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左海璞宸楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.3
项目亮点
【左海集团 福州百亿市属国企 】
左海集团，福州市国有独资企业。成立于2013年5月，主营“现代化交通产业、标准化园区建设、一体化供应链服务、战略新兴产业投资”四大业务板块。
◎福州城区北向第二通道工程——福州北向“大动脉”，加速大福州都市圈进程；
◎道庆洲大桥——全省首座双层公轨两用大桥，国内首创约276米变高度钢桁结合梁跨度；
◎长乐机场综合交通枢纽配套工程——省内首个“零换乘”高效集约型综合交通枢纽站；
【隐奢·台地住区】
采用台地跃级设计，地势较周边整体抬高约3-5米，于难以复刻的鼓楼城芯之上，层层递进，打造更为优越的归家礼序、更为高效的排水、更为静谧的生活环境，不动声色的让生活更出色。
【同辉·时代建筑】
以高级灰铝板，糅合大面积玻璃立面，勾勒优雅灵动的现代主义风格，赋予建筑光的通透与灵动，同时为“老城根”增添一抹新颜色,辉映新时代的杨桥人居。
【匠制·舒适楼型】
择取Superflat理念，打造7-11层南北通透纯板楼，避免了单面采光和进深太长，导致部分空间采光不好的弊端，真正实现明厨明卫，绝无“灰色空间”，畅享阳光洗礼。
【灵动·四房户型】
97-110㎡的成长型户型，全明全通透方正格局，可变四房，满足成长型家庭的各种可能，从二人世界到三口之家，从三胎时代再到三代同堂，都可以兼顾到，为人居提供全新的解决方案。
区域价值
科技创新高地
谋布局——“一轴两片多点”建设创新集聚地
建设科创走廊，是福州市全方位推进高质量发展超越的重要举措，是对标国家中心城市的重要载体，也是加快建设现代化国际城市的内在要求。
正在全力打造现代化国际城市“最美窗口”的鼓楼，把握创新主战场，进行了前瞻布局——北起福州软件园，沿工业路向南延伸至闽江学院老校区，以这条纵向贯通的通道为主轴，建设南北跨度约5公里、东西两侧延伸约2公里、总规划面积约10平方公里的科创走廊。
按照“以产兴城、以城聚产、产城融合”的总目标，鼓楼区发挥城区现有产业基础，挖掘城区闲置空间、低效用地，打破物理边界，整合串联高校、科研院所、优秀企业资源，以软件、光电智能制造研发为主导产业方向，构建“一轴两片多点”的科创走廊空间格局，即工业路及其延伸段一个轴线，福州软件园和怡山两个核心片区，及多个科创地块空间。
鼓楼科创走廊采用“政府指导、市场运作、国企参与”建设模式，至2023年底预计完成13个载体提升项目，新增载体面积约105.42万平方米，可吸纳就业人员6500人，国家高新技术企业总数达500家，创新创业载体23个，研发公共服务平台33个，建成若干个科创走廊点。
发挥科创走廊辐射引领和带动作用，鼓楼区将搭建创新链、产业链和资金链对接平台，推动投资基金、中介服务、科技人才、创新成果形成集聚突破效应，打造集生活、商业、文化和休闲于一体的复合空间，形成具有鼓楼品牌特色的一流科技创新集聚地。
添动能——聚焦软件、光电智能制造研发
软件、光电智能制造研发两大主导产业，是鼓楼区激活创新的重要力量。鼓楼科创走廊将以福州软件园和怡山两个片区为核心，加强多个科创地块空间建设，为经济社会发展增添新的增长极。
福州软件园片区规划范围约1.3平方公里，要打造以软件信息、光电智能制造研发为主导的高新产业园。作为全省数字经济发展高地，园区汇聚近900家企业，建设华为软件开发云、知创福建、鲲鹏赛道适配中心等七大公共服务平台，同时拓建金融公共服务平台、数字园区平台等专业服务平台及生活服务中心、学校、公园等配套设施，争创中国软件名园。
怡山片区规划范围2.0平方公里，将作为新一代信息技术引领区，依托省高新技术创业服务中心、中科院物构所、福州大学、闽江学院等创新资源，发展新一代信息技术、新能源和新材料研发等产业，建设福建氢能科创园、海丝中央法务区，打造区域创新创业高地。
集聚创新资源的同时，鼓楼科创走廊将进一步推动产学研合作。通过“龙头企业+高校”“龙头企业+科研院所”以及高校和科研院所自建产学研体系等方式，构建产学研深度融合体系，完善科技成果转化服务体系，吸引更多高校科研院所的优秀科技成果在科创走廊落地转化。
优环境——金融+人才+政策全方位赋能
眼下，鼓楼正瞄准大型央企国企、知名跨国企业、头部科创企业和大院大所，为科创走廊引进一批高新技术产业项目，在优化创新环境上下更大功夫。
