮点，但严重牺牲舒适性，比如阳台在小孩房，出入不便，主卫是暗卫，厨房的位置，户型的进深和面宽比例不协调等。
万科城市之光132m²四房两厅两卫，独梯
132㎡户型一般，三开间朝南，有入户玄关，客餐厅一体设计，使得餐厅有沦为过道的嫌疑，采光也不好。
万科城市之光165m²四房两厅三卫，独梯
165㎡四开间朝南，8.7米的大阳台实用性很强，门口的电梯厅可利用，总体布局较好，美中不足是老人套房是暗卫。
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