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正荣世茂棠悦山南楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目亮点
「大品牌开发商」
正荣作为闽系房企，福州也是正荣最早入驻的城市之一，在大福州区域拥有正荣润城、正荣财富中心等多个标杆代表项目，累计服务业主约15000余户；世茂集团秉持“匠心精神”，推出璀璨系、国风系、天誉系等优质产品体系，满足不同阶段的多样化城市人居生活。
「三重归家礼序」
第一重 尊崇礼序景观——外围商业街+主入口景观集群。
社区主入口设在西侧规划路中央位置，从对称的主入口进入，近80米长中央大道顺势展开，园林阵列有序，作为第一道礼序空间的精华之处，与门外的金鸡山景遥相呼应。
第二重 自然礼序景观——社区大中轴景观带
以主入口为中线，社区景观带左右延展而开，保证绝佳视野的同时让阳光与清风自然流淌。
第三重 私享礼序景观——八大景观组团
沿社区中轴景观带，项目分别规划了八大功能景观组团，分布在楼与楼之间，有林下书吧、有儿童游乐园等等，以花园景观作为私家会客厅，增加邻里间的乐趣共享同时，为客户打造舒适专户的归家体验。
「四大功能系统」
1、酒店式服务系统2、青年运动系统（全城热练区，康体夜光环跑道）3、长者关爱系统4、公共区域智能化系统；对于生活你不能妥协，对于居住你更不能将就
区域价值
东二环的“蝶变”
“东进南下，沿江向海，山海协同”，这是城市格局的发展方向。
10年前的东二环，外观上以旧屋区为主。随着交通路网的覆盖和完善，这里迎来发展契机，并蝶变为晋安区首个大型城市综合体。以东二环泰禾商圈为中心，包含高档酒店、写字楼、娱乐中心、步行街等商业，还有多家实力地产企业进驻，东二环一跃成为福州最具活力的片区之一。
在东二环的化工路上，向东南眺望，这里是福州市正在全面推进建设的晋安湖“三创园”（创新、创业、创造）。它以历经30年的成长蜕变福兴经济开发区为基底，打造宜居、宜业、宜商的新园区，更是市中心城区唯一的“三创园”，东二环商圈、宜家商业广场、晋安公园都将成为这个片区的配套。晋安湖“三创园”片区的成长，将带动福州东部整体提升，东二环的“Plus版时代”即将拉开大幕。
交通引领城市发展
2012年之前，东二环片区以工厂、旧屋区为主，当时这里也有新开辟一些楼盘，但因为远离闹市，生活在这里的市民，并未感受到生活的便捷。
交通先行引领城市发展格局，这是近年来，福州城市建设中倡导的理念。2013年下半年，金鸡山隧道、塔头路相继启动扩宽工程；2018年初，湖东路下穿通道实现通车；去年4月，鹤林高架桥完成改造。交通路网的完善，让东二环与鼓楼台江等老城区的距离迅速拉近。
在公交和地铁布局方面，东二环也搭上“顺风车”。随着2号线的开通运营，以及相关公交线路的支撑，市民可以从主城区的各个角落，在半小时内来到东二环片区。东二环的人气在过去几年内急剧升温，并成为最宜居的片区之一。
正在建设的福州地铁4号线，是东二环进入“Plus版时代”的关键。竹屿、横屿、前屿、后屿四个站点开通后，东二环的中心将东移。晋安湖“三创园”以更高的视角，引领该片区的发展。脱胎换骨的交通网络，让片区居民享有一刻钟的步行生活圈，轻松抵达片区的商超、办公楼、学校、医院、政府机关等。
配套先行 疏解压力
和国内大多数省会城市一样，福州老城区承载着极大人口压力。为了改善市民的生活品质，福州一方面通过城市更新行动，提升和改善片区环境；另一方面则需要通过规划布局，寻找全新的城市综合体，疏解老城区的压力。
打造全新的城市综合体，吸引人气，不能一味只建设新型高档住宅，而是要从规划上先行完善片区的配套。便捷的交通网络，智能的市政配套，优质的教育医疗资源，文化、科技、体育类场馆的建设，将逐步满足市民日益增长的美好生活需要。
东二环泰禾广场位于化工路北侧，连江路东侧，是一个集超五星级酒店，甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的大型城市综合体。
