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福州楼市近年来逐渐成为市属国企的天下，外来房企纷纷退出。根据统计数据，2024年福州四区土拍共成交35幅可售宅地，其中市属国企摘下29幅地块，占比高达83%。除去宜福、碧全、融祥3家外来小开发商，头部房企只剩下绿城、保利和华润还在福州拿地，华润拿的还是自己退的“回锅肉”。福州楼市似乎只剩下“自己人”了。
然而，部分外来房企虽然不再在公开市场拍地，但他们仍以代建或股权合作模式留在福州市场。这对福州来说，也是好消息。越来越多的房企由开发商向服务商转型，轻资产、低负债、抗周期的代建服务也开始成为福州房地产开发的新趋势。
去年底，绿城管理宣布与宜福置业合作，在福州鼓楼华林路打造华林悦府项目。这是绿城在福州的首个代建项目，也是知名房企代建商首次涉足福州市区商品房市场。此前，福州郊县楼市也出现过“代建盘”，像平潭的金地天禧和长福金地天逸就是金地管理的代建项目。
另一种合作模式是股权合作，即甲方取地后乙方入股项目公司进行合作开发。建发房地产集团是福州楼市的“合作王”，近期有传闻称，碧全置业的省林业厅宿舍地块将与厦门建发福州公司合作开发。建发从2007年就涉足代建业务，但主要集中在商办、医疗及教育、产业园方面，且厦门项目占比最多。
虽然代建和股权合作都是房企降低成本、分散风险的合作形势，但选择合作方时，房企往往会优先选择国央企或品牌开发商，以保证项目的质量和操盘能力。然而，绿城和建发这次选择了不知名的小民企，显然是看中了他们的土地资源。对于小开发商来说，与头部房企合作可以借助其品牌优势和操盘能力提升项目溢价，更快去化。
然而，也有人担心福州楼市可能会变得过于集中，希望能有更多外来房企参与进来，以提升市场的竞争力。目前，一些品牌房企已经不再拿地，或许会退出福州市场。希望福州楼市能保持多样性，以内卷的市场倒逼产品力提升。
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