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福州楼市新政：重启“首付2成”
4月2日，福州出台楼市新政，即首套房首付2成，二套房首付3成，三套及以上首付3成，具体细则及执行时间以银行通知为准。消息一出，引发市场高度关注，这也是时隔8年（上一次出台该政策为2016年2月），福州首套房重启首付2成。就在该新政出台的当晚，中国人民银行福建省分行官微就发文表示：福州市五城区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于25%，调整为不低于20%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于35%，调整为不低于30%，该政策从2024年4月3日起实施。 近年来，福州频频出台“救市”大招，2023年福州楼市共出台大大小小近20条调整政策，政策覆盖面广、力度大，楼市迎来历史较宽松时期。此番重启“2成首付”，能否肩负起福州稳楼市的重任？
购房信心缺乏，成交量屡创新低
据CRIC数据显示，近三年以来，福州新房成交量逐年萎缩。经历了2020-2021年的放量，从2022年开始，全年成交量降幅高达55%。2023年则延续2022年的低迷态势，尤其是从2023年下半年开始，多个月份创同期新低。典型如刚刚过去的三月份，未能等到楼市“小阳春”，成交量同比“腰斩”，也创近10年同期成交量新低。 值得一提的是，2023年9月至今，福州接连放出了诸多救市大招，尤其是9月份，几乎每周都有1-2个重磅级政策“炸场”，譬如认房不认贷、存量房贷利率降低、取消限购限售等。经过一个月的发酵，政策“组合拳”依然反响平平，成交量虽有所上涨，但仍回不到2023年上半年平均水平。 显然，随着房价看涨预期的下滑，进一步加重了购房者的观望情绪。不难窥见，当前制约需求和房地产行业销售的根本原因，仍是居民购房信心不足。与此同时，市面上二手房的成交量也进一步挤压一手房市场，导致新房成交量也持续在低位徘徊。在政策密集出台的近半年时间，整体成交量并未有较大起色，预计“2成首付”重出江湖也难逆转这一严峻态势。
买房趋理性，低首付不再是杀手锏
此前，福州外围不少楼盘推出“低首付”甚至“零首付”的活动。例如远洋天赋、闽越水镇等项目都曾用“2万起”、“9万起”的低首付吸引购房者。据了解，这类楼盘以备案价贷款，而成交价远低于备案价，由此提高贷款比例。从成交数据来看，低首付的确带动了短期的成交。但随着越来越多的项目参与其中，仅用“低首付”难以满足购房需求，而是需要叠加促销、加大分销力度，提高渠道佣金比例，才能让成交数据有所起色。不可否认，福州首付比例回归历史低位，对于部分购房意向强烈，但首付预算有限的购房者来说，的确有一定吸引力。然而，该部分群体有限，对市场的推动力度着实有限。且随着新房数量增加，供过于求态势显著，买方市场占主导地位的格局短期也很难改变。
居民杠杆率意愿降低，更看重流动资金
近些年来，我国居民加杠杆主要动力是房地产，其需求分为投资性需求、居住需求与升级需求。而在房住不炒的政策原则下，投资性需求被压制，且“房价永远涨”的时代似乎一去不返。当潮水退去，多数人的出发点，从此前的“加杠杆”和“高杠杆”，变成了希望得到一笔可以灵活取用的现金，来抵御潜在的风险。2023年底，克而瑞曾做过一次福州中高收入人群购房问卷调研，对近500份有效样本进行分析，最终数据显示：超过8成的用户，仅愿意用家庭收入的40%作为月供。在受访群体中，个人年收入在15-25万的占比最高，这部分人群中，超过7成用户仅能接受5-8千的月供。而收入在25-35万的人群，仅接受1-1.3万的月供。无数未知因素，也让他们的风险意识增强，不愿意让高房贷成为生活的“拦路虎”。再比如市面上成交较好的豪宅产品，客户对首付比例的降低并无迫切需求。例如福州成交较为火热的几大豪宅中，客户首付比例在3成以上的占比高达48%，这一数据远高于市场平均值，其中不乏一次性购买客户，高端购买力依然相对坚挺。
综合来看，我们认为，本次福州重启首付2成，较难让楼市修复回暖。只有整体购房预期和市场经济预期向好，最终推动购买力恢复，客户买房积极性才会出现提升，楼市才有回暖的基础。在购买力恢复之前，什么方法都只是小插曲而已，或能有说触动，但都构不成洪荒之力。后续市场情况如何演变，交给时间给出答案，我们也将持续关注。
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