东二环泰禾的打造，先于大多数住宅区的建设。它的出现不仅填补晋安区大型城市综合体空白，还将周边的晋安区体育馆、牛岗山公园、晋安区市民服务中心、鹤林公交总站等公共配套相串联，同时也让整个片区市政、公建配套水平全面提升。
在这个商业体投入运营后，随之而来的是国内一流房地产企业入驻，高品质住宅的建成，越来越多的老城区居民转变观念，选择来东二环居住。
山水人文 无限遐想
清新生态的山水格局和源远流长的人文历史，赋予了东二环片区的根与魂。
东二环片区，拥有良好的山水肌底，西靠金鸡山，北临登云水库，东侧为牛岗山、凤坂一支河、晋安湖，南侧有光明港。福州东北部的山间溪水，通过东二环片区四通八达的内河网络，汇入闽江，将清新的“风水之气”留驻在片区内。
东二环片区，也是人文荟萃。在牛岗山公园内，有落款为“凤丘鹤林”的摩崖题刻，相传是南宋理学家朱熹所留。位于东二环商圈的竹屿木牌坊，上书“礼经奥义”、“父子贤良”、“兄弟孝友”，记录从明代以来邓氏家族的家风家训。福州文化名人邓拓、悬壶济世的中医萧治安的祖居地都位于该片区。如今，市民可以在片区内修缮的古厝中，追寻这些名人留下的故事。
根据福州市相关规划，作为“Plus版东二环”的晋安湖三创园，将以“四心、三区、一廊、一带、多节点”的空间布局结构。深厚的山水人文底蕴，让传统和现代在片区交融，也赋予片区未来发展无限的遐想。晋安湖三创园，未来可期。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
福州的二环，是福州第一条环城公路，是城市交通大命脉，更是生活配套便捷的代表地段。近年来，福州“东拓南进，沿江向海”，在“大福州”战略下，四环时代已经到来，“城市越大，中心越小”，福州城市版图的不断扩张，使得二环内的板块价值愈发凸显。
配套价值
交通配套：棠悦山南距东二环大动脉一步之遥；距地铁四号线岳峰北站（在建中）约150米；距福州站直线距离约3.8公里，两轨一环，畅行无忧。
休闲配套：三坊七巷、金鸡山公园
医疗配套：福建省立医院、福建省第二人民医院东二环分院
商业配套：东百中心、大洋百货、东泰禾广场；
优质学校：晋安一小、福州十中、福州三中
别人贩卖的是未来，而对于棠悦山南的准业主来说，你拥有的是二环内泰禾旁所见即得的现在。
详细配套以评分
小吉点评
楼盘位于东二环边，离泰禾广场800米，由于目前泰禾商圈在福州排名比较靠前，对于日常购物生活有较大加成。离在建的地铁四号线500米，可以说有较大的交通出行帮助。楼盘旁边就是医院，对于居住来说存在一定影响，总体来说楼盘的区位不错。
楼栋分析
目占地面积76.18亩，规划10栋高层住宅，4栋商墅，共计1484户，车位数约1290个。毛坯交付，配建80%安置房。由于楼盘还未备案，目测楼盘也是安置房和商品房混合一栋楼的设计。对于有意向的购房者，需要注意。
户型分析
楼盘户型
户型分析
正荣世茂棠悦山南主要由106平米四房两厅两卫户型以及123平米四房两厅两卫户型组成。
正荣世茂棠悦山南106平米四房两厅两卫户型
106平米：四房两厅两卫，三开间朝南，动静分离，在106的面积做到四房，在没有过多面积赠送的情况下，可以说是相当极致。从户型图来看，由于小面积做多房，出现卧室，客厅空间都较小。当然对于有二胎打算的家庭来说，106做四房，既压缩了总价，又满足了居住，会有一定吸引力。当然户型布局总体来看不错，主要缺陷在于入户正对餐厅，可能需要在设计上做个隔断。
正荣世茂棠悦山南123平米四房两厅两卫户型
123平米：四房两厅两卫，四开间朝南，宣传定位两梯两户设计，对于居住来说有一定加成。从布局来看，书房做出开放式与客厅联合，配上大阳台，对于视野和空间较好。当然如果想把书房做出封闭隔离，目测也不好做。从入户位置来看，后期应该也只能期望在门口做入户花园，整体来说户型不错。
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