仓山最全板块攻略！

仓山

市场风云变幻，我自屹立不倒

说到福州五区内的典型生活区，两年前，可能包含五四北、仓山和快安。

2019年，快安一线沿江地块基本售罄，快安失去了“南向看闽江”这一最大的竞争王牌。随后招商雍景湾大降，远洋低价跟进，快安大地主名城措手不及，靠半垄断经营多年的板块价值预期毁于价格战。

如今高地价的名城紫金轩、名城悦郡艰难扛旗，但客户对板块的认知沦为和闽侯一档。

2020年，五四北接连遭遇黑天鹅，2022房企纷纷暴雷，板块盘多心急，价格战凶猛，同质化严重；板块地贵，融信、中庚、绿城、龙湖解题艰难，特价房、工抵房、秒杀房琳琅满目，你方唱罢我登场。恰逢安商房几千套交付，几千套安商房仍待交付，真实仓山板块成交价一降再降。

仓山成为了最后的逻辑担当，南台岛幅员辽阔，区域大发展，板块多，概念丰富，定位多元，从南到北，淮安、金山、奥体、江南城南、三江口。

淮安

没成为纯粹富人区的遗憾

淮安可以说是福州最为遗憾的板块。曾经“福州富人区”的宏图，双江流域的帝王级风 水，地下三环路、地上金沙滩的完美想象。最终被三环路高架横穿而过，愿景搁浅。

板块突变，金辉接盘融侨，定位一转，高中低三种定位铺开，千万级临江顶 级别墅群，几百万的叠拼别墅山房，数千套高层，淮安国际住区，成为了刚需担当。

淮安板块已无新地块，格局尘埃落定。北面居住区，仅有三个品牌楼盘，两个已经交付。南面文教区，农大等四所高校，暂不搬迁。

板块商业配套少，但自然环境优越，定位上也足以应对不同档位段的客户需求——刚需客户可以看看板块内二手房，找到30%赠送的复式产品，性价比极高；土豪看看靠山望水、双江麓谷的独栋，福州最好的自然资源别墅，顶 级选择。

淮安别墅群实景图（来源：网络）

板块居住指数✩✩✩✩   投资指数✩✩

金山

即将圆满的CLD，停笔交卷

金山板块刚刚兴起时，还没有CLD这个概念，但作为福州最早成型的居住板块，整个城市面貌已经完全成型。2022年及往后，板块任务只是把最后几块拼图拼上而已。

因此，造神盘、促改善成为了新楼盘的历史使命。榕心映月带着地铁时代的好消息，成为神盘；龙湖天序、紫金九号定位改善，将金山绿轴的规划收尾完成，目前来看，都是板块内置换的好选择。

板块内价值有三级台阶，滨江4-6W，对望闽江北CBD，因为资源稀缺性，价格有足够的逻辑支撑，外滩壹号的备案价更是突破了福州备案价的天花板，代表了政府对板块价值的肯定。

新盘、次新盘3W+，二手房江南水都领衔，后有融信大卫城、中庚城等风情社区，生活感十足。

金山板块实景图（来源：网络）

旧盘2-2.5W，各种旧商品房，集资房，安置房青睐金山板块，门槛也不会很高。对于追求稳健生活的人，金山各方面都相当合适。

金山板块实景图（来源：网络）

板块居住指数✩✩✩✩✩  投资指数✩✩✩

楼盘代表

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  新榕金城湾

  仓山 | 仓山金山大道南侧，原金山展览城地块25000元/平米

  户型2-3室 | 建面69-139㎡

  金山中心低总价地铁2号线旁公交直达配套成熟商场超市现房
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奥体

一条路，分隔两种未来

过去五年，奥体板块完成了教科书式的概念造城。青运会、飞凤山公园、万达商圈，高素质、高配套、低密度概念从平行淮安到超越淮安，从仰望金山到平行金山。

一条福湾路，将奥体板块东西分隔，西侧靠近金山，一派欣欣向荣，东侧靠近盖山，价值颇具争议。

目前福湾路以西的奥体板块已经基本开发完成。个别精品项目如二手房奥体园著，涨价凶残，逼近四万，媲美鼓楼，典型楼盘已经完全成熟。

檀府、丽兹公馆、方圆、华润橡树湾、融信白宫，低密度公园洋房的质感，拉升了全板块品质感的平均线。

奥体周边实景图（来源：网络）

而福湾路以东的奥体板块开发时序较晚，对于其价值，业内有一定争议。因为工业地块多，路网错综繁杂，医院等配套是双刃剑，板块城市化率低，城市面貌相对荒凉，且从控规图上看，未来规划也不明朗。因此导致了水晶榕著、翡翠之光、金茂悦等项目面临的的争议。

