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星海天宸楼盘评测报告
楼盘综合评分
9.0
项目亮点
【千亿中交】120年历史的万亿规模特大型央企，2020年《财富》世界500强第78位。布局全国近40多个城市及多个国家，打造全球地产综合开发运营领跑者。
【千亿中梁】大道中梁，千亿房企，为美好生活创造价值，中梁控股集团深耕26载，稳居中国房地产开发企业综合实力20强，并位列发展潜力第1位、成长速度第1位、运营能力第1位等，中梁根植长三角经济区，布局全国五大经济核心区域。
【时代聚焦三江口 潮起滨江3.0时代】三江口作为“东进南下，沿江向海”国家战略加持，及“一轴两城六组团”城市发展格局，雄踞福州中轴核心区，集核心商务区、市行政中心区与功能承载区，担负起擎动大福州向超级湾区时代迈进的重要使命，“福州滨江3.0时代”，崛起正当时！
【绿城物业，中国上市物业服务企业综合实力TOP10】共11次蝉联“中国物业服务百强满意度领先企业”第1名，服务业务覆盖全国，30各省市163个城市逾2800个项目，是中国高端品质物业服务的代言级品牌。同时绿城服务从品质生活、智慧服务、幸福园区三个维度打开理想人居新模式，始终为城市居者匠造精致高端的生活体验。
【尊崇感社区配套 定制时代】匠造约7000万㎡中庭景观，约150m中轴栋距景观带，勾勒一环两轴三庭八院，尊崇“四重归家”礼序，致力打造集简约而精致、艺术与活力的菁英特区场所。
【8大户外功能 12大泛会所主题】·8大户外功能拓展区：环形跑道、儿童乐园、宠物乐园、健身场地、篮球场等；·12大泛会所主题空间：趣·玩吧FUN、品茗交流、“潮”会玩·Youth Club桌游派对等。
区域价值
城市客厅东南门户
当福州版“陆家嘴”渐行渐远，三江口又有了新身份——福州市的城市客厅和东南门户！
这个定位出自官方，而非开发商。
11月9日，福州市自然资源和规划局发布了一则《关于三江口片区重点区域城市设计方案征集工作项目》公告。
这份城市设计方案有着重大意义！它补足了三江口片区详细规划阶段的城市设计内容，为下一步规划工作提供系统性、框架性的设计指引。
信息量很大，从地铁到南湖公园，再到新南站……梳理后发现，我们对三江口的认知，或许有了新的答案！
公告进一步扩大了三江口片区规划范围。区域研究范围西至连江南路，南至则徐大道-福峡路，东临闽江，面积约4120公顷（61800亩），包含会展片区、黄山片区、三江口片区和三江口片区重点区域四个片区。
官方也已经改口叫“大三江口”片区了！
而详细的城市设计规划位于三江口片区重点区域内，东至福泉高速连接线，西至福峡路、敖里路，南至闽江，北至潘墩路，面积约30720亩。
三江口片区重点区域位于三江口片区研究范围内的西南部，南临乌龙江，紧邻三江口、会展、螺洲等功能片区，承担着大三江口片区内2条重要城市景观轴：
1、西起乌龙江，东至闽江，贯穿火车南站的东西向城市景观轴；2、沿潘墩路贯穿海峡国际会展中心，联系城市-闽江-鼓山的城市景观轴。
官方认证，展示福州山水的门户形象，地理位置重要！
根据在编的福州市国土空间规划，三江口片区重点区域主导功能包括综合交通枢纽，商业商务和环境舒适适的生态宜居功能。作为城市重要门户节点，该片区将统筹居住、产业、公共服务等各类用地布局。
按照义序机场净空保护要求，片区限高在 20-180 米。
地铁是判断板块价值的重要依据。三江口片区重点区域位于城市多条轨道交通交汇的重要节点区域：
福州地铁1号线及延伸段已开通运营，全长29.5公里，本片区范围内共设有站点7个；在建的地铁6号线位于本片区东部，沿福厦高速连接线共设2个站；在建的地铁5号线由螺洲方向接入本片区至火车南站综合交通枢纽；在建的地铁4号线位于片区中部，在片区内设有2个站；
以上四条线路在林浦站、城门站设有换乘，串联全城。
该片区未来将结合站点谋划 TOD 开发，统筹考虑周边用地布局及交通组织，提高土地利用效率。
在空间、景观及基础设施规划方面，方案明确围绕南湖公园、三江口地标地块、规划交通站点周边、黄山村历史建筑群和城南村历史建筑群等重要区域进行规划回头看。
最大亮点之一：南湖落地再添实锤！
位于火车南站片区湖际村的南湖公园占地807亩，体量超过了西湖公园！根据早前网上曝光的资料，该项目已列入福峡路以东城门镇区域建议启动项目清单，有望今年底进场征迁。
三江口底气不止是地铁、南湖公园和地标，还有全国十大区域性铁路客运交通枢纽——福州火车南站，它是福州打造都市圈1小时通勤圈的重要一环。明年新福厦高铁建成后，从这里到厦门坐动车只需要 1 小时。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
