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万科金域缇香楼盘评测报告
楼盘综合评分
8.7
项目亮点
TOP1万科物业
每一种用心都只为业主安心，为华为、小米、腾讯、阿里等互联网巨头总部提供优质物业服务。“2341”基本原则：即20分 钟内响应、一般事件30分 钟处理、需协调其他端口处理的事件4小时内完成、重大事件或暂时无法处理需在1天内答复业主处理方案，用心服务，让社区保持「十年如一日」的品质焕新，让房子更有价值。
仅199席纯住宅 只为福州的少数
一梯两户墅级洋房 户户南北通透，社区规划仅199户住宅，纯板楼设计，容积率约1.8，别墅级低容积率，社区内户均绿化占有面积约30㎡，低密带装修洋房，于此导演精致未来。
国家级都市圈 城市会客厅
三江口板块链接福州主城区与滨海新城，是城市“东进南下”轴线的中部重要节点。2020年，三江口片区重点实施100个项目，总投资约1019亿元，绿地、永辉、亚升投资集团等企业总部纷纷入驻，抢占价值红利。
区域价值
城市客厅东南门户
当福州版“陆家嘴”渐行渐远，三江口又有了新身份——福州市的城市客厅和东南门户！
这个定位出自官方，而非开发商。
11月9日，福州市自然资源和规划局发布了一则《关于三江口片区重点区域城市设计方案征集工作项目》公告。
这份城市设计方案有着重大意义！它补足了三江口片区详细规划阶段的城市设计内容，为下一步规划工作提供系统性、框架性的设计指引。
信息量很大，从地铁到南湖公园，再到新南站……梳理后发现，我们对三江口的认知，或许有了新的答案！
公告进一步扩大了三江口片区规划范围。区域研究范围西至连江南路，南至则徐大道-福峡路，东临闽江，面积约4120公顷（61800亩），包含会展片区、黄山片区、三江口片区和三江口片区重点区域四个片区。
官方也已经改口叫“大三江口”片区了！
而详细的城市设计规划位于三江口片区重点区域内，东至福泉高速连接线，西至福峡路、敖里路，南至闽江，北至潘墩路，面积约30720亩。
三江口片区重点区域位于三江口片区研究范围内的西南部，南临乌龙江，紧邻三江口、会展、螺洲等功能片区，承担着大三江口片区内2条重要城市景观轴：
1、西起乌龙江，东至闽江，贯穿火车南站的东西向城市景观轴；2、沿潘墩路贯穿海峡国际会展中心，联系城市-闽江-鼓山的城市景观轴。
官方认证，展示福州山水的门户形象，地理位置重要！
根据在编的福州市国土空间规划，三江口片区重点区域主导功能包括综合交通枢纽，商业商务和环境舒适适的生态宜居功能。作为城市重要门户节点，该片区将统筹居住、产业、公共服务等各类用地布局。
按照义序机场净空保护要求，片区限高在 20-180 米。
地铁是判断板块价值的重要依据。三江口片区重点区域位于城市多条轨道交通交汇的重要节点区域：
福州地铁1号线及延伸段已开通运营，全长29.5公里，本片区范围内共设有站点7个；在建的地铁6号线位于本片区东部，沿福厦高速连接线共设2个站；在建的地铁5号线由螺洲方向接入本片区至火车南站综合交通枢纽；在建的地铁4号线位于片区中部，在片区内设有2个站；
以上四条线路在林浦站、城门站设有换乘，串联全城。
该片区未来将结合站点谋划 TOD 开发，统筹考虑周边用地布局及交通组织，提高土地利用效率。
在空间、景观及基础设施规划方面，方案明确围绕南湖公园、三江口地标地块、规划交通站点周边、黄山村历史建筑群和城南村历史建筑群等重要区域进行规划回头看。
最大亮点之一：南湖落地再添实锤！
位于火车南站片区湖际村的南湖公园占地807亩，体量超过了西湖公园！根据早前网上曝光的资料，该项目已列入福峡路以东城门镇区域建议启动项目清单，有望今年底进场征迁。
三江口底气不止是地铁、南湖公园和地标，还有全国十大区域性铁路客运交通枢纽——福州火车南站，它是福州打造都市圈1小时通勤圈的重要一环。明年新福厦高铁建成后，从这里到厦门坐动车只需要 1 小时。
声明：以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计，仅供参考，不作为成交依据
小吉点评
作为福州新区，它是福州都市圈的主门户、主战场之一，也是重点发展优先区之一。 随着新一轮蓄力方案，建设一批高端的酒店、住宅、办公以及商业综合体，全面提升三江口片区现代化、国际化水平。还有重要的一句，以一流标准全面加速推进文化传承、生态修复、道路交通、产业发展和民生配套设施完善。 等地铁、公园、医院、学校等配套一步步兑现，等购房者对它的板块价值认可了，这个美丽福州示范区、美好生活样板区、新兴产业聚集区才能真正发挥“疏解老城”的作用
