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大东海江山府楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目亮点
【实业报国】大东海集团 布局福建19子
大东海地产集团，布局福建19子，总拿地金额近243亿元，稳居福州房企第一阵营。秉承“品质感动生活“的品牌理念，以“匠心产品+人文情怀”两核为驱动，为城市创造有温度的臻品社区。大东海2021重要作品——约400亩纯商品房低密住区大东海江山府，择址东进南拓主轴核心区，紧邻清华附中福州学校，地铁上盖，咫尺6号线樟岚站（在建），对望嘉里中心，举步双公园。鼎配之姿，无可比拟。
【超级名校】国家名校 清华附中
百年资历|①成立于1915年，教育部直属大学附中②1983年至今，清华附中共计2204多名毕业生进入清华、北大③2018年，清华附中一本升学率达100％④已开办的清华附中各地方学校仅9所，皆分布于国家战略城市中心，为清华附中统一管理
政校合办 TOP级学区|①福州市政府斥资44亿，与清华附中合作办学，学校占地约337亩②规划涵盖小学、初中、高中三阶段教育的12年一贯制体系③叠加清华附中幼儿园（项目自建），首创福州首个k15教育体系【超级地铁】立体枢纽 地铁上盖
【超级商业】约8万㎡ 国际商业体
①对望国内一线商业综合体——嘉里中心，商业体量达约8万㎡②大东海江山府自带约2.6万㎡商业街区配套，吃喝玩乐购一站式满足
【超级生态】森氧双公园 一步直达
①背山面江，雄踞闽江与城门山腹地；②南江滨生态公园——面积超1800亩，媲美约3个福州西湖公园；；③城门山山体生态公园——政府重点打造，通过项目铺设登山步道可一步直达
【超级住区】一府江山，洞见财富未来
学 区房，无论市场处于高涨期还是低迷期，总是保持着抗通胀、涨势快的特性。大东海江山府，是真正意义上的宜居学区房，15年一贯制的教育体系，之于福州，可谓叠加了钱塘小学，屏东中学和福州一中，未来价值可以预见。 大东海·江山府，雄踞福州核心发展区域，坐拥超级学校、超级交通、超级配套、超级公园、超级住区五大维度势能，以国家名校+地铁TOD上盖+纯住区的鼎配价值资源，让人生一步到位，赋人生无限潜力。
区域价值
城市客厅东南门户
当福州版“陆家嘴”渐行渐远，三江口又有了新身份——福州市的城市客厅和东南门户！
这个定位出自官方，而非开发商。
11月9日，福州市自然资源和规划局发布了一则《关于三江口片区重点区域城市设计方案征集工作项目》公告。
这份城市设计方案有着重大意义！它补足了三江口片区详细规划阶段的城市设计内容，为下一步规划工作提供系统性、框架性的设计指引。
信息量很大，从地铁到南湖公园，再到新南站……梳理后发现，我们对三江口的认知，或许有了新的答案！
公告进一步扩大了三江口片区规划范围。区域研究范围西至连江南路，南至则徐大道-福峡路，东临闽江，面积约4120公顷（61800亩），包含会展片区、黄山片区、三江口片区和三江口片区重点区域四个片区。
官方也已经改口叫“大三江口”片区了！
而详细的城市设计规划位于三江口片区重点区域内，东至福泉高速连接线，西至福峡路、敖里路，南至闽江，北至潘墩路，面积约30720亩。
三江口片区重点区域位于三江口片区研究范围内的西南部，南临乌龙江，紧邻三江口、会展、螺洲等功能片区，承担着大三江口片区内2条重要城市景观轴：
1、西起乌龙江，东至闽江，贯穿火车南站的东西向城市景观轴；2、沿潘墩路贯穿海峡国际会展中心，联系城市-闽江-鼓山的城市景观轴。
官方认证，展示福州山水的门户形象，地理位置重要！
根据在编的福州市国土空间规划，三江口片区重点区域主导功能包括综合交通枢纽，商业商务和环境舒适适的生态宜居功能。作为城市重要门户节点，该片区将统筹居住、产业、公共服务等各类用地布局。
按照义序机场净空保护要求，片区限高在 20-180 米。
地铁是判断板块价值的重要依据。三江口片区重点区域位于城市多条轨道交通交汇的重要节点区域：
福州地铁1号线及延伸段已开通运营，全长29.5公里，本片区范围内共设有站点7个；在建的地铁6号线位于本片区东部，沿福厦高速连接线共设2个站；在建的地铁5号线由螺洲方向接入本片区至火车南站综合交通枢纽；在建的地铁4号线位于片区中部，在片区内设有2个站；
以上四条线路在林浦站、城门站设有换乘，串联全城。
该片区未来将结合站点谋划 TOD 开发，统筹考虑周边用地布局及交通组织，提高土地利用效率。
在空间、景观及基础设施规划方面，方案明确围绕南湖公园、三江口地标地块、规划交通站点周边、黄山村历史建筑群和城南村历史建筑群等重要区域进行规划回头看。