作为福州新区，它是福州都市圈的主门户、主战场之一，也是重点发展优先区之一。 随着新一轮蓄力方案，建设一批高端的酒店、住宅、办公以及商业综合体，全面提升三江口片区现代化、国际化水平。还有重要的一句，以一流标准全面加速推进文化传承、生态修复、道路交通、产业发展和民生配套设施完善。 等地铁、公园、医院、学校等配套一步步兑现，等购房者对它的板块价值认可了，这个美丽福州示范区、美好生活样板区、新兴产业聚集区才能真正发挥“疏解老城”的作用
配套价值
【交通配套】三横三纵五桥，无缝接驳大福州半小时生活经济圈。三横：三环路、环岛路、三江路，接驳三环，捷达仓山区及主城区；三纵：福峡路直达东二环泰禾、福厦连接线、南江滨大道接驳仓山；五桥：魁浦大桥、三江口大桥、道庆洲大桥、乌龙江特大桥、乌龙江大桥，接驳长乐和福清。
【商业配套】商业金融双中心，傲居三大城市商圈（在建中）交汇处、咫尺间揽城市繁华；三大商圈：三江口CBD商圈（在建中）、嘉里商圈（在建中）、新天地商业广场（规划中）；行政中心：海峡青少年活动中心（规划中）、海峡会展中心；商务办公：福州国际金融中心、樟岚嘉里总部基地、五星级酒店集群；
【地标配套】两大城市地标距离项目仅百米距离福州版“悉尼剧院”海峡文化艺术中心，仓山版“三坊七巷”-梁厝历史文化街区荟萃文化艺术、生态旅游为一体，未来将接纳大量人潮聚集。
【休闲配套】四大公园生态体围合，悦享家门口宜居生活。超3000亩四大生态公园聚合，让生活融入自然诗意，以城市“绿肺”焕新品质生活。四大公园：约720亩南湖公园（规划中）、超1800亩江滨生态公园、马航洲湿地公园（规划中）、约600亩清凉山公园。
【医疗配套】市一医院分院（规划中）、严复医院（规划中）两所三甲医院，为家人的健康生活保驾护航
详细配套以评分
小吉点评
星海天宸这个楼盘位于福州三江口板块，这个板块属于仓山各个板块中比较边缘化、存在感比较低的板块。附近楼盘也比较多，竞品选择比较多，比如只比星海天宸早两个月开盘的龙湖盛天景粼天著和还未开盘的远洋天赋，位置相差不远也都是滨江小区，主要看个人喜欢。
楼栋分析
项目位于三江口梁厝片区，距地铁1号线梁厝站约300米，属于标准的地铁房。建筑规划是七十年产权的高层住宅、容积率2.3，绿化率35%，规划用户980户，物业费2.9元/平，使用绿城物业。目前是1到10号楼在售，不过实际只有九栋楼，因为没有四号楼。
整体周边还在建设中，等建设好了环境应该会好一些。不过离江边还是有一定的距离，有的销售说高层可以看到江景，但是因为有一定距离，而且还有不少棚户区，将来建设后可能会有进一步遮挡，毕竟三江口板块整体还在建设发展中，还有很多成长空间。
户型分析
楼盘户型
户型分析
中交中梁星海天宸项目户型从两房到四房，最小的63㎡，最大的仅111㎡，基本都是针对刚需客户。三房两卫和四房两卫产品分别设计两种户型，一种三面宽两进深中间户，一种两面宽三进深端户，客户可以自主选择。从赠送率方面看，每个户型都做足了赠送，尤其偷的飘窗没有计入面积，除了最小户型外其余户型全部都是大面宽阳台，赠送一半面积。
上图为63平米做两房，户型是比较方正，但是结合楼层平面图可以看出是中间户，朝北的卧室采光只能依靠采光井。厨房和卫生间的距离很近，也显得很尴尬，还有就是因为餐客一体设计，厨房的采光效果不好很好。
这个77平米的户型，第一眼看的时候可能感觉开间和进深比例不协调，但是结合楼层平面图看的话，是一个端头户型，南北通透且三面采光。这个户型虽说不够方正，但是整体上看还算是一个优点大于缺点的户型，只是保温效果会差一点。
这个87平米的户型看上去比较完美，三开间朝南，一房朝北，且做到动静分离，但是有没有发现朝北的次卧也是靠采光井来采光的，因为这也是中间户。
这个88平米的户型算是不错的，和87平米的户型有点相似，但是这是一个端头户型，每个卧室的采光效果都比较好，但是销售说该户型会比87户型的均价高。
上图为111的户型，单说户型上看，没什么缺点，南北通透，三面采光，且做到了动静分离，但是这种户型的价格一般会偏高一点。63平米做两房中规中矩吧，77平米能做端头的话，虽然不方正但整体还不错，87.88.111的户型可以算是双阳台设计了，因为阳台只算一半的产权面积，还是比较划算的！不过，整体来说，这种刚需段的三房和四房都是比较紧凑的，不过面积摆在那里，也不能有太高要求！
你可以按区域查找福州新房、二手房，也可以按区域查询福州房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
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