配套价值
买房看交通
约150米双地铁口，地铁就在家门口 去哪都方便，地铁1号线（下洋站/三江口站）3站达福州南站，串联福州目前7条地铁线（含规划中），快速链接晋安、鼓楼、台江、仓山，地铁6号线横跨仓山区、长乐区，无缝接驳三江口、长乐、滨海新城。
买房看教育
家门口的好学校，约750米麦顶小学 孩子上学更舒心，距麦顶小学三江口校区（在建中）约750米，距福州八中三江口校区约800米，家门口好学校，书香浸润孩子成长。
买房看生态
三大鲜氧公园 是你的私家后花园，步行约40米即达马杭洲内河公园，项目北面规划景观公园，社区内规划约1000m2中央景观花园，四季繁花绿意，只是你窗外的寻常。
买房看文娱
三处文娱地标 氤氲雅趣日常，海峡文化艺术中心、梁厝文化街、海丝博物馆（规划中）、福州市博物馆新馆（规划中）、福州市美术馆新馆（规划中）等千亿城市配套齐聚，约15万㎡海峡文化艺术中心，集多功能戏剧厅、歌剧院、音乐厅、艺术博物馆、影视中心于一体。
详细配套以评分
小吉点评
项目位于三江口下洋片区，距离1，6号线交汇下洋站280米，出行优势较大，目前项目左侧新榕金江郡，南侧和西侧万科云城，北侧近期供应的超大地块，目前整体生活气息较差。由于南侧就是高层住宅，项目的采光遮挡需要注意，总得来说，区位有地铁加持，其他配套比较一般
楼栋分析
万科金域缇香位于万科金域滨江北面，当时土拍（今年5月12日）的时候显示出入面积为25.95亩，但是商家介绍的时候说是占地28亩；不过从规划用户上看，只有199户，是一个比较小的社区，容积率为1.8，相对比市区高容积率的楼盘来说，确实能提高居住体验感；
虽然土拍限高是36米（可盖到12层），但该小区设计的是七层的准洋房和十一层的小高层；该楼盘的绿化率为35%，还过得去吧，但是商家的极力宣传自己的绿化效果，说用了近10亩地做景观环境，还有一千平米的中央花园；只能说如果真的能按照宣传上执行的话，这个小区的居住体验感是不错的.
小区采用围合式布局，内部规划有约1000㎡中央景观花园，从图上看应该是5栋楼。
从土拍上看，当时规定配建社区卫生服务中心2000平米，街道办事处2000平米，街道综合服务中心2000平米，还配建派出所，工商管理所，税务所（无偿移交仓山区政府）；这些配套对于小区的居民来说，在生活上也会更方便一点，尤其是社区卫生服务中心；在上图的红色区域内，不算是该楼盘的住宅楼栋，商家接受这个楼栋不在小区范围内，只说是政府回购；但是考虑到是在同一个地块内，可能会有购房者觉得这会对业主的隐私造成一定的影响！
户型分析
楼盘户型
户型分析
万科金域缇香项目总共是199户，一梯两户类洋房住宅， 建面约86-118㎡带装修三至四房。
万科金域缇香89平米三房两厅两卫户型解析：
这个楼盘从户型上说，还算是不错的；因为都是一梯两户的设计，就保证了户型都是南北通透的，再加上总高最高的也只有11层，所以采光基本没问题；
上图为89平米的户型图，做成比较主流的三房两卫，三开间朝南，面宽较大，且也算是双阳台设计，空间利用率比较高；但是这个户型并没有做到动静分离，客厅离朝南的两个卧室都比较近，算是一个缺点吧；
89平米，本身面积有限，餐厅会显得比较紧凑，与客厅的距离也过于接近；还有一个缺点就是公卫离出发比较近，而离朝南和朝北的卧室都比较远；从左下角的平面图可以看出，这个小区主要还是这个89平米的小三房户型居多；
万科金域缇香118平米四房两厅两卫户型解析：
118平米的户型设计为四房两卫，也是比较合理的；三开间朝南，两个儿童房朝北，因为都是南北通透的，所以从采光上看，朝北的卧室也不会受到太大的影响；
公卫的位置设计也还可以，远离厨房，靠近两个儿童房，但是对于另外一个朝南的次卧就有一定的距离了；对比89平米的户型，这个户型的空间显然就宽敞很多，餐厅显然宽敞很多，算是初级的改善户型吧！
可以从左下角的平面图看出，这个户型在该小区中分布得比较少；整体看，这个楼盘的户型都还可以，可能考虑到这是一个刚需地段，所以87平米的户型占据了多数，而118平米应该是针对一些改善型地缘客户。
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