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首先我们要了解什么是改善型住宅，改善型住宅从文字意义上解释，是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，想再买一套普通住房，称之为改善型住房，相应的购买改善型住房的客户即为改善型客户。从字面意义上理解，改善型普通自住房应该是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，想再买一套普通住房。
近年来，新房市场持续向改善型需求转变，刚需产品明显缩水。2022年上半年，194个重点监测城市普通住宅三房和四房的成交比例达80%，面积段也出现了上升，其中140-180平方米成交上升最为明显。这一方面是受多胎政策影响，改善型需求提升，另一方面也是因为地价的上涨，不少开发商倾向于选择改善型产品。部分刚需购房者由此流入了二手房市场。重点监测城市二手住宅成交数据显示，2022年上半年，二房成交比重继续增长，目前已渐渐成为承接刚需主力。
改善需求占新房主导
2020年至今，新房市场三房稳居成交主力位置，四房成交比重也在持续增长。
194个重点监测城市普通住宅成交户型分布中，三房的成交占比皆是最高的，其次是四房，二房户型成交占目前已经跌至14.05%。
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分城市能及来看，截止至2022年上半年，4个一线城市三房、四房和五房及以上户型成交套数都出现上涨，其中四房的成交套数上升幅度最大从2020年的13.58%上升至2022年上半年的18.94%，与此同时，二房的户型成交面积出现明显下滑，从2022年的26.17%下降至17.07%。
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31个二线城市四房成交套数上升幅度是各能级中最高的，从2020年的18.75%上升至2022年上半年的25.50%。
整体来看，无论是一二线城市，还是三四线城市，三房户型占比都超5成以上，同时四房户型成交套数占比上升幅度最大。
整个市场朝改善型需求转变明显。
从目前来看，新房市场持续向改善型需求转变，主要原因有以下两点。
开发商正在放弃刚需
1、“房票”很宝贵，最大限度“一步到位”
从需求端来看，虽然2022年至今不少城市放松了限购，但对购房者来说，“房票”很宝贵，因此需要最大限度利用好房票“一步到位”。
阿文正是2022年初买的房子，他买房的原因属于刚需婚房，由于上海非户籍婚后仅可购一套房，在上海二手房贷款“三价就低”的政策下，他加入了上海“打新”的行列。
阿文表示，最初的时候，只是想买一套80多平方米的房子，一方面是因为看中的项目单价较高，另外一方面是在上海新房积分摇号政策下，能买到的房子取决于最后摇到的号。在上海很多新房大户型更受欢迎。
“没想到我的运气非常好，竟然摇到了三十多号，本来觉得能买一个80多平的就不错了，因为大户型比较少，大家都想要大一点，能摇到一百多号基本上就买不到大的户型了，然后没想到摇的这么靠前，于是就想冲一下，就买了100多平的三房两厅。”
阿文表示，虽然80多平和100多平首付有些差距，但差的这点钱，找亲戚朋友借一借，也想冲一把。因为房票太珍贵了了，能一步到位是最好的选择。
2、地价太高，改善型是开发商的首选
从供应端来看，对很多开发商而言，部分地块当被拍下的那一刻，基本上就注定了是往改善型方向走的。
某百强房企工作人员告诉我们，项目的定位其实在拿地的那一刻就已经定的差不多了。
该房企目前在上海郊区有与其他企业合作开发的刚需项目，在市区多个中高端项目触发积分摇号的情况下，该项目至今还在销售，该工作人员表示，目前上海的市场，就是豪宅为主的。
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2020年以来一二线城市的平均地价出现了明显抬升，其中一线城市2022年上半年经营性土地成交均价19733元/平方米，同比增长29%，二线城市2022年上半年经营性土地成交均价6176元/平方米，同比增长11%，三四线城市成交均价1696元/平方米，同、环比皆下降。
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一方面是购房者对改善型需求的提升，另一方面是开发商在地价上升的同时希望可以保持一定的利润。需求端和供应端的理由各不相同，殊途同归，最终造成了开发商们开始逐步放弃刚需市场。
二手房开始承接刚需
与新房消费升级不同的是，二手房中的二房成交比重显著回升，并取代三房成为主力成交房型，中低面积段成交最为活跃。
简单来说，在新房市场逐步迈向改善和中高端产品的时候，二手房市场承接了刚需。
2022年上半年，5个重点监测城市二手住宅成交结构数据显示，二房成交比重显著回升，并成为主力成交房型，二房占比达到39.46%，较2021年增长2.04个百分点，反观三房、四房成交占比皆下滑，分别较2021年下降0.78个百分点和0.66个百分点。
其中，北京、武汉、合肥、重庆4城二房成交结构更加刚需化，两房比重皆明显回升。以北京为例，二手两房的购房门槛相对较低，备受新市民青睐，上半年二房成交比重接近50%，较2021年增长4.51个百分点。
从面积段来看，部分热点城市90平以下户型成交已超6成，尤其是一线城市。
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我们认为，未来新房市场的改善需求将持续释放，三房、四房成交比重也会继续提升，而一房、二房受限于功能性不足，整体将趋于萎缩。
二手房方面，由于中小面积户型的购房门槛相对较低，在区域及配套上又更具优势，也将更受二手房置业客群青睐。尤其是房价相对较高的一线及强二线城市，首次置业的购房者将占据较高市场份额。
对于开发商来说，中高端改善型产品或许是目前市场的趋势，但在同质化竞争下，区位成为其核心卖点，核心地块的竞争度更为激烈。如何在市场趋势下找到自己的特色和定位，也是非常重要的。
- 2022年上半年楼市数据分析
- 改善型住宅