奥体实景图（来源：网络）

进一步发展有三个必要条件：

① 盖山片区大开发

② 义序机场搬迁

③ 工业用地进一步外迁

总而言之，奥体板块盘多，质量高，自住舒适。

板块居住指数✩✩✩✩  投资指数✩✩

仓山的“北三板”目前生活情境已然成熟，自住客户可大胆选择。但因价值已充分反映在这三个板块的房价当中，板块已完全定调，没有新利好浮现，不宜作为短线投资的资产。

福湾路是目前仓山的面貌分割线，向西是成熟城市，向东是发展蓝图。

买成熟还是买发展？

前文说过了三大成熟板块，自住品质感十足，但投资空间已不大。接下来主要说说2个主卖图纸的未来板块，江南城南、三江口以及细分出的江南CBD概念，三叉街商圈概念，帝封江概念和三江口概念。

楼盘代表

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  旭辉江山雲出

  仓山 | 洪湾路与杨周路交叉口（飞凤山公园旁）26000元/平米

  户型3-4室 | 建面89-155㎡

  品牌地产低密社区花园洋房大型社区品牌物业
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江南城南

全村的希望

如果说上一个卖图纸的成功者是东二环，下一个可能是南二环。区别是，东二环卖图纸的时候，价格还没有兑现，南二环卖图纸的时候，开发商已经试图将图纸上的配套加到房价里。

行业内有一个观点，买房选择当前一手楼盘最密集的板块，风险最小。今年的江南、城南仅用了仓山区十五分之一的板块面积做出了15个新盘，开发密集程度全福建最高。

一个板块能否得以快速发展，底层逻辑是政府想不想调动一切资源做成这件事，江南城南的置业顾问比其他板块要自信，只要你看看这个板块每个项目的区位图，就可以看出端倪。

三大商业体已经明确主人，不再是空头支票，江南CBD大量住宅项目开工，内有融信、融侨、金辉、世茂、滨海，成型的开发商，成型的产品系，不高的地价，打造几个高颜值项目，改善城市面貌完全不难。

内有政府南移概念，配套号称“政府自留配套”，外有国贸、融创，二环外不远，作为三角支撑，南三环都发展了，南二环便近了。

那么，距离超级板块，还差些什么呢？还需新建几条横纵的主干道，把路网理顺，还差一个大型的城市地标或公园，给板块点睛之笔，板块不能只有躯壳，没有灵魂。

海峡会展中心周边实景图

东、西、北的“二环内”都已四万，最后一个报道的南二环，板块面貌天翻地覆，只是时间问题。

政府搭台，开发商唱戏，好不热闹，你要买票吗？

板块居住指指数✩✩✩  投资指数✩✩✩✩✩

楼盘代表

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  首开融创榕耀之城

  仓山 | 仓山区螺城路48号16700元/平米

  户型2-4室 | 建面65-115㎡

  品牌地产地铁沿线人车分流购物中心大型社区
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三江口

春种一粒粟，秋收万颗子

行业内把三江口的范围扩大了，以前的三江口，基本上是指南台岛的最南端，指我们所期待的福州版陆家嘴、外滩，沿江的一线区域。现在的三江口，加入了樟岚片区、南站片区和帝封江，板块内的开发商战友也就多了起来。

三江口实景图（来源：网络）

之前的三江口发展，最被人诟病的，是“飞地式发展”，彼时会展中心至三江口之间，完全是荒地，人口不愿意流动到三江口，企业不愿意来三江口。江对岸的快安住宅区高楼林立，人过不来，三江口的路网已织好，项目却迟迟无法落地，“飞地”式的发展，让三江口成为了一块画饼。

今年的三江口，让人看到希望正在蔓延，三江口大桥通车，使用率飙升。快安生活区成为三江口的潜在人口仓，茉莉花剧院奏出悦耳的交响，全城的交通路牌为之导流，首个超高层项目万科云城封顶落架，待玻璃幕墙装上，应当有几分颜值。

会展到三江口之间的板块，土地大量出让，吹响发展的号角，滨江正荣府捆绑名校概念，收获了一批客户的青睐，嘉里开发综合体项目，大东海的樟岚上盖，有商有住。

南站时隔两年再次补货，湖滨府首提南湖概念，恒大、世茂、首开三分帝封江，三年后百栋高楼拔地而起，龙湖和中梁加入三江口群聊，中海看到回本希望，最大的变数还是泰禾。

最值得关注的，是历史低位的价格，基本穿越回到四年前，泰禾刚刚接盘三江城时的卖价，曾经嘲笑三江口直奔3万的客户们，如今2万出头了，买吗?

板块居住指指数 ✩✩  投资指数✩✩✩✩

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  龙湖景粼天著

  仓山 | 福建省福州市仓山区海峡文化艺术中心旁（地铁梁厝站西南侧）21000元/平米

  户型3-4室 | 建面75-135㎡

  品牌地产宜居生态双地铁地铁沿线品牌物业
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