为项目注入金融活水。为加强科创走廊内的项目、企业融资需求对接服务，鼓楼将搭建金企平台，畅通企业融资渠道，开展8大类融资主题活动，打造“金企沙龙”服务企业品牌。同时，依托“朱紫坊基金港”入驻基金，进一步撬动金融和社会资本，加大对科创走廊内初创企业金融支持。
为产业构建人才支撑。鼓楼确立了人才引领发展的战略地位，将加快推动人力资源产业园建设，实施人才安居工程和高层次人才“团队+项目”引进计划；构建产教训融合、政企社协同、育选用贯通的高技能人才培育体系，提升人才链与创新链、产业链的匹配度、融合度；在科创走廊配套高水平国际人才社区，建设公寓、学校、创新馆、服务楼、会客厅等人才主题服务场所。
为发展提供政策扶持。鼓楼区已对区级现行政策中适用于科创走廊企业的条款进行梳理并汇总。因此，除市级政策外，鼓楼科创走廊的企业还可享受楼宇经济发展、企业上市“榕树计划”、鼓楼区服务企业“百十千”行动等专属政策红利，获得全方位、全周期发展扶持。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
鼓楼区作为福州全市的经济、文化、政治中心及现代金融服务业中心，也是福州市初等、中等教育资源最雄厚的区（福州一中、福州三中、福州实验小学），交通便利发达，风景秀丽（西湖、左海公园、5A级景区三坊七巷），但是在售新房较少，可开发使用土地有限。
配套价值
°快速立体路网：约500米地铁4号线(在建)凤凰池站，沿金牛山高架—洪山桥无红灯快速畅达三环快速。无论乘车还是自驾，皆以便捷通达全城，纵享时代出行速度。
°国际商业旗舰：约300米Sam`s Club山姆会员商店，约900米The Mixc华润万象城，帷幄城芯繁华，万象生活举步即享。
°都会活力公园：西河智慧体育公园/金牛山体育公园/西河水上乐园等公园围绕在侧，为居者打造多元意趣氧境，点燃生活活力。
°多元人文聚场：近享凤凰剧院和万象影城等文化娱乐配套，纷繁文化便捷畅享，365天精彩无限。
°城市慢行系统：约1公里至福道入口，约700米至江滨公园，集城市森林与畅意江风一体，纵享“慢”的乐趣。
°都会慢调街区：近邻融侨新天地，举步福大怡山文创园，让咖啡、手作、奢雅生活，随心入怀。
°滨江慢活公园：坐享江滨公园、国光公园、福沁休闲公园等三大滨江公园，以无可复制的城市滨江公园稀缺资源，构建慢活休闲氛围。
°静谧高等学府：福州大学至诚学院/中国科学院大学福建学院等高等学府在侧，学风浓厚，静谧而又绚丽多姿。
详细配套以评分
小吉点评
项目位于鼓楼西区，距离地铁四号线650米，距离山姆600米，距离万象城1.2公里，距离东街口3.5公里，附近即金牛山和福道，还有金牛山产业园，看上去配套加持度还不错。 项目周边以老旧小区为主，附近也存在一个庙宇，周边划片以洪山小学为主，虽然是鼓楼区的小学，但是排名较差。 对于这里的区位，鼓楼区+周边的公园和商场，看上去还不错，但是实际体会这里并没有受到太多鼓楼光环照顾。 北面山体隔断，南面杨桥西路+旧福大，整个周边的地形，也基本难言有什么特别的发展。 同时项目地块面积偏小，都是以单体楼栋为主，社区空间也基本忽略不计，整体来说，区位听上去还行，实际不太能打。
楼栋分析
左海璞宸：备案名（璞宸公馆），地处：鼓楼区西洪路南侧、祭酒岭新村东侧。项目占地15.28亩，规划两栋联体住宅楼，一栋商业楼，其中商品房合计72套，安商房合计26套。地块被路网分割，北地块存在安商房。
南区：2号楼，11层住宅，合计42套，左侧是安商房。
北区：3号楼，9层+7层的牵手楼，合计30套。
户型分析
楼盘户型
户型分析
左海璞宸项目主推面积97-110的四房产品，对于这个小地块，低容积率定位，主推也是近洋房的设计，户型也是以地缘刚需为主，总的来说，算是比较轻松兜底的一幅。
左海璞宸97平方四房两厅两卫户型
位于联体楼的内端，三开间朝南，包心布局，没有走廊空间浪费，北侧书房存在，导致南北不够通透。
左海璞宸110平米四房两厅两卫户型
四房两厅两卫，位于联体楼的外端，跟97/98的布局没有太大不同，区别就是北向卧室空间变大，其他优缺点基本一致。对于这种洋房，还有一个问题就是电梯，虽然户型图没有体现，但是基本可以确定电梯是贴着南向次卧，存在噪音影响，同时餐厅位置的光线也值得关注。虽然这种户型得房率较高，不过这种面积段做四房，可以看到都存在部分卧室偏小，两个卫生间都小的情况。
左海璞宸108平米四房两厅两卫户型
位于3号楼西端头，户型呈现梯型，跟台江的榕发江墘云筑111户型类似，户型同样存在南北不通透，电梯贴着卧室等情况，同时这种南向设计，也让主卧采光被客厅遮挡。
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