建发玺云预计单价4万起，建发玺云值得购买吗

最近关于建发玺云楼盘的推广文可以说是相当的密集，首先我们先来了解一下建发玺云这个楼盘的项目资料，项目位于福州市仓山区洪榕路南侧、建新中路东侧；项目总共规划15栋686户，容积率为3，绿化率为中规中矩的30%，车位数为1092个；那么建发玺云优缺点有哪些，建发玺云项目到底值不值得买，一起来看看详情。

建发玺云，是建发继缦云之后的又一力作。颇有长江后浪推前浪之感，引来不少人注目。一来，福州改善房产品不多，但购买力不减；二来，人们对建发品牌的信赖度有增无减。在福州楼市整体向下的大背景下，缦云还能在短短的两个月时间内，走完近8成的去化率。如今，缦云眼看木已成舟，建发玺云便拾起了接力棒，准备向更高点冲刺。无论户型还是价格，都不免令吃瓜群众感到震惊。

缦云主打148和168两款户型，开盘价3万6，套均500-600万，凭实力为奥体树立了炒发之威。在开盘之初就已经遭受到了各方的吐槽，同时也包括本人在内。五六百万买哪里不好，在金山叠墅都能大胆挑，为何偏偏选中二环外发展趋近饱和的奥体板块呢？

几经探讨下来，我想合理地解释应该是赢在了福州首个“垂直森林住宅”上。一梯一户的板状结构不说，前后还赠送两个空中花园露台，零公摊设计，户型设计无可挑剔。秉着对新式住宅的向往以及对建发品牌的信赖，于是乎，改善力量选择了进场。

但最大的赌性也在于此，因为据我所知，第四代住宅在国内至今尚未有成功的典范，还未正式铺开。包括防水、防蚊防虫、防止植物根系破坏、建筑物承载能力等等，都尚未有最终的合理论证。

倘若该模式最终走赢，那么缦云便开创了福州新式住宅的先河，楼盘价值倍增，为品牌加分。倘若最终该模式被证明是失败的，弊病丛生，不可行的，那选择缦云便是高位接盘，再难脱手。所以，必须理性看待一点：缦云的高去化有其品牌作用下的必然性，更有其新式创新下的偶然性。

目光再回到建发玺云上来。相比缦云户型定位更高，包括150、179、210三款大平层。即便同样3万6的定价，套均也得540万起步。只是别忘了，玺云的销售指导价就已经3万5了。按照5K精装加价来算，开盘价恐得触及4万边界。虽未领证，但开盘价绝对在缦云之上，套均要600-800万，不仅叠拼，在金山联排都够买了。无论户型还是价格，都足以秒杀东二环的绝大多数新盘，其野心和欲望都远在建发缦云之上。要说，缦云的高去化有新式理念的成功助力。那么，玺云高标准高定价的底气，又从何而来呢？

缦云楼面价15989元/m²，开盘价3万6；玺云22205元/m²，开盘价4万（预计）。出于“保利润”的目的，4万左右定价基本跑不掉。你可以说开发商贪得无厌，可谁叫购房者要前仆后继去接盘呢，你不接盘他再贪又能如何？你也可以说高地价是元凶，可若无人高价接盘，深陷去化窘境的开发商，又岂愿高价拿地呢？住房用地是生产要素，而住房是土地的产出物，因此住房的需求变化是影响土地价格的主要因素。接盘侠才是高定价的元凶，而高地价只是帮凶。试想一下，假定缦云3万6是滞销而非热 销，试问玺云还敢高定价吗？

至于广告当中一直宣称的“490亩绿轴地块”“金山核心居所”等等，在我看来，真的只是一个笑话。项目距离5号线将近1公里，勉强称得上是地铁房。距离万达和省立医院南院也都在1公里开外，爱琴海、红星美凯龙就更远了。此外，金山万科里、进三小、八期中学虽近在咫尺，但这些基础配套，与豪宅又有何干呢？

论核心，能比得过东二环、五里亭、三叉街吗，可定价却能吊打绝大多数楼盘，跟桂语映月比肩。缦云有“垂直森林住宅”加码，大东海天樾也有人工湖加持，虽然小，但至少有豪宅该有的资源。而玺云除了建发这面响当当的招牌，以及满嘴的中式豪宅措辞，客观来说真的啥资源也没有。有别于同板块的紫金九号、建发和玺、大东海天樾的是，玺云是精装他们是毛坯。参考他们3万3左右的毛坯价，即便加上5K精装修成本，也不应该超过3万8。更何况这5K的精装标价，实际成本是否有超过3K呢，这里面又要两千左右的溢价。换言之，玺云合理定价应该不超过3万6，而不是预期的4万，暴利在如今的市场下真的不敢想象。

总之，开发商疯不疯我不知道，但真要以4万单价进场的改善力量，那绝对是有点不可思议的，你们觉得呢。

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