福州史诗级土拍收官！19幅地成交总金额达到105.92亿！

来源：克而瑞 2021-05-14 12:06:30

福州买房交流群-38群（449）

前言

随着马尾、长乐两地土拍收官，福州首场“双集中”土拍正式收官。据CRIC统计，本次土拍成功拍出26幅地，总成交金额高达157.558亿，其中福州四城区吸金105.92亿，长乐、马尾分别揽金46.92亿和4.706亿。

现场回顾

5月13日上午，马尾土拍火热开场，时隔两年再度推出马尾老城区住宅用地，同时，也首度采用摇号方式确定竞买人。虽然只有一幅宅地出让，但依然吸引了多达56家竞买人报名参拍（含马甲），*终象屿摇号拿下马尾宅地。

5月13日下午，长乐土拍集中推出长乐区8幅宅地，不仅是长乐史上*的一次土拍，也是福州首次土地“两集中”土拍的收官大战。本次长乐土拍呈现冷热不均的局面，共有2幅宅地触顶，其中1幅进入摇号环节。但另有2幅宅地临时取消出让，长乐6幅宅地共拍出46.932亿。

土拍解读

自全国宣布集中供地实施以来，22个城市基本已完成相应的供地调整，4月份以来先后有广州、重庆、杭州、无锡、沈阳、长春、福州、厦门8城进行了首次集中供地拍卖，其中重庆、无锡高热不减，而今日开拍的厦门土拍更是火药味十足，两幅6W+的楼面价也创下历史新高。

不难发现，重点城市在集中供地政策的指引下，一次性推出大量住宅用地土地，可谓声势浩大。另一方面推过度集中的供地窗口期推高了拿地的资金门槛，资金雄厚的大型房企优势更为明显，激烈的拿地争夺战和紧张情绪正在向全国热点城市蔓延。

纵观本次“集中”出让的多场土拍，热点城市的热点地块，都是国企和TOP级民营房企竞得。其中，不乏合作拿地的房企，合理分散风险，实现共赢。也有一些原来低调的央企、国企会因为资金充裕，实现弯道超车，例如首次以公开土拍市场进驻福州的象屿。中小房企全程围观下来，往往只能捡漏一些冷门地块，甚至大多数房企是颗粒无收。

也正因为国企、央企表现得太生猛，使得他们不仅是土拍市场的生力军，还在无形中推高了地价。不过，房住不炒并非说说而已，一些拿了高溢价地的房企，是福是祸，*终只能等项目面市再来定音。

此外，同一个城市里，因为区域不同，土地市场也在分化。国企虽然表现抢眼，但同样也存在托底现象。典型如本次出让的福州四城区、长乐地块，多幅边缘地块仍然底价成交。正如之前土拍市场遇冷时，往往都是有国资背景的房企在托底的情况一样。

当然，土地新政正在加剧地块的分化，有限的资金下，今后热点区域、质量优良地块的热度只会有增不减。

或许，很多人都以为集中供地，政府才是*的赢家，其实答案不尽如此。

众所周知，大部分城市资金都来源于土地财政，且短时间内根本不可能改变，以前楼市遇冷，地方政府还会出面要求房企前去拿地，尤其是像福州这类房地产依赖度较高的城市。

但现在集中供地模式来了，一年只卖三次地，时间都差不多，算不过账的房企都会去争抢重点城市的好地。所以，虽然本次参拍房企较多，但大部分房企都是谨慎对待，超过预期就退场，将有限的资金“花在刀刃上”。

从本次福州土拍不难发现，除了个别高地价外，大部分地块成交价其实低于之前的平均水平。虽然本次福州土拍参拍房企数量创纪录，土拍热度居高不下。但据CRIC数据统计，综合溢价率约为21%，与2020年水平基本持平。

从这个角度看，在有限的集中拍卖背景下，政府其实有一定让利，宁可少一些土地收入，也要让地价保持在一个合理水平，从而起到了“稳地价”的作用。

土拍作为楼市风向标，从地价传导到房价，不少购房者已经知道从土地成交价格去判断接下来楼市的走向。

目前的现象是：
热门地块遭疯抢，传导到购房者那里——开发商在疯狂拍地！土地价格猛涨！房价还要涨！赶快上车！

冷门地块或者区域：完了，还要跌！完了，涨不上去！算了，继续持币观望吧，反正什么时候买都来得及。

购房者“买涨不买跌”的心理，也使楼市的冷热分化加剧。