最大亮点之一：南湖落地再添实锤！
位于火车南站片区湖际村的南湖公园占地807亩，体量超过了西湖公园！根据早前网上曝光的资料，该项目已列入福峡路以东城门镇区域建议启动项目清单，有望今年底进场征迁。
三江口底气不止是地铁、南湖公园和地标，还有全国十大区域性铁路客运交通枢纽——福州火车南站，它是福州打造都市圈1小时通勤圈的重要一环。明年新福厦高铁建成后，从这里到厦门坐动车只需要 1 小时。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
作为福州新区，它是福州都市圈的主门户、主战场之一，也是重点发展优先区之一。 随着新一轮蓄力方案，建设一批高端的酒店、住宅、办公以及商业综合体，全面提升三江口片区现代化、国际化水平。还有重要的一句，以一流标准全面加速推进文化传承、生态修复、道路交通、产业发展和民生配套设施完善。 等地铁、公园、医院、学校等配套一步步兑现，等购房者对它的板块价值认可了，这个美丽福州示范区、美好生活样板区、新兴产业聚集区才能真正发挥“疏解老城”的作用
配套价值
【学校配套】：清华附中12年一贯制教育体系，叠加清华附中幼儿园（项目自建）
【交通配套】：地铁6号线樟岚站（在建），南江滨东大道，福泉高速连接线
【商业配套】：嘉里中心（在建），项目自带约2.6万㎡商业街区
【医疗配套】：福州市第一医院新院（规划）
【生态配套】：南江滨生态公园、城门山山体生态公园
【其他配套】：海峡国际会展中心、海峡文化艺术中心
详细配套以评分
小吉点评
离未来六号线地铁口樟岚站确实很近，置业顾问是说大概在五十米左右，但我们实际测量的话，应该在一百米左右，但不管怎么说，这都算是正地铁房； 樟岚站地铁口往南一站，可以与一号线在梁厝站换乘，往北可以与外来的四号线林浦站换乘，从轨道交通上看，还算是比较方便的； 从自驾出行来看，该楼盘东面的南江滨东大道到市中心虽然有一定的距离，但是这一带路况向来不错，所以即使在市中心上班，也不需要太多的通勤时间；
楼栋分析
大东海江山府位于福州仓山区南江滨樟岚地铁上盖（地铁6号线樟岚出口20米），由大东海地产集团负责开发。项目占地约400亩，定位清华附中旁纯商品住宅。项目规划有高层、叠拼别墅、商业、SOHO等多元业态。
项目分四个区开发。A区规划高层住宅+商业别墅+2.6万方商业步行街；B区规划7600㎡幼儿园+叠拼别墅；C区规划叠拼别墅+高层住宅；D区规划商业别墅+少量高层住宅。目前后面几期的规划还未正式报批，不排除后面调整的可能。
户型分析
楼盘户型
户型分析
大东海江山府项目规划总户数约3673户，容积率1.6，主力户型为65㎡两房一卫，83/87/96/98/100/101㎡三房两卫，106/109㎡四房两卫。项目由于体量大，户型较多，尤其三房两卫的户型面积段都比较接近，客户可以根据自己的需求和喜好选择适合自己的户型。项目目前尾盘在售，首开A地块，分别为1-9#楼（无4#），其中A1#楼1-16层02、03、05、06单元为人才公寓，由福州市国有房产中心回购。
上图是83的户型图，如果光看户型，好像是三开间朝南，一房朝北；
实际上这个户型是在中间户，朝北的房间是靠连廊采光的，效果不好很好。还有一点就是现在三房户型比较主流的是89平双卫，而这个83平单卫可能会略显尴尬；
因为不是通透户型，厨房也是靠采光井来采光，效果也未必好。
还有从动静分离的角度上看，这个户型也是不太理想的，动区和静区会相互干扰；
上图是96平米的户型，采光方面的缺点和83平米的一样，连廊户型朝北是靠采光井的，但是这个户型的优点就是动静分离，而且有两个卫生间；
83和96的户型有共同的优点，就是开间和进深比例比较协调，利用率会比较高，且保温效果较好；
上图是101的户型图，因为是端头户型，可以做到南北通透，还多一个阳台，就是南北通透，三面采光的户型，在采光上对比中间户是有优势的；
但是这个户型的开间和进深比例不是很理想，保温效果不会很好，在夏天和冬天的时候就能明显感受到；
但是整体来说这个户型还是不错的，做到了动静分离，采光通风效果都不错；
上图是106的户型图，这种户型一般挑不出太多毛病，南北通透，三面采光，但是106做四房的话，可能会略显紧凑；
当然，这个楼盘还有一些其他小户型，比如65平米的户型，但是商家并没有作为主打户型，这种户型就很普通的一房朝南厅朝南，次卧靠采光井；
这个户型还有一个BUG就是卫生间是属于暗卫，不过对于这么小的户型也谈不上什么追求；
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